Die kurze Antwort. Im Oktober 2026 können Sie auf den Balearen für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus keine neue Registrierung zur Ferienvermietung erhalten. In Palma sind zudem neue touristische Plätze für sämtliche Wohnimmobilien ausgeschlossen. Außerhalb von Palma kann ein Haus – freistehend, als Reihenhaus oder Doppelhaushälfte – nur registriert werden, wenn die Raumplanung der Insel und der jeweiligen Gemeinde die Ferienvermietung zulässt und der Immobilie touristische Plätze zugeteilt werden. Das mallorquinische Kontingent für 2026 wurde im April für Anträge geschlossen. Eine Auslosung im Juni legte die Reihenfolge der Bearbeitung fest. Eine bestehende Registrierung kann unter einem neuen Eigentümer fortgeführt werden. Beim Verkauf der Immobilie wird sie jedoch nicht automatisch aktualisiert. Zudem besitzt sie nur dann einen Wert, wenn sie im amtlichen Register gültig eingetragen ist und die Immobilie weiterhin alle Voraussetzungen erfüllt. Zahlen Sie niemals einen Aufpreis für eine „Lizenz“, bevor Ihr Anwalt sie geprüft hat.
Eine Registrierung zur Ferienvermietung gehört zu den wertvollsten, aber auch zu den am häufigsten missverstandenen Merkmalen einer Immobilie auf Mallorca. Viele Ratgeber behaupten noch immer, das Antragsfenster sei geöffnet, bezeichnen sämtliche Apartments als „verboten“ oder gehen davon aus, dass eine Lizenz automatisch mit den Schlüsseln übergeben wird. Nichts davon trifft uneingeschränkt zu. Dieser Leitfaden erläutert die am 5. Oktober 2026 geltenden Bestimmungen, verlinkt für jede Regel die amtliche Quelle und erklärt, was sie für die von Ihnen in Betracht gezogene Immobilienart bedeutet.
Statusübersicht: die Bestimmungen am 5. Oktober 2026
| Regel | Status | Bedeutung für Käufer | Amtliche oder primäre Quelle |
|---|---|---|---|
| Keine neuen Registrierungen für Wohnimmobilien in Gebäuden nach dem Wohnungseigentumsrecht – also Mehrfamilienhäusern – auf den gesamten Balearen | In Kraft seit 16. April 2025 (Decreto-ley 4/2025). Die Ausnahmen wurden durch die Ley 4/2026 zum 14. Juni 2026 erweitert | Eine Wohnung oder ein Penthouse kann nicht neu für die Ferienvermietung registriert werden. Ausgenommen sind Reihenhäuser, Doppelhaushälften und freistehende Häuser, die sich ein Grundstück mit anderen Gebäuden teilen. | BOE: Decreto-ley 4/2025; BOE: Ley 4/2026 |
| Palma: keine neuen touristischen Plätze in Wohnimmobilien | Am 29. Mai 2026 vom Stadtrat von Palma endgültig beschlossen | In der Gemeinde Palma sind keine neuen Registrierungen zur Ferienvermietung möglich, auch nicht für Villen. Befristete Registrierungen können nicht verlängert werden. | IB3, 29. Mai 2026; Economía de Mallorca, 3. Februar 2026 |
| Befristetes mallorquinisches Kontingent von 1.069 touristischen Plätzen für 2026 | Geschlossen. Anträge konnten vom 23. März bis zum 8. April 2026 gestellt werden. Die Auslosung fand am 8. Juni 2026 statt | Das Antragsfenster ist geschlossen. Für Plätze, die durch spätere Abmeldungen frei werden, besteht eine 6 Monate gültige Warteliste. | Consell de Mallorca, 8. Juni 2026 |
| Zustimmung der Eigentümergemeinschaft zur Aufnahme einer neuen touristischen Vermietung in einem Gebäude | Landesweit in Kraft seit 3. April 2025 | Für die Aufnahme einer touristischen Vermietung in einem Gebäude mit Eigentümergemeinschaft ist deren vorherige ausdrückliche Zustimmung mit einer 3/5-Mehrheit der Eigentümer und Miteigentumsanteile erforderlich. | BOE: Ley de Propiedad Horizontal, Art. 7.3 und 17.12 |
