Короткий ответ. В октябре 2026 года получить новую регистрацию для туристической аренды квартиры в многоквартирном доме нельзя нигде на Балеарских островах, а в Пальме новые туристические места больше не разрешены ни для одного типа жилья. За пределами Пальмы дом — отдельно стоящий, рядный или сблокированный — можно зарегистрировать только там, где островное и муниципальное зонирование допускает туристическую аренду и для объекта выделены туристические места. Приём заявок на места из фонда Майорки на 2026 год завершился в апреле, а июньская жеребьёвка определила очерёдность их рассмотрения. Действующая регистрация может сохраняться при смене собственника, но при продаже жилья она не переоформляется автоматически и имеет ценность лишь в том случае, если остаётся действительной в официальном реестре, а объект по-прежнему соответствует требованиям. Никогда не доплачивайте за «лицензию», пока ваш юрист её не проверит.
Регистрация для туристической аренды — одна из самых ценных и одновременно самых неправильно понимаемых характеристик недвижимости на Майорке. Во многих материалах до сих пор утверждается, что приём заявок открыт, все квартиры без исключения «запрещены» или лицензия автоматически передаётся вместе с ключами. Ни одно из этих утверждений не является полностью верным. В этом руководстве изложены правила, действовавшие 5 октября 2026 года, приведена ссылка на официальный источник для каждого из них и разъяснено, что они означают для рассматриваемого вами типа недвижимости.
Сводка: правила на 5 октября 2026 года
| Правило | Статус | Что это означает для покупателя | Официальный или первичный источник |
|---|---|---|---|
| Новые регистрации жилья в зданиях с режимом горизонтальной собственности — многоквартирных домах — запрещены на всех Балеарских островах | Действует с 16 апреля 2025 года в соответствии с Декретом-законом 4/2025. Перечень исключений расширен Законом 4/2026 с 14 июня 2026 года | Квартиру или пентхаус нельзя впервые зарегистрировать для туристической аренды. Исключения составляют рядные и сблокированные дома, а также отдельно стоящие дома, расположенные на одном участке с другими зданиями. | BOE: Декрет-закон 4/2025; BOE: Закон 4/2026 |
| Пальма: новые туристические места запрещены для любого жилья | Окончательно утверждено городским советом Пальмы 29 мая 2026 года | Новые регистрации туристической аренды запрещены на всей территории муниципалитета Пальмы, включая виллы. Регистрации с ограниченным сроком действия продлению не подлежат. | IB3, 29 мая 2026 года; Economía de Mallorca, 3 февраля 2026 года |
| Временный фонд Майорки на 2026 год: 1 069 туристических мест | Закрыт. Заявки принимались с 23 марта по 8 апреля 2026 года, жеребьёвка состоялась 8 июня 2026 года | Приём заявок не ведётся. Освободившиеся после последующего аннулирования регистраций места распределяются по листу ожидания, действующему 6 месяцев. | Совет Майорки, 8 июня 2026 года |
| Согласие сообщества собственников на новую туристическую аренду в здании | Действует по всей Испании с 3 апреля 2025 года | Для начала туристической аренды в здании с сообществом собственников требуется его предварительное прямое согласие, принятое 3/5 собственников и долей участия. | BOE: Закон о горизонтальной собственности, ст. 7.3 и 17.12 |
| Единый государственный реестр краткосрочной аренды | Аннулирован Верховным судом в мае 2026 года | Государственный регистрационный номер не требуется. Регистрация по правилам Балеарских островов и обязанность платформ передавать данные сохраняются. | Сообщение Верховного суда, 21 мая 2026 года |
| Повышенные штрафы за аренду без регистрации | Действуют с 16 апреля 2025 года | До €5 000 за незначительные, €50 000 за серьёзные и €500 000 за особо серьёзные нарушения. Платформы обязаны указывать регистрационный номер. | Правительство Балеарских островов |
| НДС по ставке 10% на туристическую аренду квартир | Отклонён. Мера входила в декрет-закон о жилье, который Конгресс отклонил 2 октября 2026 года | В настоящее время учитывать этот расход не требуется. Всеобщие выборы назначены на 29 ноября 2026 года, поэтому следует следить за программой следующего правительства. | Евроньюс, 2 октября 2026 года; Эль-Периодико, 2 октября 2026 года |
Как работает регистрация туристической аренды на Майорке
На Майорке краткосрочная сдача жилья туристам является регулируемой туристической деятельностью. Собственник подаёт в Совет Майорки, островной орган управления, ответственную декларацию о начале деятельности. Затем объект вносится в официальный реестр туристических предприятий и получает регистрационный номер, который необходимо указывать в каждом объявлении. За каждым зарегистрированным объектом также закрепляется определённое количество туристических мест — примерно по 1 на каждое спальное место для гостя. Общее количество мест на острове ограничено, поэтому для новой регистрации необходимо получить места из островного фонда.
