Коротко. При покупке вторичного жилья на Майорке вы платите балеарский налог на передачу имущества (ITP) по прогрессивной шкале: 8% на сумму до €400 000, с последовательным повышением ставки до 13% на часть стоимости свыше €2 млн. При цене €2,6 млн — это медианная цена предложения в нашем текущем портфеле — налог составляет €288 000, или 11,08% от стоимости. При покупке нового жилья напрямую у застройщика взимаются 10% НДС (IVA) плюс 1,5% гербового сбора (AJD) либо 2%, если цена составляет €1 млн или более. В обоих случаях дополнительно оплачиваются услуги нотариуса, регистрация права собственности и юридическое сопровождение.
В этом руководстве приведены ставки, действующие на 5 октября 2026 года и сверенные с данными Налогового агентства Балеарских островов (ATIB), Государственного налогового агентства (AEAT) и Официального государственного вестника (BOE). Мы рассчитали расходы для цен, по которым наши клиенты действительно покупают недвижимость, а также объяснили сроки и движение средств: когда именно деньги списываются с вашего счёта. Во многих популярных руководствах по-прежнему указана шкала 8–11% или гербовый сбор 1,2%. Для покупок в этом ценовом сегменте ни одна из этих цифр уже давно не соответствует действительности.
Вторичное жильё: как работает балеарская шкала ITP
ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, налог на передачу имущества) взимается при покупке вторичного жилья как у частного лица, так и у компании, если сделка не считается первой передачей объекта. На Балеарских островах действует прогрессивная шкала. Каждая часть цены облагается по своей ставке, поэтому ставка 13% применяется только к сумме свыше €2 млн, а не ко всей стоимости объекта.
| Часть стоимости | Ставка | Налог со всего диапазона |
|---|---|---|
| До €400 000 | 8% | €32 000 |
| От €400 000,01 до €600 000 | 9% | €18 000 |
| От €600 000,01 до €1 000 000 | 10% | €40 000 |
| От €1 000 000,01 до €2 000 000 | 12% | €120 000 |
| Свыше €2 000 000 | 13% | с суммы превышения |
Источник: ATIB, общие ставки ITP для недвижимости, проверено 5 октября 2026 года.
Пример расчёта при цене €2,6 млн: €32 000 + €18 000 + €40 000 + €120 000 + 13% от оставшихся €600 000 (€78 000) = €288 000.
Налог при покупке недвижимости в ключевых ценовых сегментах Майорки
| Цена покупки | Вторичное жильё: ITP | Эффективная ставка | Новостройка: IVA 10% + AJD | Эффективная ставка |
|---|---|---|---|---|
| €700 000 | €60 000 | 8,57% | €80 500 | 11,50% |
| €1 000 000 | €90 000 | 9,00% | €120 000 | 12,00% |
| €1 500 000 | €150 000 | 10,00% | €180 000 | 12,00% |
| €2 600 000 | €288 000 | 11,08% | €312 000 | 12,00% |
| €5 000 000 | €600 000 | 12,00% | €600 000 | 12,00% |
| €10 000 000 | €1 250 000 | 12,50% | €1 200 000 | 12,00% |
| €15 000 000 | €1 900 000 | 12,67% | €1 800 000 | 12,00% |
Таблица показывает то, что упускает большинство руководств. При цене ниже €5 млн налоги на новостройку выше, чем на вторичное жильё той же стоимости. При цене выше €5 млн ситуация меняется, поскольку эффективная ставка прогрессивного ITP продолжает приближаться к 13%, а налогообложение новостройки остаётся на уровне 12%. При цене €15 млн разница составляет €100 000. Это существенный фактор при выборе между готовой новой резиденцией и объектом вторичного рынка.
Новостройки: НДС и гербовый сбор
Первая передача готового жилья застройщиком облагается НДС, а не ITP. Для жилой недвижимости ставка обычно составляет 10%. Нотариальный акт также облагается гербовым сбором (Actos Jurídicos Documentados, AJD). На Балеарских островах ставка AJD составляет 1,5% и повышается до 2% для актов о передаче недвижимости стоимостью €1 млн или более (ATIB, ставки AJD; AEAT, НДС или ITP при покупке жилья).
«Новостройка» — это юридический статус, а не описание объекта. Полностью отремонтированное жильё не становится автоматически объектом сделки, облагаемой НДС. То же относится к недавно построенной вилле, если её уже продавали или в ней проживали. До подписания частного договора попросите своего юриста письменно подтвердить налоговый статус объекта, поскольку от него зависит сумма расходов. При цене €2,6 млн разница составляет €24 000.