| Landesweites einheitliches Register für Kurzzeitvermietungen | Im Mai 2026 vom Tribunal Supremo für nichtig erklärt | Eine nationale Registrierungsnummer ist nicht erforderlich. Die balearische Registrierung und die Meldepflichten der Plattformen bleiben bestehen. | Pressemitteilung des Tribunal Supremo, 21. Mai 2026 |
| Höhere Bußgelder für nicht registrierte Vermietung | In Kraft seit 16. April 2025 | Bis zu 5.000 € bei geringfügigen, 50.000 € bei schweren und 500.000 € bei sehr schweren Verstößen. Plattformen müssen die Registrierungsnummer anzeigen. | Govern de les Illes Balears |
| 10 % Mehrwertsteuer (IVA) auf touristisch vermietete Wohnungen | Abgelehnt. Die Regelung war Teil eines wohnungspolitischen Decreto-ley, das der Congreso de los Diputados am 2. Oktober 2026 ablehnte | Derzeit muss diese Steuer nicht als Kostenposition eingeplant werden. Für den 29. November 2026 wurden Parlamentswahlen angesetzt. Beachten Sie daher das Programm der nächsten Regierung. | Euronews, 2. Oktober 2026; El Periódico, 2. Oktober 2026 |
So funktioniert die Registrierung zur Ferienvermietung auf Mallorca
Die kurzfristige Vermietung einer Wohnimmobilie an Urlaubsgäste ist auf Mallorca eine regulierte touristische Tätigkeit. Der Eigentümer reicht beim Consell de Mallorca, der Inselverwaltung, eine verantwortliche Erklärung über die Aufnahme der Tätigkeit ein. Anschließend wird die Immobilie in das amtliche Register touristischer Unternehmen aufgenommen und erhält eine Registrierungsnummer, die in jeder Anzeige erscheinen muss. Jeder registrierten Immobilie wird außerdem eine bestimmte Zahl touristischer Plätze zugeteilt, ungefähr 1 Platz pro Gästebett. Die Gesamtzahl der Plätze auf der Insel ist begrenzt. Eine neue Registrierung benötigt daher Plätze aus dem Inselkontingent.
Jede Registrierung können Sie im öffentlichen Register touristischer Unternehmen und Betriebe der balearischen Regierung prüfen. Dort sind die registrierte Adresse, die Vermietungsform und die Zahl der Plätze aufgeführt. Prüfen Sie dies immer zuerst, wenn ein Verkäufer oder Makler eine Lizenz erwähnt.
Wohnungen und Penthouses: keine neuen Registrierungen
Seit dem Inkrafttreten des Decreto-ley 4/2025 am 16. April 2025 können auf den gesamten Balearen keine neuen verantwortlichen Erklärungen für Wohnimmobilien in Gebäuden nach dem Wohnungseigentumsrecht eingereicht werden. In der Praxis betrifft dies nahezu jede Wohnung und jedes Penthouse. Die Regel gilt nicht für Reihenhäuser und Doppelhaushälften. Seit dem Inkrafttreten der Ley 4/2026 am 14. Juni 2026 sind auch freistehende Häuser ausgenommen, die sich ein Grundstück mit anderen Gebäuden teilen. Ebenfalls ausgenommen ist die gesonderte Regelung für die Vermietung des Hauptwohnsitzes des Eigentümers, für die eigene Voraussetzungen gelten.
Das Decreto-ley hob bestehende Registrierungen in Mehrfamilienhäusern nicht auf. Sie bleiben bestehen, solange die Immobilie die Voraussetzungen erfüllt. Diese Registrierungen wurden jedoch befristet erteilt. Ihr Ablaufdatum ist daher ebenso wichtig wie die Registrierungsnummer selbst. In Palma ist die touristische Vermietung in Mehrfamilienhäusern seit 2018 verboten. Die Planänderung der Stadt aus dem Jahr 2026 schließt außerdem die Verlängerung befristeter Registrierungen aus.
Auf nationaler Ebene benötigt ein Eigentümer, der in einem Gebäude mit der touristischen Vermietung beginnen möchte, seit dem 3. April 2025 die vorherige ausdrückliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft mit einer 3/5-Mehrheit. Die Gemeinschaftssatzung kann die touristische Vermietung auch vollständig untersagen.
