Коротка відповідь. Купуючи вторинне житло на Майорці, ви сплачуєте Балеарський податок на передачу майна (ITP) за прогресивною шкалою: 8% із суми до €400 000 зі зростанням ставок за діапазонами до 13% із частини понад €2 млн. Для об’єкта вартістю €2,6 млн — це медіанна ціна пропозиції в нашому поточному портфелі — податок становить €288 000, або ефективна ставка 11,08%. За нове житло, придбане безпосередньо в забудовника, сплачують 10% ПДВ (IVA) та 1,5% гербового збору (AJD) або 2%, якщо ціна становить €1 млн чи більше. До обох сум додаються витрати на нотаріуса, реєстрацію права власності та юридичний супровід.
У цьому матеріалі наведено ставки, чинні станом на 5 жовтня 2026 року й перевірені за даними Податкового агентства Балеарських островів (ATIB), Державного податкового агентства (AEAT) та Офіційного державного вісника (BOE). Ми розрахували податки для цін, за якими фактично купують наші клієнти, а також пояснили строки й рух коштів, що визначають, коли саме гроші списують із вашого рахунку. У кількох популярних довідниках досі наводять шкалу 8–11% або гербовий збір 1,2%. Для угод такого рівня обидві цифри вже певний час не відповідають дійсності.
Вторинне житло: як працює Балеарська шкала ITP
ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, податок на передачу майна) застосовується до вторинного житла, незалежно від того, чи купуєте ви його у фізичної особи, чи в компанії, для якої ця операція не є першою передачею об’єкта. На Балеарських островах діє прогресивна шкала. Кожну частину ціни оподатковують за окремою ставкою. Тому ставка 13% застосовується лише до частини ціни понад €2 млн, а не до всієї суми.
| Частина ціни | Ставка | Податок на весь діапазон |
|---|---|---|
| До €400 000 | 8% | €32 000 |
| Від €400 000,01 до €600 000 | 9% | €18 000 |
| Від €600 000,01 до €1 000 000 | 10% | €40 000 |
| Від €1 000 000,01 до €2 000 000 | 12% | €120 000 |
| Понад €2 000 000 | 13% | із суми перевищення |
Джерело: ATIB, загальні ставки ITP для нерухомості, перевірено 5 жовтня 2026 року.
Приклад розрахунку для €2,6 млн: €32 000 + €18 000 + €40 000 + €120 000 + 13% із решти €600 000 (€78 000) = €288 000.
Податки на купівлю елітної нерухомості на Майорці
| Ціна купівлі | Вторинне житло: ITP | Ефективна ставка | Новобудова: IVA 10% + AJD | Ефективна ставка |
|---|---|---|---|---|
| €700 000 | €60 000 | 8,57% | €80 500 | 11,50% |
| €1 000 000 | €90 000 | 9,00% | €120 000 | 12,00% |
| €1 500 000 | €150 000 | 10,00% | €180 000 | 12,00% |
| €2 600 000 | €288 000 | 11,08% | €312 000 | 12,00% |
| €5 000 000 | €600 000 | 12,00% | €600 000 | 12,00% |
| €10 000 000 | €1 250 000 | 12,50% | €1 200 000 | 12,00% |
| €15 000 000 | €1 900 000 | 12,67% | €1 800 000 | 12,00% |
Таблиця показує те, чого не враховує більшість довідників. За ціни нижче €5 млн податки на новобудову вищі, ніж на вторинне житло такої самої вартості. Понад €5 млн ситуація змінюється на протилежну, оскільки прогресивна шкала ITP продовжує зростати до 13%, тоді як податки на новобудову залишаються на рівні 12%. За ціни €15 млн різниця становить €100 000. Це суттєвий чинник, коли ви обираєте між завершеним новим маєтком і вже обжитою нерухомістю.
Новобудови: ПДВ (IVA) та гербовий збір (AJD)
Перша передача завершеного житла забудовником оподатковується ПДВ (IVA), а не ITP. Для житлової нерухомості ставка зазвичай становить 10%. Нотаріальний акт також обкладається гербовим збором (Actos Jurídicos Documentados, AJD). На Балеарських островах ставка AJD становить 1,5% і зростає до 2% для актів про передачу нерухомості вартістю €1 млн або більше (ATIB, ставки AJD; AEAT, ПДВ або ITP під час купівлі житла).
«Нове» — це юридичний статус, а не опис. Житло після щойно завершеної повної реконструкції не стає автоматично об’єктом оподаткування ПДВ (IVA). Так само це стосується нещодавно збудованої вілли, яку вже один раз продали або в якій уже проживали. Попросіть свого юриста письмово підтвердити податковий статус об’єкта до підписання приватного договору, адже від цього залежить сума податків. За ціни €2,6 млн різниця становить €24 000.
