Die kurze Antwort. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie auf Mallorca zahlen Sie die balearische Grunderwerbsteuer ITP nach einem progressiven Tarif: 8 % bis 400.000 €, danach steigen die Steuersätze stufenweise bis auf 13 % für den Kaufpreisanteil über 2 Mio. €. Bei einem Kaufpreis von 2,6 Mio. €, dem Median-Angebotspreis unseres aktuellen Portfolios, beträgt die Steuer 288.000 €. Das entspricht einem effektiven Steuersatz von 11,08 %. Für eine direkt vom Bauträger erworbene Neubauimmobilie fallen 10 % Mehrwertsteuer (IVA) zuzüglich 1,5 % Stempelsteuer (AJD) an. Ab einem Kaufpreis von 1 Mio. € beträgt die AJD 2 %. Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten kommen in beiden Fällen hinzu.
Dieser Leitfaden erläutert die am 5. Oktober 2026 geltenden Steuersätze. Sie wurden anhand der Angaben der balearischen Steuerbehörde (ATIB), der staatlichen spanischen Steuerbehörde (AEAT) und des spanischen Staatsanzeigers (BOE) geprüft. Die Berechnungsbeispiele beruhen auf den Preisen, die unsere Käufer tatsächlich zahlen. Außerdem erklären wir die Fristen und Zahlungsabläufe, die bestimmen, wann das Geld von Ihrem Konto abfließt. Mehrere viel gelesene Ratgeber nennen noch immer einen Tarif von 8–11 % oder eine Stempelsteuer von 1,2 %. Für Käufe in diesem Preissegment ist beides seit Längerem nicht mehr korrekt.
Bestandsimmobilien: So funktioniert der progressive ITP-Tarif der Balearen
Die ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) gilt für Bestandsimmobilien, unabhängig davon, ob sie von einer Privatperson oder einem Unternehmen erworben werden, das keine Erstlieferung vornimmt. Der balearische Tarif ist progressiv. Jede Kaufpreisstufe wird mit ihrem eigenen Satz besteuert. Der Steuersatz von 13 % gilt daher ausschließlich für den Kaufpreisanteil über 2 Mio. € und niemals für den Gesamtbetrag.
| Kaufpreisanteil | Steuersatz | Steuer für die gesamte Stufe |
|---|---|---|
| Bis 400.000 € | 8 % | 32.000 € |
| 400.000,01 € bis 600.000 € | 9 % | 18.000 € |
| 600.000,01 € bis 1.000.000 € | 10 % | 40.000 € |
| 1.000.000,01 € bis 2.000.000 € | 12 % | 120.000 € |
| Über 2.000.000 € | 13 % | auf den darüberliegenden Betrag |
Quelle: ATIB, allgemeine ITP-Sätze für Immobilien, geprüft am 5. Oktober 2026.
Berechnungsbeispiel bei 2,6 Mio. €: 32.000 € + 18.000 € + 40.000 € + 120.000 € + 13 % der verbleibenden 600.000 € (78.000 €) = 288.000 €.
Kaufsteuern in Mallorcas gehobenen Preissegmenten
| Kaufpreis | Bestand: ITP | Effektiver Steuersatz | Neubau: IVA 10 % + AJD | Effektiver Steuersatz |
|---|---|---|---|---|
| 700.000 € | 60.000 € | 8,57 % | 80.500 € | 11,50 % |
| 1.000.000 € | 90.000 € | 9,00 % | 120.000 € | 12,00 % |
| 1.500.000 € | 150.000 € | 10,00 % | 180.000 € | 12,00 % |
| 2.600.000 € | 288.000 € | 11,08 % | 312.000 € | 12,00 % |
| 5.000.000 € | 600.000 € | 12,00 % | 600.000 € | 12,00 % |
| 10.000.000 € | 1.250.000 € | 12,50 % | 1.200.000 € | 12,00 % |
| 15.000.000 € | 1.900.000 € | 12,67 % | 1.800.000 € | 12,00 % |
Die Tabelle zeigt einen Punkt, den die meisten Ratgeber übersehen. Unter 5 Mio. € ist die Steuerbelastung bei einem Neubau höher als bei einer gleich teuren Bestandsimmobilie. Über 5 Mio. € kehrt sich das Verhältnis um, weil der progressive ITP-Tarif weiter in Richtung 13 % steigt, während die Steuerbelastung bei Neubauten konstant bei 12 % bleibt. Bei 15 Mio. € beträgt der Unterschied 100.000 €. Das ist ein wesentlicher Faktor, wenn Sie zwischen einem fertiggestellten Neubauanwesen und einer etablierten Immobilie wählen.