Любую регистрацию можно проверить в публичном реестре туристических предприятий и объектов правительства Балеарских островов. В нём указаны зарегистрированный адрес, категория и количество мест. Это первое, что следует проверить, если продавец или агент упоминает лицензию.
Квартиры и пентхаусы: новые регистрации запрещены
С момента вступления в силу Декрета-закона 4/2025 16 апреля 2025 года новые ответственные декларации нельзя подавать для жилья в зданиях с режимом горизонтальной собственности нигде на Балеарских островах. На практике это относится почти ко всем квартирам и пентхаусам. Правило не распространяется на рядные и сблокированные дома, а после вступления в силу Закона 4/2026 14 июня 2026 года — и на отдельно стоящие дома, расположенные на одном участке с другими зданиями. Отдельный режим сдачи жилья, которое является основным местом жительства собственника, также исключён из этого правила и регулируется собственными условиями.
Декрет не аннулировал действующие регистрации квартир в многоквартирных домах. Они сохраняются, пока объект отвечает установленным требованиям. Однако такие регистрации выдавались на ограниченный срок, поэтому дата их окончания не менее важна, чем сам номер. В Пальме туристическая аренда в многоквартирных домах запрещена с 2018 года, а изменение городского плана 2026 года запрещает продление регистраций с ограниченным сроком действия.
На государственном уровне с 3 апреля 2025 года собственнику, который хочет начать туристическую аренду в здании, требуется предварительное прямое согласие сообщества собственников, принятое большинством в 3/5. Устав сообщества также может полностью запрещать такую деятельность.
Что это означает для вас. Если вы покупаете квартиру или пентхаус, оценивайте объект как жильё для собственного проживания, долгосрочной или сезонной аренды, а не как туристическую недвижимость. Если продавец заявляет о наличии действующей регистрации, считайте это фактом, который должен подтвердить ваш юрист, а не характеристикой, автоматически оправдывающей цену.
Пальма: новые туристические места запрещены для любого жилья
Городской совет Пальмы пошёл дальше региональных правил. В феврале 2026 года его градостроительная комиссия одобрила изменение Генерального плана 2023 года, объявив всю территорию муниципалитета непригодной для туристической аренды жилья. Из плана исключили 374 потенциальных места — 231 в городе и 143 на сельских землях, — запретили продление регистраций с ограниченным сроком действия и перенос существующих мест на другие объекты. Городской совет окончательно утвердил изменение 29 мая 2026 года.
На момент объявления об изменении в Пальме насчитывалось 4 473 места туристической аренды в 632 объектах: 381 объект в городской черте, 76 в Плая-де-Пальма и Кан-Пастилье и 175 на сельских землях. Городской совет ожидает, что по мере аннулирования регистраций это число будет постепенно сокращаться.
Что это означает для вас. Такие районы, как Сон-Вида, Женова, Ла-Бонанова и Сон-Армадамс, входят в муниципалитет Пальмы, поэтому городское правило действует и там. Виллу в Пальме можно сдавать туристам только при наличии действующей регистрации и при условии, что объект продолжает отвечать всем требованиям. Для большинства покупателей недвижимости в Пальме реалистичный вариант — жить в доме самостоятельно или сдавать его в долгосрочную аренду. В нашем путеводителе по районам Пальмы они сравниваются именно с этой точки зрения.
