Due-Diligence-Checkliste für Ihren Immobilienkauf auf Mallorca

Der Erwerb einer Luxusimmobilie auf Mallorca ist nicht nur eine Transaktion, sondern eine bedeutende Investition in Ihren Lebensstil. Die Anziehungskraft der Insel ist unbestreitbar – von den unberührten Buchten Deiàs bis zur urbanen Eleganz der Altstadt von Palma. Der Kauf eines solchen Objekts erfordert jedoch eine sorgfältige Due-Diligence-Prüfung, die weit über eine oberflächliche Besichtigung hinausgeht. Für High-Net-Worth Individuals (HNWI) und Ultra-High-Net-Worth Individuals (UHNWI) setzt die Absicherung dieser Investition ein umfassendes Verständnis der rechtlichen, finanziellen und baulichen Besonderheiten Spaniens und Mallorcas voraus. Als Teil der Isle of Mallorca Group kennt Balearic Blue diese komplexen Anforderungen genau und bietet eine Beratung auf höchstem Niveau.

Professionelle Beratung ist unverzichtbar

Die Grundlage jedes erfolgreichen Kaufs einer Luxusimmobilie auf Mallorca ist ein kompetentes Beraterteam. Hier sollten Sie keine Kompromisse eingehen. Ihr Team sollte folgende Fachleute umfassen:

• Unabhängiger Rechtsbeistand: Ein spanischer, fließend Englisch sprechender Rechtsanwalt mit nachweislicher Expertise im mallorquinischen Immobilienrecht. Er muss unabhängig vom Verkäufer, dessen Makler und Ihrem Immobilienmakler sein. Seine zentrale Aufgabe besteht darin, Eigentumsverhältnisse, Genehmigungen und Vertragsbedingungen zu prüfen.
• Steuerberater/Steuerexperte: Das spanische Steuerrecht ist komplex, insbesondere im Hinblick auf Nichtresidenten und Immobilieneigentum. Ein Spezialist berät Sie zu den beim Erwerb anfallenden Steuern (z. B. ITP bei Bestandsimmobilien, IVA bei Neubauten), zur Vermögensteuer, zur Einkommensteuer auf Mieteinnahmen und zu den künftigen Auswirkungen der Kapitalertragsteuer.
• Bausachverständiger/Architekt: Er prüft die bauliche Substanz, die Einhaltung der Bauvorschriften und mögliche Mängel. Dies ist besonders bei älteren Immobilien oder Objekten mit umfangreichen Umbauten entscheidend.
• Renommierte Immobilienagentur: Ein Unternehmen wie Balearic Blue ist mit seiner umfassenden lokalen Marktkenntnis, seinem Zugang zu diskret vermarkteten Immobilien und seinem Netzwerk vertrauenswürdiger Fachleute von unschätzbarem Wert.

Rechtliche Due Diligence: das Fundament prüfen

Dies ist der wohl wichtigste Abschnitt der Prüfung. Er soll Belastungen, Unregelmäßigkeiten oder Beschränkungen aufdecken, die den Wert der Immobilie mindern oder die Eigentumsverhältnisse erschweren könnten. Ihr Rechtsbeistand wird folgende Punkte sorgfältig untersuchen:

1. Eintragung der Immobilie (Registro de la Propiedad)

• Nota Simple Informativa: Dieses amtliche Dokument wird beim Grundbuch angefordert und bietet einen kompakten Überblick über den rechtlichen Status der Immobilie. Es bestätigt die eingetragenen Eigentümer, beschreibt das Objekt einschließlich Größe und Grenzen und führt bestehende Lasten oder Belastungen auf. Besonders zu prüfen sind:
  • Eigentumsverhältnisse: Ist der Verkäufer tatsächlich Eigentümer der Immobilie, und gibt es Miteigentümer oder Ansprüche Dritter?
  • Hypotheken und Belastungen: Sind noch Hypotheken, Pfandrechte oder andere Schulden auf der Immobilie eingetragen? Diese müssen vor oder gleichzeitig mit dem Kauf gelöscht werden.
  • Dienstbarkeiten (Servidumbres): Bestehen Wegerechte, Leitungsrechte oder andere Rechte Dritter, die Nutzung oder Wert der Immobilie beeinträchtigen?
  • Pfändungen/Beschlagnahmungen: Liegen gerichtliche Pfändungsbeschlüsse oder behördliche Beschlagnahmungen für die Immobilie vor?
  • Nießbrauch/Lebenslanges Nutzungsrecht: Besitzt ein Dritter das Recht, die Immobilie lebenslang oder für einen festgelegten Zeitraum zu nutzen?