Neubauten: Mehrwertsteuer zuzüglich Stempelsteuer
Die Erstlieferung einer fertiggestellten Immobilie durch den Bauträger unterliegt der Mehrwertsteuer und nicht der ITP. Für Wohnimmobilien beträgt der Steuersatz in der Regel 10 %. Auf die notarielle Urkunde fällt zusätzlich die Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD) an. Auf den Balearen beträgt die AJD 1,5 % und steigt bei Urkunden über die Übertragung von Immobilien im Wert von mindestens 1 Mio. € auf 2 % (ATIB, AJD-Sätze; AEAT, Mehrwertsteuer oder ITP beim Immobilienkauf).
„Neu“ ist ein rechtlicher Status und keine Objektbeschreibung. Eine gerade vollständig renovierte Immobilie unterliegt nicht automatisch der Mehrwertsteuer. Das gilt auch für eine kürzlich fertiggestellte Villa, die bereits einmal verkauft oder bewohnt wurde. Lassen Sie den steuerlichen Status vor Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags von Ihrem Anwalt schriftlich bestätigen, denn davon hängt die Steuerbelastung ab. Bei 2,6 Mio. € beträgt der Unterschied 24.000 €.
Die Steuerbemessungsgrundlage entspricht nicht immer dem vereinbarten Preis
Bei der ITP entspricht die Steuerbemessungsgrundlage mindestens dem Catastro-Referenzwert (valor de referencia), selbst wenn der vereinbarte Kaufpreis niedriger ist. Der Referenzwert wird von der Generaldirektion des Liegenschaftskatasters (Catastro) für jede Immobilie veröffentlicht und kann über dessen elektronisches Portal abgerufen werden. Er ist nicht mit dem Katasterwert gleichzusetzen, der für die jährliche Immobiliensteuer IBI verwendet wird. Bei hochwertigen Immobilien auf Mallorca liegen die vereinbarten Preise in der Regel über dem Referenzwert. Prüfen Sie ihn dennoch vor Ihrer Budgetplanung, insbesondere bei ländlichen Grundstücken, Baugrundstücken und renovierungsbedürftigen Immobilien.
Honorare und Gebühren
- Notar. Das Notarhonorar richtet sich nach einer gesetzlich geregelten Gebührenordnung (arancel), wobei sein Anteil mit steigendem Kaufpreis sinkt. Bei einem hochpreisigen Kauf macht es nur einen kleinen Bruchteil der Steuerbelastung aus. Nach dem Código Civil trägt der Verkäufer die Kosten für die Errichtung der Urkunde, während der Käufer die erste Ausfertigung bezahlt, sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart wurde (Código Civil, Artikel 1455). Viele Verträge weisen sämtliche Notarkosten dem Käufer zu. Lesen Sie diese Klausel daher sorgfältig.
- Grundbuch. Auch die Gebühren für die Eintragung folgen einer gesetzlich geregelten Gebührenordnung. Die Urkunde sollte unverzüglich eingetragen werden, denn erst die Grundbucheintragung schützt Sie gegenüber Dritten (Leitfaden der spanischen Regierung zu Notaren und Grundbüchern).
- Unabhängiger Anwalt. Die Honorare sind nicht gesetzlich geregelt. Vereinbaren Sie vor der Beauftragung den Leistungsumfang und das Honorar schriftlich. Stellen Sie außerdem sicher, dass der Anwalt ausschließlich Ihre Interessen vertritt.
- Hypothek, falls Sie eine Finanzierung nutzen. Nach dem spanischen Hypothekengesetz von 2019 tragen Sie die Kosten für die Bewertung durch die Bank. Der Kreditgeber bezahlt den Notar für die Hypothekenurkunde, die Abwicklungsstelle (gestoría) und die Eintragung der Hypothek (Ley 5/2019, Artikel 14). Auf unserer Hypothekenseite erklären wir, wie die Finanzierung für Nichtresidenten funktioniert.
Fristen und Zahlungsablauf
Die Steuer ist nur eine von mehreren Zahlungen, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten fällig werden. Ein typischer Kauf einer Bestandsimmobilie auf Mallorca läuft wie folgt ab.
- Reservierung. Manche Verkäufer verlangen eine kleine Reservierungszahlung, um die Immobilie vom Markt zu nehmen, während Ihr Anwalt die Unterlagen prüft. Achten Sie darauf, dass in der Vereinbarung eindeutig geregelt ist, ob diese Zahlung erstattungsfähig ist.