Was das für Sie bedeutet. Wenn Sie eine Wohnung oder ein Penthouse kaufen, sollten Sie die Immobilie als Zuhause oder für eine langfristige Vermietung beziehungsweise Saisonvermietung bewerten, nicht als Ferienimmobilie zur touristischen Vermietung. Behauptet ein Verkäufer, es bestehe eine Registrierung, muss Ihr Anwalt diese Tatsache nachweisen. Betrachten Sie sie nicht ungeprüft als preisbildendes Merkmal.
Palma: keine neuen touristischen Plätze in Wohnimmobilien
Der Stadtrat von Palma geht über die regionalen Bestimmungen hinaus. Im Februar 2026 genehmigte sein Planungsausschuss eine Änderung des Generalplans von 2023, nach der das gesamte Gemeindegebiet für die Ferienvermietung in Wohnimmobilien ungeeignet ist. Die Änderung strich die 374 potenziellen Plätze, die der Plan vorgesehen hatte – 231 im Stadtgebiet und 143 im ländlichen Raum –, untersagte die Verlängerung befristeter Registrierungen und schloss die Verlagerung bestehender Plätze aus. Das Plenum des Stadtrats verabschiedete die Änderung am 29. Mai 2026 endgültig.
Zum Zeitpunkt der Ankündigung verfügte Palma über 4.473 Ferienvermietungsplätze in 632 Wohnimmobilien: 381 Immobilien im Stadtgebiet, 76 in Playa de Palma und Can Pastilla sowie 175 im ländlichen Raum. Der Stadtrat geht davon aus, dass die Zahl mit der schrittweisen Aufhebung von Registrierungen sinken wird.
Was das für Sie bedeutet. Viertel wie Son Vida, Génova, La Bonanova und Son Armadams gehören zur Gemeinde Palma. Die städtische Regelung gilt daher auch dort. Eine Villa in Palma darf nur dann an Urlaubsgäste vermietet werden, wenn sie bereits über eine gültige Registrierung verfügt und weiterhin alle Voraussetzungen erfüllt. Für die meisten Käufer in Palma besteht die realistische Planung darin, die Immobilie selbst zu bewohnen oder langfristig zu vermieten. Unser Stadtviertel-Guide für Palma vergleicht die Lagen auf dieser Grundlage.
Häuser und Fincas außerhalb von Palma
Außerhalb von Palma sind Häuser die wichtigste Immobilienart, für die eine neue Registrierung noch infrage kommt: freistehende Häuser und Fincas ebenso wie Reihenhäuser und Doppelhaushälften. Gehören Letztere zu einer Eigentümergemeinschaft, ist zusätzlich deren Zustimmung erforderlich. 3 Voraussetzungen müssen erfüllt sein.
- Raumplanung. Die Raumplanung der Insel und der jeweiligen Gemeinde muss die Ferienvermietung an diesem Standort zulassen. Viele Gemeinden haben eigene Beschränkungen festgelegt. Prüfen Sie daher das konkrete Grundstück, nicht nur die Gemeinde.
- Touristische Plätze. Die Immobilie benötigt Plätze aus dem begrenzten Inselkontingent. 2026 stellte der Consell de Mallorca ein befristetes Kontingent von 1.069 Plätzen bereit. Es bestand ausschließlich aus Plätzen, die durch frühere Abmeldungen frei geworden waren. Es wurden weder neue Plätze geschaffen noch die Obergrenze der Insel erhöht. Die Antragsfrist endete am 8. April 2026. Am 8. Juni legte eine öffentliche Auslosung unter 721 zugelassenen Anträgen die Reihenfolge der Bearbeitung fest. Eine Warteliste bleibt 6 Monate gültig. Eigentümer können Plätze in einem gesonderten Verfahren auch zwischen Immobilien übertragen, die ihnen gehören.
- Eine vorschriftsmäßige Immobilie. Das Gebäude, seine Erweiterungen und seine Nutzung müssen mit den Genehmigungen und der im Register eingetragenen Beschreibung übereinstimmen. Eine Finca mit nicht genehmigten Anbauten kann an dieser Voraussetzung scheitern.
Was das für Sie bedeutet. Kaufen Sie kein freistehendes Haus in der Annahme, Sie würden „später schon eine Lizenz bekommen“. Im Oktober 2026 besteht kein offenes Antragsfenster für touristische Plätze. Wenn die Ferienvermietung ein zentraler Bestandteil Ihrer Planung ist, suchen Sie nach einer Immobilie mit bereits bestehender, gültiger Registrierung und machen Sie deren Bestand zur Bedingung des Kaufs.
