Податкові зобов’язання нерезидентів — власників нерухомості в Іспанії: щорічний гід

Для заможних приватних осіб, які розглядають придбання або вже володіють елітною нерухомістю на Майорці, розуміння нюансів податкових зобов’язань нерезидентів в Іспанії — це не просто питання дотримання вимог законодавства, а важлива складова стратегічного управління капіталом. Балеарські острови з їхнім винятковим стилем життя та стабільним ринком нерухомості й надалі приваблюють вибагливих інвесторів. Водночас привабливість середземноморського прихистку має поєднуватися з чітким розумінням податкових обов’язків, пов’язаних із володінням нерухомістю.

Цей гід, підготовлений Balearic Blue, пояснює систему щорічного оподаткування нерезидентів — власників нерухомості в Іспанії, з особливою увагою до специфіки Майорки. Наша мета — надати фаховий огляд, щоб наші клієнти могли впевнено виконувати ці вимоги та оптимізувати своє фінансове становище.

Податковий статус нерезидента в Іспанії

Перш ніж розглядати окремі податки, важливо визначити, хто вважається нерезидентом для цілей оподаткування в Іспанії. Зазвичай фізична особа вважається податковим резидентом Іспанії, якщо відповідає хоча б одному з таких критеріїв:

• Перебуває в Іспанії понад 183 дні протягом календарного року. Дні відсутності не враховуються лише за умови підтвердження податкового резидентства в іншій країні.
• Прямо чи опосередковано має в Іспанії «центр життєвих інтересів». Зазвичай ідеться про основну економічну діяльність особи або головні інтереси її чоловіка чи дружини та дітей, які перебувають на утриманні.

Якщо ви не відповідаєте цим критеріям, вас класифікують як нерезидента. Це принципове розмежування, оскільки від нього залежать конкретні режими оподаткування ваших активів в Іспанії.

Основні щорічні податки для нерезидентів на нерухомість на Майорці

Нерезиденти — власники нерухомості на Майорці — передусім сплачують 3 щорічні податки: податок на доходи нерезидентів (IRNR), місцевий податок на нерухомість (IBI) та податок на майно (Impuesto sobre el Patrimonio), хоча для останнього передбачено окремі порогові значення та регіональні відмінності. Крім того, важливо враховувати можливі наслідки податку на спадщину та дарування.

1. Податок на доходи нерезидентів (Impuesto sobre la Renta de No Residentes — IRNR)

Це, ймовірно, найважливіший щорічний податок для нерезидентів. Порядок його застосування залежить від того, чи здається нерухомість в оренду, чи використовується для особистих потреб.

а) Для нерухомості, що НЕ здається в оренду (особисте користування)

Навіть якщо ваша вілла на Майорці в Сон-Віді або пентхаус у Портальс-Ноусі більшу частину року стоїть порожнім, податкове законодавство Іспанії передбачає умовний дохід від самого факту володіння. Цей «умовно нарахований дохід» є розрахунковим доходом від оренди незалежно від того, чи отримували ви фактичну орендну плату.

• Розрахунок бази оподаткування: Зазвичай база оподаткування становить 1,1% кадастрової вартості (valor catastral) нерухомості. Кадастрова вартість — це адміністративна оцінка нерухомого майна, встановлена місцевими органами влади. Як правило, вона нижча за ринкову вартість і зазначена у вашій квитанції IBI.
  • Приклад: Якщо кадастрова вартість вашої нерухомості в Дейї становить €800,000, умовно нарахований дохід дорівнюватиме €800,000 x 1,1% = €8,800.
• Ставка податку:
  • Для резидентів країн ЄС/ЄЕЗ, які мають угоду про обмін податковою інформацією: 19%.
  • Для резидентів усіх інших країн: 24%.
• Приклад для резидента ЄС/ЄЕЗ: За умовно нарахованого доходу €8,800 сума податку становитиме €8,800 x 19% = €1,672.
• Декларування: Цей податок декларують щороку за формою 210. Кінцевий строк подання декларації та сплати — 31 грудня наступного року (наприклад, за 2025 рік — 31 грудня 2026 року). Декларацію необхідно подавати, навіть якщо у вас немає інших доходів в Іспанії.