2. Katasterinformationen (Catastro)

• Certificado Catastral: Das Kataster ist ein eigenständiges Verwaltungsregister, das die physischen Merkmale von Immobilien für steuerliche Zwecke erfasst. Es enthält die Katasterreferenznummer, die genaue Fläche, die Grenzen und eine grafische Darstellung. Abweichungen zwischen Kataster und Grundbuch kommen häufig vor, müssen jedoch bereinigt werden. Eine Immobilie in Santa Ponsa könnte beispielsweise mit 300 m² im Grundbuch eingetragen sein, im Kataster aufgrund eines nicht eingetragenen Anbaus jedoch mit 350 m² erscheinen. Ihr Rechtsanwalt erläutert Ihnen die Konsequenzen und die erforderlichen Schritte zur Aktualisierung.

3. Bau- und Planungsrecht (Urbanismo)

• Licencias de Obra (Baugenehmigungen): Prüfen Sie, ob für alle bestehenden Gebäude, Erweiterungen und Umbauten die erforderlichen Genehmigungen des örtlichen Ayuntamiento (Rathaus) vorliegen. Nicht genehmigte Baumaßnahmen stellen ein erhebliches Risiko dar. Sie können zu Bußgeldern, Abrissverfügungen und Schwierigkeiten bei einem späteren Verkauf führen. Dies betrifft insbesondere Immobilien in ländlichen Gebieten, etwa fincas rústicas, für die strenge Baubeschränkungen gelten.
• Cédula de Habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung): Diese Bescheinigung bestätigt, dass die Immobilie die Mindestanforderungen an die Bewohnbarkeit erfüllt. Sie wird für Versorgungsanschlüsse und Mietverträge benötigt. Stellen Sie sicher, dass sie aktuell und gültig ist.
• Planungsrechtliche Einstufung: Klären Sie die Gebietskategorie der Immobilie. Ist sie als urban (urbano), ländlich (rústico) oder geschützt eingestuft, beispielsweise als ANEI – Área Natural de Especial Interés? Davon hängt ab, was gebaut, erweitert oder umgestaltet werden darf. Bei einer Villa direkt am Meer in Port d'Andratx ist insbesondere die Kenntnis der Küstenschutzvorschriften der Ley de Costas entscheidend.
• Verstöße gegen das Planungsrecht: Ihr Rechtsanwalt prüft, ob gegen die Immobilie laufende Verfahren wegen baurechtlicher Verstöße bestehen. Dieser Schritt ist entscheidend, da die damit verbundenen Verpflichtungen auf den neuen Eigentümer übergehen.

4. Eigentümergemeinschaft (Comunidad de Propietarios)

Bei Wohnungen oder Immobilien innerhalb einer Eigentümergemeinschaft, beispielsweise in einer exklusiven Anlage in Bendinat, ist eine gründliche Prüfung der finanziellen und rechtlichen Situation der Gemeinschaft unerlässlich:

• Certificado de Deudas: Eine Bescheinigung der Hausverwaltung, die bestätigt, dass der Verkäufer keine ausstehenden Verbindlichkeiten gegenüber der Gemeinschaft hat. Etwaige Schulden gehen auf den neuen Eigentümer über.
• Versammlungsprotokolle (Actas de Juntas): Prüfen Sie die Protokolle der letzten Jahre, um größere bevorstehende Ausgaben wie Dachreparaturen oder eine Poolsanierung, laufende Streitigkeiten oder Sonderumlagen zu erkennen.
• Gemeinschaftssatzung: Informieren Sie sich über die Regeln der Gemeinschaft, darunter mögliche Einschränkungen für Vermietungen, Haustiere oder bauliche Veränderungen.

5. Versorgungsverträge und Anbieter

Stellen Sie sicher, dass alle Rechnungen für Strom, Wasser, Gas und Internet beglichen sind und gültige Verträge für die Immobilie bestehen. Ihr Rechtsanwalt veranlasst nach dem Kauf die Umschreibung dieser Verträge auf Ihren Namen.

Finanzielle Due Diligence: Ihre Investition absichern

Neben dem Kaufpreis müssen verschiedene finanzielle Aspekte berücksichtigt werden.

1. Steuern und Gebühren beim Kauf

• Grunderwerbsteuer (ITP – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Bei Bestandsimmobilien gilt auf den Balearen ein progressiver Steuersatz von 8 % bis 13 %, abhängig vom Kaufpreis. Bei einer Immobilie mit einem Kaufpreis von 3.000.000 € würden beispielsweise rund 340.000 € ITP anfallen.
• Mehrwertsteuer (IVA) und Stempelsteuer (AJD): Bei Neubauten, die direkt von einem Bauträger erworben werden, beträgt die IVA 10 % des Kaufpreises. Hinzu kommen 1,5 % AJD beziehungsweise 2 % bei Immobilien ab 1.000.000 €.
• Notarkosten: In der Regel 0,2 %–0,5 % des Kaufpreises.
• Grundbuchkosten: In der Regel 0,1 %–0,25 % des Kaufpreises.
• Rechtsberatungskosten: Üblicherweise 1 %–1,5 % des Kaufpreises zuzüglich IVA.
• Gesamte Kaufnebenkosten: Planen Sie für diese Kosten rund 10 %–13 % des Kaufpreises ein.