- Rechtliche Prüfung vor jeder verbindlichen Anzahlung. Ihr Anwalt beschafft einen Grundbuchauszug (nota simple), um Eigentumsverhältnisse, Hypotheken, Belastungen und Beschränkungen zu prüfen. Außerdem kontrolliert er die Angaben im Catastro, Baugenehmigungen, Lizenzen sowie mögliche Rückstände bei IBI und Gemeinschaftskosten.
- Privater Kaufvertrag und Anzahlung. Der private Kaufvertrag wird üblicherweise als arras-Vertrag geschlossen. Die Anzahlung beträgt häufig rund 10 % des Kaufpreises. Bei arras penitenciales verliert ein Käufer, der vom Kauf zurücktritt, die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er den doppelten Betrag erstatten.
- Abschluss beim Notar. Der Restbetrag wird bei Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde (escritura) bezahlt. Spätestens zu diesem Zeitpunkt benötigen Sie eine spanische Steueridentifikationsnummer für Ausländer (NIE). Sie kann in Spanien, über ein spanisches Konsulat oder durch einen Bevollmächtigten beantragt werden (Spanisches Konsulat, NIE). Die NIE dient Ihrer steuerlichen Identifikation. Sie begründet kein Aufenthaltsrecht.
- Steuererklärung innerhalb eines Monats. Die ITP beziehungsweise die AJD bei einem Neubau muss mit dem Modelo 600 der ATIB innerhalb eines Monats nach Ausstellung der Urkunde erklärt und entrichtet werden (Anleitung der ATIB zum Modelo 600). In der Praxis reicht Ihr Anwalt oder die gestoría des Notars die Erklärung unmittelbar nach dem Abschluss ein. Deshalb hinterlegen die meisten Käufer die Steuern und Gebühren am Tag des Abschlusses bei dieser Stelle.
- Grundbucheintragung. Nach Zahlung der Steuer wird die Urkunde beim Grundbuchamt eingereicht.
Wenn der Verkäufer nicht in Spanien steuerlich ansässig ist
Handelt es sich beim Verkäufer um eine nicht in Spanien steuerlich ansässige Privatperson oder Gesellschaft, müssen Sie 3 % des Kaufpreises einbehalten und innerhalb eines Monats mit dem Modelo 211 an die staatliche spanische Steuerbehörde abführen. Der Einbehalt ist eine Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers (AEAT, Veräußerungen durch Nichtresidenten). Er wird vom Kaufpreis abgezogen und erhöht Ihre Kosten daher nicht. Bei einem Kaufpreis von 2,6 Mio. € sind dies 78.000 €. Unabhängig davon haftet der Käufer rechtlich für die kommunale Wertzuwachssteuer auf Grund und Boden (plusvalía), wenn der Verkäufer eine nicht in Spanien steuerlich ansässige Privatperson ist (Ley Reguladora de las Haciendas Locales, Artikel 106). Ihr Anwalt wird den voraussichtlichen Betrag beim Abschluss normalerweise vom Kaufpreis einbehalten. Beide Punkte müssen im Vertrag geregelt sein.
Was sich 2026 geändert hat – und was nicht
- Ley 4/2026 (in Kraft seit 14. Juni 2026) änderte die balearischen Vergünstigungen für Hauptwohnsitze. Für Mallorca und Menorca liegt die Wertgrenze für den Hauptwohnsitz nun bei 331.859,70 € (Mitteilung der ATIB). Diese Vergünstigungen hängen von persönlichen Voraussetzungen ab und gelten nur selten für Käufe in unserem Preissegment. Der oben aufgeführte allgemeine Tarif wurde nicht geändert.
- Das „Golden Visa“ für Investoren wurde abgeschafft. Der Kauf einer Immobilie eröffnet keinen Zugang mehr zu einem Aufenthaltsrecht. Dieser Weg wurde gemäß der Ley Orgánica 1/2025 am 3. April 2025 für neue Anträge geschlossen. Wer nach Mallorca ziehen möchte, benötigt einen anderen Aufenthaltstitel. Unser Team für Steuerberatung kann Ihnen die Möglichkeiten erläutern.
- Die vorgeschlagene Steuer von 100 % für Käufer aus Nicht-EU-Staaten ist ein Vorschlag und kein geltendes Recht. Sie wurde im Januar 2025 angekündigt und war bis März 2026 im Parlament ins Stocken geraten (Reuters, März 2026). Sie war nicht Bestandteil der wohnungspolitischen Gesetzesdekrete, die der Kongress am 2. Oktober 2026 ablehnte, und wurde nie im BOE veröffentlicht (El Periódico, 2. Oktober 2026). Inzwischen wurden vorgezogene Parlamentswahlen für den 29. November 2026 angesetzt (Reuters über CBC, 5. Oktober 2026). Daher ist das wohnungspolitische Programm der nächsten Regierung wichtiger als frühere Ankündigungen. Prüfen Sie die Rechtslage erneut, bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen.