б) Для нерухомості, що здається в оренду та приносить дохід

Якщо ви вирішите здавати нерухомість в оренду, наприклад через сервіс оренди елітних вілл Azul Stays, податкові зобов’язання зміняться. Базою оподаткування стане фактично отриманий дохід від оренди.

• Розрахунок бази оподаткування: Отриманий валовий дохід від оренди.
• Витрати, що підлягають вирахуванню лише для резидентів ЄС/ЄЕЗ: Це принципова відмінність. Нерезиденти з країн ЄС/ЄЕЗ можуть вираховувати певні витрати, понесені для отримання доходу від оренди, за умови, що вони безпосередньо пов’язані з нею та належно підтверджені документами. До них можуть належати:
  • Відсотки за іпотечним кредитом пропорційно періоду оренди.
  • Місцевий податок на нерухомість (IBI).
  • Внески співвласників.
  • Страхові внески за нерухомість.
  • Витрати на ремонт і технічне обслуговування, але не на поліпшення.
  • Амортизація нерухомості та меблів.
  • Комунальні витрати пропорційно періоду оренди.
  • Резиденти країн поза ЄС/ЄЕЗ не можуть вираховувати жодних витрат. Податок для них нараховується на валовий дохід від оренди.
• Ставка податку:
  • Для резидентів країн ЄС/ЄЕЗ: 19% від чистого доходу від оренди після вирахування витрат.
  • Для резидентів усіх інших країн: 24% від валового доходу від оренди.
• Декларування: Цей податок також декларують за формою 210. Якщо нерухомість приносить дохід, декларацію необхідно подавати щокварталу протягом 20 днів після завершення кожного кварталу. Якщо її здають в оренду лише протягом частини року, декларацію подають протягом 1 місяця після завершення кварталу, у якому було отримано дохід, або до 20 січня наступного року — для доходу, отриманого в 4 кварталі. Якщо частину року ви здаєте нерухомість в оренду, а решту часу користуєтеся нею особисто, потрібно подати 2 форми 210: одну за період оренди, а другу — за період нарахування умовного доходу.

2. Місцевий податок на нерухомість (Impuesto sobre Bienes Inmuebles — IBI)

IBI — це щорічний муніципальний податок, яким оподатковується володіння нерухомістю в Іспанії незалежно від статусу резидентства. Це місцевий податок, тому його ставку встановлює кожен муніципалітет (Ayuntamiento).

• База оподаткування: Кадастрова вартість нерухомості.
• Ставка податку: Суттєво відрізняється залежно від муніципалітету. Для міської нерухомості вона зазвичай становить від 0,4% до 1,1% кадастрової вартості. Наприклад, для нерухомості в історичному центрі Пальми може діяти інша ставка, ніж для фінки в Сантаньї.
• Сплата: Зазвичай цей податок сплачують 1 раз на рік, переважно в період із вересня до листопада залежно від муніципалітету. Місцева рада надсилає повідомлення, однак відповідальність за своєчасну сплату покладена на власника. Щоб не пропустити платіж, багато власників оформлюють пряме списання коштів зі свого банківського рахунку в Іспанії.

3. Податок на майно (Impuesto sobre el Patrimonio — IP)

Податок на майно — це загальнодержавний податок на чисту вартість активів, однак порядок його застосування та порогові значення відрізняються залежно від регіону. На загальнодержавному рівні його фактично скасували у 2008 році, але відновили у 2011 році, і він досі діє, суттєво впливаючи на заможних приватних осіб.