Налоговая база не всегда равна согласованной цене
Для расчёта ITP налоговая база должна быть не ниже справочной стоимости Кадастра (valor de referencia), даже если согласованная цена меньше. Справочная стоимость каждого объекта публикуется Главным управлением кадастра, и её можно проверить в электронном кабинете. Это не кадастровая стоимость, используемая для расчёта ежегодного налога на недвижимость IBI. В премиальном сегменте Майорки согласованные цены обычно превышают справочную стоимость, но проверить её следует до составления бюджета, особенно при покупке сельскохозяйственных земель, участков и объектов под реконструкцию.
Профессиональные услуги
- Нотариус. Вознаграждение нотариуса рассчитывается по регулируемой шкале (arancel), и его доля уменьшается по мере роста цены. При покупке дорогостоящего объекта эта сумма составляет лишь небольшую часть налоговых расходов. Согласно Гражданскому кодексу, продавец оплачивает оформление нотариального акта, а покупатель — его первую копию, если договором не предусмотрено иное (Гражданский кодекс, статья 1455). Во многих договорах все нотариальные расходы возлагаются на покупателя, поэтому внимательно прочитайте этот пункт.
- Реестр собственности. Регистрационный сбор также рассчитывается по регулируемой шкале. Нотариальный акт следует зарегистрировать без промедления, поскольку именно регистрация защищает ваши права перед третьими лицами (руководство правительства Испании по услугам нотариусов и реестров собственности).
- Независимый юрист. Тарифы не регулируются. До начала работы письменно согласуйте перечень услуг и размер вознаграждения. Убедитесь, что юрист представляет исключительно ваши интересы.
- Ипотека, если вы её используете. Согласно испанскому закону об ипотечном кредитовании 2019 года, вы оплачиваете банковскую оценку недвижимости. Банк оплачивает услуги нотариуса по оформлению ипотечного акта, услуги административного агентства (gestoría) и регистрацию ипотеки (Закон 5/2019, статья 14). На нашей странице об ипотеке объясняется, как устроено кредитование нерезидентов.
Сроки и график движения средств
Налог — лишь один из нескольких платежей, которые вносятся в разное время. Типичная покупка вторичного жилья на Майорке проходит следующим образом.
- Резервирование. Некоторые продавцы просят внести небольшой платёж за снятие объекта с продажи на время его проверки вашим юристом. Убедитесь, что в соглашении указано, подлежит ли эта сумма возврату.
- Юридическая проверка до внесения любого обязательного задатка. Ваш юрист получает выписку из реестра собственности (nota simple), чтобы подтвердить право собственности и проверить наличие ипотеки, обременений и ограничений. Он также проверяет кадастровые данные, разрешения на строительство, лицензии и задолженность по IBI и взносам товариществу собственников.
- Частный договор и задаток. Частный договор купли-продажи обычно заключается в форме договора arras, с задатком, который, как правило, составляет около 10% цены. При задатке arras с правом отказа от сделки покупатель, отказавшийся от неё, теряет задаток, а продавец при отказе обязан вернуть его в 2-кратном размере.
- Завершение сделки у нотариуса. Остаток цены выплачивается при подписании публичного нотариального акта (escritura). К этому моменту вам потребуется испанский идентификационный номер иностранца (NIE). Его можно запросить в Испании, через консульство Испании или с помощью уполномоченного представителя (Консульство Испании, NIE). NIE идентифицирует вас для целей налогообложения. Он не предоставляет права на проживание.
- Налоговая декларация в течение 1 месяца. ITP либо AJD при покупке новостройки декларируется и уплачивается по форме ATIB Modelo 600 в течение 1 месяца с даты нотариального акта (инструкция ATIB к Modelo 600). На практике ваш юрист или административное агентство нотариуса подаёт документы сразу после завершения сделки. Поэтому большинство покупателей перечисляют им средства на налоги и сборы в день подписания.
- Регистрация. После уплаты налога нотариальный акт передаётся в реестр собственности.
Если продавец не является резидентом Испании
Если продавец — физическое лицо или компания, не являющиеся резидентами, вы обязаны удержать 3% цены и в течение 1 месяца перечислить эту сумму Государственному налоговому агентству по форме Modelo 211. Удержание представляет собой авансовый платёж в счёт налога продавца (AEAT, отчуждение имущества нерезидентами). Сумма вычитается из цены, а не добавляется к вашим расходам. При покупке за €2,6 млн она составляет €78 000. Кроме того, если продавец — физическое лицо, не являющееся резидентом, покупатель несёт юридическую ответственность за уплату муниципального налога на прирост стоимости земли (plusvalía) (Закон о местных финансах, статья 106). Обычно ваш юрист удерживает расчётную сумму налога из цены при завершении сделки. Оба условия должны быть зафиксированы в договоре.
Что изменилось в 2026 году, а что осталось прежним
- Закон 4/2026 (действует с 14 июня 2026 года) пересмотрел налоговые льготы на Балеарских островах для основного места жительства. Для Майорки и Менорки предельная стоимость основного жилья теперь составляет €331 859,70 (уведомление ATIB). Эти льготы зависят от личных обстоятельств покупателя и редко применимы к сделкам в нашем ценовом сегменте. Общая шкала, приведённая выше, не изменилась.