Дома и финки за пределами Пальмы
За пределами Пальмы дома остаются основным типом недвижимости, для которого ещё можно рассматривать новую регистрацию: отдельно стоящие дома и финки, а также рядные и сблокированные дома. Если последние входят в сообщество собственников, также требуется его согласие. Необходимо выполнить 3 условия.
- Зонирование. Островное и муниципальное планирование должно разрешать туристическую аренду по данному адресу. Многие муниципалитеты установили собственные ограничения, поэтому проверять нужно конкретный участок, а не только муниципалитет.
- Туристические места. Объекту требуются места из островного фонда, общий объём которого ограничен. В 2026 году Совет Майорки предложил временный фонд из 1 069 мест, состоявший исключительно из мест, освободившихся после ранее аннулированных регистраций. Новые места не создавались, а предельное количество мест на острове не увеличивалось. Приём заявок завершился 8 апреля 2026 года. 8 июня публичная жеребьёвка среди 721 допущенной заявки определила очерёдность их рассмотрения, а лист ожидания сохраняет силу в течение 6 месяцев. Собственники также могут переносить места между принадлежащими им объектами в рамках отдельной процедуры.
- Соответствие объекта требованиям. Здание, его пристройки и фактическое использование должны соответствовать лицензиям и зарегистрированному описанию. Финка с неузаконенными пристройками может не пройти этот этап.
Что это означает для вас. Не покупайте отдельно стоящий дом в расчёте на то, что «получите лицензию позднее». В октябре 2026 года приём заявок на места не ведётся. Если туристическая аренда имеет ключевое значение для ваших планов, ищите объект с уже действующей регистрацией и сделайте её наличие условием покупки.
Покупка жилья с действующей регистрацией
При продаже зарегистрированного объекта регистрация может сохраниться за новым собственником, но автоматически она не передаётся. Новый собственник должен уведомить об изменении через процедуру изменения данных о туристическом размещении в жилых объектах Совета Майорки. До этого ваш юрист должен подтвердить, что регистрация действительна, а объект по-прежнему соответствует условиям, на которых она была выдана.
До подписания договора резервирования запросите:
- Регистрационный номер, а затем проверьте его в официальном реестре: адрес, категория и количество мест должны соответствовать приобретаемому объекту.
- Срок действия. Является ли регистрация бессрочной или ограниченной по времени и когда она истекает? В Пальме регистрации с ограниченным сроком действия продлению не подлежат.
- Первоначальную ответственную декларацию и приложения к ней, включая планы, а также заявленное количество спален и мест.
- Строительные и градостроительные лицензии на дом и все пристройки, а также сертификат пригодности для проживания. Если помещение у бассейна переоборудовано в спальню, это может изменить количество мест.
- Для объекта в сообществе собственников: устав и протоколы последних собраний, подтверждающие, что сообщество не запретило и не ограничило туристическую аренду.
- Подтверждения соблюдения требований, включая декларации по туристическому налогу и недавнюю историю бронирований. Они показывают, что деятельность велась законно.
- Условие в договоре. Попросите юриста прямо указать действительность регистрации и её переоформление на вас в качестве условий покупки, подкреплённых гарантиями продавца.
Штрафы до €500 000 за особо серьёзные нарушения и обязанность платформ указывать регистрационные номера означают, что аренда без документов больше не является реалистичным вариантом. В нашем контрольном списке юридической проверки перечислены другие аспекты, которые нужно проверить до покупки, а материал об обязанностях собственников-нерезидентов объясняет налогообложение дохода от аренды.