База оподаткування не завжди дорівнює погодженій ціні
Для ITP база оподаткування має бути не нижчою за референтну вартість Кадастру (valor de referencia), навіть якщо погоджена вами ціна менша. Референтну вартість кожного об’єкта публікує Генеральна дирекція кадастру. Перевірити її можна в електронному офісі. Це не те саме, що кадастрова вартість, за якою розраховують щорічний податок на нерухомість IBI. У преміальному сегменті Майорки погоджені ціни зазвичай перевищують референтну вартість. Проте перевірте її до складання бюджету, особливо якщо йдеться про сільськогосподарські землі, ділянки та нерухомість, що потребує ремонту.
Витрати на професійні послуги
- Нотаріус. Нотаріальний тариф (arancel) визначається регульованою шкалою, за якою його частка зменшується зі зростанням ціни. Для дорогої нерухомості це незначна сума порівняно з податковими витратами. За Цивільним кодексом продавець оплачує оформлення нотаріального акта, а покупець — його першу копію, якщо договором не передбачено інше (Цивільний кодекс, стаття 1455). У багатьох договорах усі нотаріальні витрати покладаються на покупця, тому уважно прочитайте цей пункт.
- Реєстр власності. Реєстраційні збори також розраховуються за регульованою шкалою. Нотаріальний акт слід зареєструвати без зволікань, оскільки саме реєстрація захищає ваші права від претензій третіх осіб (довідник уряду Іспанії про нотаріусів і реєстри власності).
- Незалежний юрист. Тарифи не регулюються. До початку роботи письмово погодьте перелік послуг і гонорар та переконайтеся, що юрист представляє виключно ваші інтереси.
- Іпотека, якщо ви її залучаєте. Відповідно до іспанського закону про іпотечне кредитування 2019 року, ви оплачуєте банківську оцінку об’єкта. Кредитор оплачує нотаріальне оформлення іпотечного акта, послуги адміністративної агенції (gestoría) та реєстрацію іпотеки (Закон 5/2019, стаття 14). На нашій сторінці про іпотеку пояснено, як працює кредитування нерезидентів.
Строки та графік руху коштів
Податок — лише один із кількох платежів, які здійснюються в різний час. Типова купівля вторинної нерухомості на Майорці відбувається так.
- Резервування. Деякі продавці просять внести невеликий платіж за резервування, щоб зняти об’єкт із продажу на час юридичної перевірки. Переконайтеся, що в угоді зазначено, чи підлягає ця сума поверненню.
- Юридична перевірка до внесення будь-якого обов’язкового завдатку. Ваш юрист отримує витяг із реєстру власності (nota simple), щоб підтвердити право власності, іпотеки, обтяження та обмеження. Він також перевіряє дані Кадастру, дозволи на будівництво, ліцензії, IBI та заборгованість за внесками спільноти власників.
- Приватний договір і завдаток. Приватний договір купівлі-продажу зазвичай оформлюють як договір про завдаток (arras), розмір якого часто становить близько 10% ціни. За умовами відступного завдатку (arras) покупець, який відмовляється від угоди, втрачає завдаток, а продавець у разі відмови повертає його в подвійному розмірі.
- Завершення угоди в нотаріуса. Решту суми сплачують під час підписання публічного нотаріального акта (escritura). До цього моменту вам потрібен іспанський податковий ідентифікаційний номер іноземця (NIE). Його можна отримати в Іспанії, через консульство Іспанії або за допомогою уповноваженого представника (консульство Іспанії, NIE). NIE ідентифікує вас для цілей оподаткування. Він не надає права на проживання.
- Податкова декларація протягом 1 місяця. ITP або AJD для новобудови декларують і сплачують через форму ATIB Modelo 600 протягом 1 місяця від дати нотаріального акта (інструкція ATIB до Modelo 600). На практиці ваш юрист або адміністративна агенція нотаріуса подає форму відразу після завершення угоди. Саме тому більшість покупців передає їм кошти на податки й витрати в день підписання.
- Реєстрація. Після сплати податку нотаріальний акт подають до реєстру власності.
Якщо продавець не є резидентом Іспанії
Якщо продавець — фізична особа або компанія-нерезидент, ви повинні утримати 3% ціни та сплатити цю суму Державному податковому агентству через Modelo 211 протягом 1 місяця. Утримання є авансовим платежем у рахунок податків продавця (AEAT, передача нерухомості нерезидентами). Цю суму вираховують із ціни, тому вона не збільшує ваші витрати. Для об’єкта вартістю €2,6 млн вона становить €78 000. Окремо покупець набуває юридичної відповідальності за муніципальний податок на приріст вартості землі (plusvalía), якщо продавець є фізичною особою-нерезидентом (Закон про місцеві фінанси, стаття 106). Зазвичай ваш юрист утримує розрахункову суму з ціни під час завершення угоди. Обидва положення мають бути передбачені договором.