• Загальнодержавне звільнення: Для кожної фізичної особи передбачено звільнення в розмірі €700,000. Це означає, що якщо чиста вартість вашого майна в Іспанії після вирахування певних зобов’язань, зокрема іпотечних кредитів, пов’язаних з іспанськими активами, не перевищує цього порога, податок на майно зазвичай не сплачується.
• Регіональні відмінності на Балеарських островах: Як і інші автономні спільноти, Балеарські острови мають право змінювати загальнодержавні правила. Наразі на Балеарських островах діє загальнодержавне звільнення в розмірі €700,000 на кожного платника податків. Водночас ставки, що застосовуються до бази оподаткування понад цей поріг, можуть відрізнятися від загальнодержавної шкали. Наприклад, на Балеарських островах ставки зазвичай становлять від 0,28% до 3,45% чистої бази оподаткування залежно від вартісного діапазону.
  • Важлива примітка: Для подружжя, яке спільно володіє нерухомістю, звільнення в розмірі €700,000 застосовується до кожної особи. Отже, для активів у спільній власності сукупне звільнення фактично становить €1,4 мільйона.
• Декларування: Податок на майно декларують щороку за формою 714. Строк подання декларації та сплати зазвичай припадає на період із квітня до червня наступного року (наприклад, за 2025 рік кінцевий строк буде в червні 2026 року).
• Тимчасовий податок солідарності на великі статки (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas — ITSGF): Запроваджений у 2022 році, це тимчасовий загальнодержавний податок на майно, покликаний доповнити регіональний податок на майно. Він застосовується до чистої вартості майна понад €3 мільйони. Перші €700,000 звільняються від оподаткування, а також передбачено додаткове звільнення в розмірі €700,000 для основного місця проживання, якщо воно застосовне до резидента. Прогресивні ставки становлять від 1,7% до 3,5% для майна вартістю понад €3 мільйони. ITSGF виконує функцію доплати: податок на майно, сплачений на регіональному рівні, вираховується із суми зобов’язання за ITSGF. Це запобігає подвійному оподаткуванню тих самих активів понад визначений поріг. Надзаможним особам важливо розуміти, як цей податок взаємодіє з податком на майно на Балеарських островах.

4. Податок на спадщину та дарування (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones — ISD)

Хоча ISD не є щорічним податком, його необхідно враховувати під час планування спадкування. Цей податок сплачує одержувач спадщини або дарунка, а не дарувальник чи померла особа.

• Регіональні відмінності: Балеарські острови мають значну автономію у визначенні ставок і пільг за ISD, які можуть бути набагато вигіднішими порівняно із загальнодержавною системою.
  • Останні зміни (2023/2024): На Балеарських островах запроваджено суттєві зниження, а в окремих випадках — майже повне скасування податку на спадщину для прямих родичів груп I та II — чоловіка або дружини, дітей, онуків, батьків, дідусів і бабусь. Наприклад, до спадщини між батьками та дітьми або між подружжям часто застосовується ставка 1%, що значно вигідніше порівняно з іншими регіонами. Дарування між прямими родичами також користуються суттєвими пільгами.
• Планування: Через складність правил і ризик значних податкових зобов’язань професійна консультація є необхідною для ефективного планування спадкування нерухомості на Майорці. Завчасне планування може суттєво зменшити майбутнє податкове навантаження на ваших спадкоємців.

Практичні аспекти та дотримання вимог

Податкове представництво

Хоча призначення податкового представника в Іспанії не завжди є обов’язковим для нерезидентів за законом, воно наполегливо рекомендується, особливо для осіб, які не проживають у країнах ЄС/ЄЕЗ. Податковий представник взаємодіє з податковими органами Іспанії, забезпечує своєчасне подання декларацій і сплату податків, а також отримує офіційні повідомлення. Така послуга має значну цінність для вашого спокою та належного виконання вимог.

Отримання номера NIE

Перш ніж придбати нерухомість або здійснити будь-яку значну фінансову операцію в Іспанії, необхідно отримати Número de Identificación de Extranjero (NIE) — ідентифікаційний номер іноземця. Він потрібен для всіх податкових декларацій і платежів.

Банківський рахунок

Відкриття в Іспанії банківського рахунку для нерезидента має важливе значення для оплати витрат, пов’язаних із нерухомістю, отримання доходу від оренди та сплати податків. Це суттєво спрощує управління фінансами.

Угоди про уникнення подвійного оподаткування

Іспанія уклала угоди про уникнення подвійного оподаткування з багатьма країнами світу, щоб запобігти подвійному оподаткуванню того самого доходу або активів. Важливо розуміти, як угода між Іспанією та країною вашого резидентства впливає на вашу конкретну податкову ситуацію. Такі угоди часто визначають, яка країна має право оподатковувати певні види доходу, і передбачають механізми зарахування сплачених податків.