2. Jährliche Eigentumskosten

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Jährliche kommunale Grundsteuer, die anhand des Katasterwerts berechnet wird. Bei einer Luxusvilla in Son Vida kann sie zwischen 2.000 € und mehr als 10.000 € pro Jahr betragen.
• Basura (Abfallgebühr): Jährliche kommunale Gebühr für die Abfallentsorgung.
• Gemeinschaftskosten: Soweit zutreffend, decken sie die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, Sicherheitsdienste und Einrichtungen ab. Bei einer exklusiven Wohnung in Portixol können sie zwischen 300 € und mehr als 1.000 € pro Monat liegen.
• Versorgungskosten: Strom, Wasser, Gas und Internet.
• Versicherung: Eine umfassende Wohngebäude- und Hausratversicherung ist unverzichtbar.
• Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio): Nichtresidenten mit Immobilieneigentum in Spanien unterliegen auf ihr Nettovermögen in Spanien der Vermögensteuer. Auf den Balearen gelten eigene progressive Steuersätze. Eine Person mit einem Nettovermögen auf Mallorca von mehr als 700.000 € muss beispielsweise nach Berücksichtigung eines Freibetrags von 700.000 € pro Person Vermögensteuer zahlen. Eine sorgfältige Strukturierung des Immobilienbesitzes ist hier entscheidend.
• Einkommensteuer für Nichtresidenten: Wird die Immobilie nicht vermietet, müssen Nichtresidenten eine Steuer auf fiktive Einkünfte erklären. Sie beträgt 24 % von 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts, abhängig davon, wann dieser zuletzt aktualisiert wurde. Bei Vermietung werden die Mieteinnahmen mit 24 % besteuert, für in der EU oder im EWR ansässige Personen mit 19 %.

Ihr Steuerberater erstellt eine detaillierte Übersicht dieser laufenden Kosten und berät Sie zu steuerlich effizienten Eigentumsstrukturen.

Technische Due Diligence: die Bausubstanz beurteilen

In dieser Phase steht der physische Zustand der Immobilie im Mittelpunkt. Dabei wird geprüft, ob das Objekt den Erwartungen entspricht und frei von verborgenen Mängeln ist.

1. Bautechnische Prüfung

Ein qualifizierter Architekt oder Bausachverständiger sollte eine umfassende Untersuchung durchführen, die folgende Punkte abdeckt:

• Standsicherheit und Bausubstanz: Fundamente, Wände, Dächer und tragende Bauteile. Zu prüfen sind Risse, Setzungen und Anzeichen eindringender Feuchtigkeit.
• Dachzustand: Dachziegel, Dämmung und Entwässerung. Die Reparatur eines schadhaften Dachs kann sehr kostspielig sein.
• Feuchtigkeit: Anzeichen für aufsteigende Feuchtigkeit, Kondensation oder undichte Stellen, insbesondere in Kellerräumen und Badezimmern.
• Technische Anlagen: Elektrik, Sanitärinstallationen, Heizung und Klimaanlage. Stellen Sie sicher, dass sie den aktuellen Standards entsprechen und einwandfrei funktionieren. Veraltete Elektroinstallationen können bei älteren Immobilien ein erhebliches Problem darstellen.
• Abwasserentsorgung: Ordnungsgemäße Funktion der Klärgrube, soweit bei ländlichen Immobilien vorhanden, oder Anschluss an die öffentliche Kanalisation.
• Swimmingpool: Zustand der Konstruktion, der Filteranlage und der Verfliesung.
• Außenbereiche: Terrassen, Balkone, Stützmauern und Gartenanlagen.

2. Energieausweis (Certificado de Eficiencia Energética)

Dieses Dokument ist in Spanien für alle zum Verkauf oder zur Vermietung angebotenen Immobilien gesetzlich vorgeschrieben. Es bewertet Energieverbrauch und Emissionen der Immobilie auf einer Skala von A (höchste Effizienz) bis G (geringste Effizienz). Der Energieausweis ist zwar in der Regel kein Ausschlusskriterium, liefert jedoch wertvolle Hinweise auf mögliche Betriebskosten und Verbesserungspotenziale.