Какой вариант подходит для каждого типа жилья?
| Тип недвижимости | Новая регистрация туристической аренды в октябре 2026 года | Реалистичный вариант |
|---|---|---|
| Квартира или пентхаус в многоквартирном доме в любой части Балеарских островов | Невозможна | Жить самостоятельно либо сдавать в долгосрочную или сезонную аренду. Действующую регистрацию необходимо проверить. |
| Любое жильё в муниципалитете Пальмы | Невозможна | Жить самостоятельно или сдавать в долгосрочную аренду. Сохраняться могут только действующие регистрации. |
| Рядный или сблокированный дом либо отдельно стоящий дом на общем участке за пределами Пальмы | Не подпадает под правило для многоквартирных домов, но требуются подходящее зонирование, туристические места и согласие сообщества собственников | Сначала проверьте зонирование конкретного участка и позицию сообщества собственников. |
| Отдельно стоящий дом или финка за пределами Пальмы | Возможна только при подходящем зонировании и наличии мест. Фонд 2026 года закрыт | Покупайте уже зарегистрированный объект либо рассчитывайте бюджет без дохода от аренды. |
Показанные объекты иллюстрируют каждый тип недвижимости. Они предлагаются без каких-либо заявлений о наличии регистрации туристической аренды. Если вы хотите выяснить статус конкретного объекта, свяжитесь с нами, и мы запросим документы у собственника. Вы также можете посмотреть все виллы на продажу на Майорке или изучить наше руководство по расходам при покупке недвижимости в 2026 году, прежде чем рассчитывать доходность.
Можно ли получить лицензию на туристическую аренду на Майорке в 2026 году?
Только для определённых объектов. Новые регистрации невозможны для квартир в многоквартирных домах на всех Балеарских островах и для любого жилья в Пальме. Дом в другом месте можно зарегистрировать только при подходящем зонировании и наличии туристических мест. Приём заявок на 1 069 мест из фонда 2026 года завершился 8 апреля 2026 года, а публичная жеребьёвка 8 июня 2026 года определила очерёдность рассмотрения заявок.
Можно ли сдавать квартиру туристам на Майорке?
Получить новую регистрацию нельзя. С момента вступления в силу Декрета-закона 4/2025 16 апреля 2025 года новые регистрации туристической аренды запрещены для жилья в зданиях с режимом горизонтальной собственности на Балеарских островах. Исключения составляют рядные и сблокированные дома, а также отдельно стоящие дома на одном участке с другими зданиями. Действующие регистрации сохраняются, пока объект соответствует требованиям, однако они ограничены по сроку и требуют индивидуальной проверки.
Передаётся ли лицензия на туристическую аренду при покупке жилья?
Она может сохраниться за новым собственником, но не передаётся автоматически. После завершения сделки новый собственник должен уведомить Совет Майорки об изменении. До подписания договора ваш юрист должен проверить регистрацию в официальном реестре, подтвердить дату её окончания и удостовериться, что объект по-прежнему соответствует заявленным данным.
Нужен ли государственный регистрационный номер для сдачи жилья на Майорке?
Нет. В мае 2026 года Верховный суд аннулировал единый государственный реестр краткосрочной аренды, постановив, что у государства не было полномочий для его создания. При этом регистрация по правилам Балеарских островов и указание регистрационного номера в каждом объявлении остаются обязательными.
Какие штрафы предусмотрены за незаконную туристическую аренду на Майорке?
С 16 апреля 2025 года штрафы достигают €5 000 за незначительные, €50 000 за серьёзные и €500 000 за особо серьёзные нарушения. Платформы обязаны указывать регистрационный номер каждого объявления.
Облагается ли туристическая аренда в Испании НДС по ставке 10%?
В настоящее время нет. НДС по ставке 10% на туристическую аренду квартир был включён в декрет-закон о жилье, который Конгресс Испании отклонил 2 октября 2026 года. Всеобщие выборы назначены на 29 ноября 2026 года, поэтому перед подписанием договора проверьте актуальные правила ещё раз.
Информация сверена с официальными источниками, ссылки на которые приведены в статье, по состоянию на 5 октября 2026 года. Градостроительные данные Пальмы указаны в том виде, в котором они были опубликованы при объявлении об изменениях. Статья носит общий информационный характер и не является юридической консультацией. Правила зависят от конкретного объекта, его участка и документов, поэтому до принятия обязательств всегда поручайте независимому юристу проверку регистрации.