Kauf einer Immobilie mit bestehender Registrierung
Wird eine registrierte Immobilie verkauft, kann die Registrierung unter dem neuen Eigentümer fortgeführt werden. Sie geht jedoch nicht automatisch über. Der neue Eigentümer muss die Änderung über das Verfahren zur Änderung der Daten touristischer Aufenthalte in Wohnimmobilien des Consell de Mallorca melden. Zuvor sollte Ihr Anwalt bestätigen, dass die Registrierung gültig ist und die Immobilie weiterhin die Voraussetzungen erfüllt, unter denen sie erteilt wurde.
Fordern Sie vor der Unterzeichnung einer Reservierungsvereinbarung folgende Unterlagen und Nachweise an:
- Die Registrierungsnummer. Prüfen Sie diese anschließend im amtlichen Register. Adresse, Vermietungsform und Zahl der Plätze müssen mit der Immobilie übereinstimmen, die Sie kaufen.
- Die Gültigkeitsdauer. Ist die Registrierung unbefristet oder befristet, und wann läuft sie ab? In Palma können befristete Registrierungen nicht verlängert werden.
- Die ursprüngliche verantwortliche Erklärung und ihre Anlagen, einschließlich der Pläne sowie der angegebenen Zahl der Schlafzimmer und Plätze.
- Die Bau- und Planungsgenehmigungen für die Immobilie und sämtliche Erweiterungen sowie die Bewohnbarkeitsbescheinigung. Wird ein Poolhaus als Schlafzimmer genutzt, kann sich dadurch die Zahl der Plätze ändern.
- Bei einer Immobilie in einer Eigentümergemeinschaft: die Satzung und die Protokolle der jüngsten Versammlungen, um zu bestätigen, dass die Gemeinschaft die touristische Vermietung weder untersagt noch beschränkt hat.
- Nachweise über die Einhaltung der Vorschriften, etwa Erklärungen zur Touristensteuer und eine aktuelle Buchungshistorie. Daraus geht hervor, ob die Tätigkeit rechtmäßig ausgeübt wurde.
- Eine vertragliche Bedingung. Bitten Sie Ihren Anwalt, die Gültigkeit der Registrierung und deren Übertragung auf Sie ausdrücklich zur Bedingung des Kaufs zu machen und durch Garantien des Verkäufers abzusichern.
Bußgelder von bis zu 500.000 € bei sehr schweren Verstößen und die Pflicht der Plattformen, Registrierungsnummern anzuzeigen, machen eine Vermietung ohne ordnungsgemäße Unterlagen zu keiner realistischen Option mehr. Unsere Due-Diligence-Checkliste behandelt die weiteren Prüfungen vor dem Kauf. Der Beitrag über die Pflichten nicht in Spanien ansässiger Eigentümer erläutert, wie Mieteinkünfte besteuert werden.
Welche Planung passt zu welcher Immobilie?
| Immobilienart | Neue Registrierung zur Ferienvermietung im Oktober 2026 | Realistische Planung |
|---|---|---|
| Wohnung oder Penthouse in einem Mehrfamilienhaus, überall auf den Balearen | Nicht möglich | Selbst nutzen oder langfristig beziehungsweise saisonal vermieten. Eine bestehende Registrierung muss geprüft werden. |
| Jede Wohnimmobilie in der Gemeinde Palma | Nicht möglich | Selbst nutzen oder langfristig vermieten. Nur bestehende, gültige Registrierungen können fortgeführt werden. |
| Reihenhaus, Doppelhaushälfte oder freistehendes Haus auf einem gemeinschaftlich genutzten Grundstück außerhalb von Palma | Nicht von der Regel für Mehrfamilienhäuser erfasst, benötigt aber eine zulässige Raumplanung, touristische Plätze und die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft | Prüfen Sie zuerst die Raumplanung für das Grundstück und die Haltung der Eigentümergemeinschaft. |
| Freistehendes Haus oder Finca außerhalb von Palma | Nur wenn die Raumplanung dies zulässt und Plätze verfügbar sind. Das Kontingent für 2026 ist geschlossen | Kaufen Sie eine bereits registrierte Immobilie oder kalkulieren Sie ohne Einnahmen aus der Ferienvermietung. |
Die gezeigten Immobilien veranschaulichen die einzelnen Immobilienarten. Sie werden nicht mit einer Zusicherung hinsichtlich einer Registrierung zur Ferienvermietung angeboten. Wenn Sie den Status einer bestimmten Immobilie erfahren möchten, kontaktieren Sie uns. Wir fordern die Unterlagen beim Eigentümer an. Sie können außerdem alle Villen zum Kauf auf Mallorca ansehen oder vor Ihrer Renditeberechnung unseren Leitfaden zu den Kaufnebenkosten 2026 lesen.