Оновлення кадастрової вартості

Місцеві органи влади періодично переглядають кадастрову вартість нерухомості. Важливо стежити за такими оновленнями, оскільки вони безпосередньо впливають на розрахунок IBI та податку з умовно нарахованого доходу. Зазвичай перегляд проводять раз на кілька років, і він може призвести до зміни ваших податкових зобов’язань.

Цифрові сертифікати та електронне подання декларацій

Податкове агентство Іспанії (AEAT) дедалі активніше використовує електронне подання декларацій. Хоча цим займатиметься ваш податковий представник, важливо розуміти перехід до цифрових процедур. Для безпосередньої роботи з державними онлайн-порталами часто потрібен цифровий сертифікат (електронний сертифікат).

Перевага Balearic Blue: більше, ніж придбання нерухомості

У Balearic Blue наша підтримка клієнтів не завершується після придбання нерухомості. Ми розуміємо, що володіння елітним активом на Майорці передбачає складну взаємодію юридичних, фінансових та адміністративних аспектів. Наш комплексний підхід у межах екосистеми Isle of Mallorca Group забезпечує вам всебічну підтримку.

Наша мережа перевірених юридичних консультантів і фахівців із нерухомості спеціалізується на іспанському та міжнародному податковому праві. Вони надають індивідуальні рекомендації, узгоджені з вашою глобальною стратегією управління капіталом, і можуть допомогти з такими питаннями:

• Оптимальна податкова структура: Консультації щодо найефективнішої з погляду оподаткування структури володіння нерухомістю на Майорці з урахуванням вашого резидентства, майбутніх планів і цілей спадкового планування.
• Щорічне виконання податкових зобов’язань: Точне та своєчасне подання всіх щорічних декларацій і платежів за формою 210, формою 714 та IBI.
• Спадкове планування: Допомога в розумінні особливостей іспанського податку на спадщину та дарування й використанні регіональних переваг для захисту вашої спадщини.
• Податкове представництво: Надійне представництво ваших інтересів у взаємодії з податковими органами Іспанії.

Крім того, якщо ви бажаєте максимально ефективно використовувати свою інвестицію, наші дочірні компанії пропонують комплексні рішення:

• Azul Stays: Для вибагливих власників, які бажають отримувати дохід від оренди своєї елітної вілли в таких районах, як Польєнса або Вальдемосса, Azul Stays надає преміальні послуги з управління нерухомістю та її здавання в оренду. Це забезпечує бездоганний догляд за вашим активом і оптимальну дохідність.
• Bluebnc Yachting: Для виняткового відпочинку Bluebnc Yachting пропонує індивідуальні чартери яхт із таких марин, як Порт-Адріано або Пуерто-Порталс, даючи змогу досліджувати мальовниче узбережжя Майорки та інших напрямків.
• Azul Cars: Для зручного пересування Azul Cars пропонує парк автомобілів преміумкласу, забезпечуючи стильні та ефективні наземні поїздки.

Висновок

Володіння елітною нерухомістю на Майорці — це інвестиція у винятковий спосіб життя та матеріальний актив. Орієнтування в іспанській системі оподаткування нерезидентів потребує ретельності та професійного супроводу. Розуміючи свої щорічні зобов’язання щодо податку на доходи нерезидентів, місцевого податку на нерухомість і податку на майно, а також завчасно плануючи сплату податку на спадщину, ви зможете зберегти свою інвестицію як джерело задоволення та фінансових переваг.

Balearic Blue — ваш надійний партнер на цьому шляху. Наш досвід на ринку елітної нерухомості Майорки в поєднанні з мережею профільних консультантів гарантує, що володіння нерухомістю буде простим, відповідатиме всім вимогам і зрештою приноситиме бажаний результат. Запрошуємо вас звернутися до нас, щоб обговорити ваші конкретні потреби та отримати індивідуальні рекомендації, яких потребує ваш унікальний портфель.