Fünf Prüfungen, bevor Sie eine Anzahlung leisten
- Lassen Sie sich auf Grundlage des vereinbarten Kaufpreises eine schriftliche Schätzung der Steuern und Gebühren erstellen. Dabei muss der korrekte rechtliche Status berücksichtigt werden: Bestandsimmobilie oder Erstlieferung.
- Prüfen Sie den Catastro-Referenzwert und den Grundbuchauszug.
- Klären Sie, ob der Verkäufer in Spanien steuerlich ansässig ist, damit der Einbehalt von 3 % und die plusvalía im Vertrag geregelt werden können.
- Bestätigen Sie, wie die Gelder übertragen werden und welche Herkunftsnachweise Ihre Bank und der Notar benötigen.
- Kalkulieren Sie auch Ihre jährlichen Kosten: IBI, Abfallgebühren, Gemeinschaftskosten, Versicherung und bei Nichtresidenten die jährliche Steuererklärung für fiktive Einkünfte. Unser Leitfaden zu den Steuerpflichten nicht in Spanien ansässiger Immobilieneigentümer erläutert diese Punkte.
Die oben vorgestellten Immobilien veranschaulichen die Berechnungsbeispiele dieses Leitfadens. Entdecken Sie weitere Villen zum Verkauf in Palma oder unseren vollständigen Immobilienkatalog. Wenn Sie eine Kostenschätzung für eine bestimmte Immobilie wünschen, kontaktieren Sie uns. Wir erstellen sie gemeinsam mit einem unabhängigen Anwalt.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer auf Mallorca im Jahr 2026?
Bei Bestandsimmobilien ist die balearische ITP progressiv. Die Steuersätze betragen 8 % bis 400.000 €, 9 % bis 600.000 €, 10 % bis 1 Mio. €, 12 % bis 2 Mio. € und 13 % über 2 Mio. €. Jeder Satz gilt ausschließlich für die jeweilige Kaufpreisstufe. Bei einem Kaufpreis von 1 Mio. € fallen 90.000 € an, bei 2,6 Mio. € sind es 288.000 €.
Zahle ich beim Kauf einer Neubauvilla ITP?
Nicht, wenn Sie die Villa als Erstlieferung direkt vom Bauträger kaufen. In diesem Fall zahlen Sie 10 % Mehrwertsteuer zuzüglich einer AJD-Stempelsteuer von 1,5 %. Bei Urkunden über mindestens 1 Mio. € beträgt die AJD 2 %. Spätere Verkäufe derselben Immobilie gelten als Weiterverkäufe und unterliegen der ITP.
Wie lange habe ich Zeit, die Kaufsteuer zu bezahlen?
Sie haben ab dem Datum der Urkunde einen Monat Zeit und verwenden dafür das Modelo 600 der ATIB. In der Praxis reicht der Anwalt oder die gestoría des Notars die Erklärung unmittelbar nach dem Abschluss ein.
Was bedeutet der Einbehalt von 3 % beim Kauf von einem Nichtresidenten?
Ist der Verkäufer nicht in Spanien steuerlich ansässig, behält der Käufer 3 % des Kaufpreises ein und führt den Betrag innerhalb eines Monats mit dem Modelo 211 an die staatliche spanische Steuerbehörde ab. Es handelt sich um eine Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers. Der Betrag wird vom an den Verkäufer gezahlten Kaufpreis abgezogen und stellt daher keine zusätzlichen Kosten für den Käufer dar.
Begründet der Immobilienkauf auf Mallorca noch ein Aufenthaltsrecht?
Nein. Das „Golden Visa“ für Immobilieninvestitionen wurde am 3. April 2025 für neue Anträge abgeschafft. Der Besitz einer Immobilie auf Mallorca berechtigt Sie nicht, dort zu wohnen. Sie benötigen einen gesonderten Aufenthaltstitel.
Quellen geprüft am 5. Oktober 2026: ATIB (ITP- und AJD-Sätze, Modelo 600), AEAT (Mehrwertsteuer oder ITP, Modelo 211), Catastro (Referenzwert), BOE (Ley Orgánica 1/2025, Ley 5/2019, Ley Reguladora de las Haciendas Locales, Código Civil) sowie der Leitfaden der spanischen Regierung zu Notaren und Grundbüchern. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Steuersätze und Vergünstigungen hängen von der jeweiligen Transaktion und Ihren persönlichen Verhältnissen ab. Holen Sie daher unabhängigen professionellen Rat ein, bevor Sie sich vertraglich binden.