3. Prüfung der Grundstücksgrenzen

Während der Rechtsbeistand die eingetragenen Grenzen prüft, kann eine Vermessung vor Ort den tatsächlichen Grenzverlauf bestätigen. Dies ist besonders bei größeren Grundstücken oder ländlichen fincas wichtig, bei denen Grenzstreitigkeiten auftreten können. Besondere Bedeutung hat die Prüfung bei Immobilien in Gegenden wie Valldemossa oder Deià, wo Grundstücke häufig unregelmäßige Formen aufweisen.

Umweltbezogene Due Diligence

Bei Immobilien in bestimmten Gebieten, insbesondere in Küstennähe oder im ländlichen Raum, sollten auch Umweltfaktoren berücksichtigt werden.

• Überschwemmungsrisiko: Liegt die Immobilie in einem überschwemmungsgefährdeten Gebiet? Dies ist auf Mallorca weniger verbreitet, kann jedoch bei Immobilien in unmittelbarer Nähe von Sturzbächen oder in tief gelegenen Küstengebieten relevant sein.
• Bodenverunreinigung: Bei Wohnimmobilien kommt dies seltener vor, kann jedoch relevant sein, wenn das Grundstück zuvor gewerblich oder industriell genutzt wurde.
• Schutzgebiete: Prüfen Sie, ob die Immobilie innerhalb eines Naturparks, beispielsweise der Serra de Tramuntana, oder eines anderen Schutzgebiets liegt oder unmittelbar daran angrenzt. Daraus können sich zusätzliche Beschränkungen für Bebauung oder Nutzung ergeben.

Nach dem Kauf: das Netzwerk von Balearic Blue

Sobald die Due-Diligence-Prüfung abgeschlossen und der Kauf vollzogen ist, beginnt das Leben mit einer Luxusimmobilie auf Mallorca. Das Engagement von Balearic Blue endet nicht mit der Transaktion. Unser umfassendes Netzwerk innerhalb der Isle of Mallorca Group soll Ihren Aufenthalt auf Mallorca bereichern:

• Immobilienverwaltung: Wenn Sie Ihre Immobilie als Feriendomizil nutzen oder Mieteinnahmen erzielen möchten, sorgt eine professionelle Verwaltung für einen reibungslosen Betrieb, eine zuverlässige Instandhaltung und einen erstklassigen Gästeservice. Unsere Partner übernehmen sämtliche Aufgaben, von der Garten- und Poolpflege bis zu Sicherheits- und Concierge-Services.
• Vermietungsmanagement: Wenn Sie Ihre Immobilie für kurzfristige Luxusvermietungen anbieten möchten, ist unser Schwesterunternehmen Azul Stays auf die Vermietung exklusiver Villen spezialisiert. Es übernimmt Buchungen, Marketing und Gästebetreuung, um Ihre Investitionsrendite zu maximieren und gleichzeitig eine sorgfältige Betreuung Ihrer Immobilie sicherzustellen.
• Yachting und Automobile: Ergänzen Sie Ihren Lebensstil auf Mallorca durch Zugang zu exklusiven Dienstleistungen. Bluebnc Yachting bietet individuell konzipierte Yachtcharter, mit denen Sie die beeindruckende Küste der Insel erkunden können – vom kristallklaren Wasser bei Es Trenc bis zu den imposanten Klippen von Sa Calobra. Für Ausflüge an Land stellt Azul Cars eine Flotte von Luxusfahrzeugen bereit und ermöglicht Ihnen stilvolle Mobilität auf der gesamten Insel.

Der Vorteil von Balearic Blue

Der Kauf einer Luxusimmobilie auf Mallorca erfordert mehr als reine Marktkenntnis. Sie benötigen einen Partner, der mit den lokalen Vorschriften, den Feinheiten des spanischen Rechts und den Ansprüchen einer anspruchsvollen Klientel vertraut ist. Balearic Blue steht für einen transparenten, sorgfältigen und konsequent kundenorientierten Ansatz. Unsere Aufgabe besteht nicht nur darin, Immobilien zu präsentieren. Wir ermöglichen Ihnen eine sichere und reibungslose Investition und stellen sicher, dass jeder Aspekt Ihrer Due-Diligence-Prüfung fachkundig betreut wird. Ob Sie eine Villa direkt am Meer in Portocolom oder ein historisches palacete im Viertel La Lonja in Palma suchen: Wir begleiten Sie bei jedem Schritt und eröffnen Ihnen den Zugang zu unserem bewährten Netzwerk aus Rechtsanwälten, Steuerberatern und technischen Experten. Ihre Sicherheit und Gewissheit stehen für uns an erster Stelle.

Beginnen Sie Ihre Immobiliensuche auf Mallorca mit Vertrauen. Kontaktieren Sie Balearic Blue noch heute, um Ihre Vorstellungen zu besprechen und von der maßgeschneiderten Expertise zu profitieren, die Ihre Investition verdient.