- Инвесторской «золотой визы» больше нет. Покупка недвижимости больше не даёт права на получение вида на жительство. Приём новых заявлений по этой программе прекратился 3 апреля 2025 года в соответствии с Органическим законом 1/2025. Всем, кто переезжает на Майорку, требуется другое основание для проживания. Возможные варианты вам объяснят специалисты нашего отдела налогового консультирования.
- Предлагаемый налог 100% для покупателей из стран, не входящих в ЕС, остаётся предложением, а не законом. О нём объявили в январе 2025 года, а к марту 2026 года его рассмотрение в парламенте застопорилось (Рейтер, март 2026 года). Он не вошёл в декреты-законы по вопросам жилья, отклонённые Конгрессом 2 октября 2026 года, и никогда не публиковался в BOE (Эль-Периодико, 2 октября 2026 года). После этого внеочередные всеобщие выборы были назначены на 29 ноября 2026 года (Рейтер на сайте CBC, 5 октября 2026 года), поэтому жилищная программа следующего правительства важнее прежних заявлений. Перед подписанием договора ещё раз проверьте актуальный статус инициативы.
5 проверок до внесения задатка
- Получите письменный расчёт налогов и сборов для согласованной цены с учётом правильного юридического статуса объекта: вторичное жильё или первая передача.
- Проверьте справочную стоимость Кадастра и выписку из реестра собственности.
- Уточните, является ли продавец налоговым резидентом Испании, чтобы условия об удержании 3% и муниципальном налоге на прирост стоимости земли (plusvalía) были включены в договор.
- Согласуйте порядок перевода средств и выясните, какие подтверждения их происхождения потребуются вашему банку и нотариусу.
- Рассчитайте и ежегодные расходы: IBI, вывоз отходов, взносы товариществу собственников, страхование, а для нерезидентов — ежегодную декларацию по вменённому доходу. Они подробно рассмотрены в нашем руководстве по налоговым обязательствам владельцев недвижимости — нерезидентов.
Представленные выше объекты иллюстрируют расчёты из этого руководства. Вы можете посмотреть другие виллы на продажу в Пальме или полный каталог недвижимости. Чтобы получить расчёт расходов для конкретного объекта, свяжитесь с нами, и мы подготовим его совместно с независимым юристом.
Каков налог на передачу недвижимости на Майорке в 2026 году?
Для вторичного жилья балеарский ITP рассчитывается по прогрессивной шкале. Ставки составляют 8% на сумму до €400 000, 9% — до €600 000, 10% — до €1 млн, 12% — до €2 млн и 13% — свыше €2 млн. Каждая ставка применяется только к соответствующей части цены. При покупке за €1 млн налог составляет €90 000, а при цене €2,6 млн — €288 000.
Нужно ли платить ITP при покупке новой виллы?
Нет, если вы покупаете её у застройщика в рамках первой передачи. В этом случае уплачиваются НДС по ставке 10% и гербовый сбор AJD в размере 1,5% либо 2% для нотариальных актов на сумму €1 млн или более. Последующие продажи того же объекта относятся к вторичному рынку и облагаются ITP.
В какой срок нужно уплатить налог при покупке?
В течение 1 месяца с даты нотариального акта по форме ATIB Modelo 600. На практике юрист или административное агентство нотариуса подаёт документы сразу после завершения сделки.
Что означает удержание 3% при покупке у нерезидента?
Если продавец не является налоговым резидентом Испании, покупатель удерживает 3% цены и в течение 1 месяца перечисляет эту сумму Государственному налоговому агентству по форме Modelo 211 как аванс по налогу продавца. Сумма вычитается из денег, выплачиваемых продавцу, поэтому не является дополнительным расходом покупателя.
Даёт ли покупка недвижимости на Майорке право на проживание?
Нет. Приём новых заявлений на инвесторскую «золотую визу» за покупку недвижимости прекратился 3 апреля 2025 года. Владение жильём на Майорке не даёт права на проживание. Для этого требуется отдельное основание.
Источники проверены 5 октября 2026 года: ATIB (ставки ITP и AJD, Modelo 600), AEAT (НДС или ITP, Modelo 211), Кадастр (справочная стоимость), BOE (Органический закон 1/2025, Закон 5/2019, Закон о местных финансах, Гражданский кодекс), а также руководство правительства Испании по услугам нотариусов и реестров собственности. Эта статья содержит общую информацию и не является налоговой или юридической консультацией. Ставки и льготы зависят от условий сделки и ваших личных обстоятельств, поэтому до принятия обязательств обратитесь за независимой профессиональной консультацией.