Що змінилося у 2026 році, а що залишилося без змін
- Закон 4/2026 (чинний із 14 червня 2026 року) переглянув пільги на Балеарських островах для основного місця проживання. Для Майорки й Менорки гранична вартість основного житла тепер становить €331 859,70 (повідомлення ATIB). Ці пільги залежать від особистих обставин і рідко застосовуються до купівель у нашому ціновому сегменті. Наведена вище загальна шкала не змінилася.
- Інвесторську «золоту візу» скасовано. Купівля нерухомості більше не дає права на отримання дозволу на проживання. Приймання нових заяв за цією програмою припинилося 3 квітня 2025 року відповідно до Органічного закону 1/2025. Усім, хто переїжджає на Майорку, потрібна окрема підстава для проживання. Її може пояснити наша команда з податкового консультування.
- Запропонований податок 100% для покупців не з ЄС — це пропозиція, а не закон. Його анонсували в січні 2025 року, а до березня 2026 року розгляд у парламенті зупинився (Рейтер, березень 2026 року). Ця пропозиція не входила до житлових декретів-законів, які Конгрес відхилив 2 жовтня 2026 року, і її ніколи не публікували в BOE (Ель Періодіко, 2 жовтня 2026 року). Відтоді дострокові загальні вибори призначили на 29 листопада 2026 року (Рейтер через Сі-Бі-Сі, 5 жовтня 2026 року). Тому житлова програма наступного уряду важливіша за попередні заяви. Перевірте актуальний статус перед підписанням договору.
5 перевірок до внесення завдатку
- Отримайте письмовий розрахунок податків і витрат для погодженої ціни з урахуванням правильного юридичного статусу об’єкта — вторинна нерухомість або перша передача.
- Перевірте референтну вартість Кадастру та витяг із реєстру власності.
- З’ясуйте, чи є продавець податковим резидентом Іспанії, щоб передбачити в договорі утримання 3% і муніципальний податок на приріст вартості землі (plusvalía).
- Підтвердьте порядок переказу коштів і перелік документів про їхнє походження, які вимагатимуть ваш банк і нотаріус.
- Розрахуйте також щорічні витрати: IBI, вивезення відходів, внески спільноти власників, страхування та, для нерезидентів, щорічну декларацію щодо умовно нарахованого доходу. Докладніше про це — у нашому матеріалі про податкові обов’язки власників нерухомості-нерезидентів.
Наведені вище об’єкти ілюструють розрахунки в цьому матеріалі. Ви можете переглянути більше вілл на продаж у Пальмі або повний каталог нерухомості. Щоб отримати розрахунок витрат для конкретного об’єкта, зв’яжіться з нами, і ми підготуємо його разом із незалежним юристом.
Який податок на передачу нерухомості сплачують на Майорці у 2026 році?
Для вторинного житла на Балеарських островах діє прогресивна шкала ITP. Ставки становлять 8% до €400 000, 9% до €600 000, 10% до €1 млн, 12% до €2 млн і 13% понад €2 млн. Кожна ставка застосовується лише до відповідної частини ціни. Для об’єкта вартістю €1 млн податок становить €90 000, а для об’єкта за €2,6 млн — €288 000.
Чи потрібно сплачувати ITP за нову віллу?
Ні, якщо ви купуєте її в забудовника як першу передачу. У такому разі ви сплачуєте 10% ПДВ (IVA) та гербовий збір (AJD) у розмірі 1,5% або 2% для нотаріальних актів на суму €1 млн чи більше. Подальші продажі того самого житла належать до вторинного ринку й оподатковуються ITP.
Скільки часу є на сплату податку під час купівлі?
1 місяць від дати нотаріального акта з використанням форми ATIB Modelo 600. На практиці юрист або адміністративна агенція нотаріуса подає її відразу після завершення угоди.
Що таке утримання 3% під час купівлі в нерезидента?
Якщо продавець не є податковим резидентом Іспанії, покупець утримує 3% ціни та протягом 1 місяця сплачує цю суму Державному податковому агентству через Modelo 211 як аванс у рахунок податків продавця. Її вираховують із суми, що підлягає сплаті продавцю, тому для покупця це не додаткові витрати.
Чи дає купівля нерухомості на Майорці право на проживання?
Ні. Приймання нових заяв на інвесторську «золоту візу» через купівлю нерухомості припинилося 3 квітня 2025 року. Володіння житлом на Майорці не дає права на проживання. Для цього потрібна окрема правова підстава.
Джерела перевірено 5 жовтня 2026 року: ATIB (ставки ITP та AJD, Modelo 600), AEAT (ПДВ або ITP, Modelo 211), Кадастр (референтна вартість), BOE (Органічний закон 1/2025, Закон 5/2019, Закон про місцеві фінанси, Цивільний кодекс), а також довідник уряду Іспанії про нотаріусів і реєстри власності. Цей матеріал має загальноінформаційний характер і не є податковою або юридичною консультацією. Ставки та пільги залежать від конкретної угоди й ваших особистих обставин, тому до взяття на себе зобов’язань отримайте незалежну професійну консультацію.