Kann ich 2026 noch eine Ferienvermietungslizenz auf Mallorca erhalten?
Nur für bestimmte Immobilien. Neue Registrierungen sind weder für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern auf den Balearen noch für irgendeine Wohnimmobilie in Palma möglich. Ein Haus an einem anderen Ort kann nur registriert werden, wenn die Raumplanung dies zulässt und touristische Plätze verfügbar sind. Die Antragsfrist für das Kontingent von 1.069 Plätzen im Jahr 2026 endete am 8. April 2026. Eine öffentliche Auslosung am 8. Juni 2026 legte die Reihenfolge der Bearbeitung fest.
Kann ich meine Wohnung auf Mallorca an Urlaubsgäste vermieten?
Nicht mit einer neuen Registrierung. Seit dem Inkrafttreten des Decreto-ley 4/2025 am 16. April 2025 sind auf den Balearen keine neuen Registrierungen zur Ferienvermietung für Wohnimmobilien in Gebäuden nach dem Wohnungseigentumsrecht zulässig. Ausgenommen sind Reihenhäuser, Doppelhaushälften und freistehende Häuser, die sich ein Grundstück mit anderen Gebäuden teilen. Bestehende Registrierungen gelten fort, solange die Immobilie die Voraussetzungen erfüllt. Sie sind jedoch befristet und müssen einzeln geprüft werden.
Geht die Ferienvermietungslizenz beim Kauf einer Immobilie auf mich über?
Sie kann unter dem neuen Eigentümer fortgeführt werden, geht aber nicht automatisch über. Nach Abschluss des Kaufs muss der neue Eigentümer die Änderung dem Consell de Mallorca melden. Vor der Unterzeichnung sollte Ihr Anwalt die Registrierung im amtlichen Register prüfen, ihr Ablaufdatum bestätigen und feststellen, ob die Immobilie noch den gemeldeten Angaben entspricht.
Benötige ich eine nationale Registrierungsnummer, um meine Immobilie auf Mallorca zu vermieten?
Nein. Im Mai 2026 erklärte das Tribunal Supremo das landesweite einheitliche Register für Kurzzeitvermietungen für nichtig, da der spanische Staat nicht über die erforderliche Zuständigkeit für dessen Einrichtung verfügte. Die balearische touristische Registrierung und die Angabe der Registrierungsnummer in jeder Anzeige bleiben vorgeschrieben.
Wie hoch sind die Bußgelder für illegale Ferienvermietung auf Mallorca?
Seit dem 16. April 2025 betragen die Bußgelder bis zu 5.000 € bei geringfügigen, 50.000 € bei schweren und 500.000 € bei sehr schweren Verstößen. Plattformen müssen bei jedem Inserat die Registrierungsnummer anzeigen.
Gilt in Spanien eine Mehrwertsteuer von 10 % auf Ferienvermietungen?
Derzeit nicht. Eine Mehrwertsteuer von 10 % auf touristisch vermietete Wohnungen war Teil eines wohnungspolitischen Decreto-ley, das der spanische Congreso de los Diputados am 2. Oktober 2026 ablehnte. Für den 29. November 2026 wurden Parlamentswahlen angesetzt. Prüfen Sie die Rechtslage daher erneut, bevor Sie unterzeichnen.
Anhand der in diesem Artikel verlinkten amtlichen Quellen am 5. Oktober 2026 geprüft. Die Planungszahlen für Palma entsprechen dem Stand bei Ankündigung der Änderung. Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen und stellt keine Rechtsberatung dar. Die Bestimmungen hängen von der jeweiligen Immobilie, ihrem Grundstück und ihren Unterlagen ab. Lassen Sie deshalb jede Registrierung von einem unabhängigen Anwalt prüfen, bevor Sie sich vertraglich binden.