In breve. A ottobre 2026 non è possibile ottenere una nuova registrazione per affitti turistici per un appartamento in un condominio in nessuna parte delle Isole Baleari, mentre Palma non consente più nuovi posti turistici in alcun tipo di abitazione. Fuori Palma, una casa indipendente, a schiera o bifamiliare può essere registrata soltanto dove la zonizzazione insulare e comunale consente gli affitti turistici e l’immobile ottiene posti turistici. Il contingente di posti di Maiorca per il 2026 ha chiuso le domande ad aprile e un sorteggio a giugno ha stabilito l’ordine di istruttoria. Una registrazione esistente può proseguire con un nuovo proprietario, ma non si aggiorna automaticamente quando l’immobile viene venduto e ha valore soltanto se risulta valida nel registro ufficiale e l’abitazione è ancora conforme. Non paghi mai un sovrapprezzo per una «licenza» prima che il Suo avvocato l’abbia verificata.
La registrazione per affitti turistici è una delle caratteristiche più preziose e meno comprese di un immobile a Maiorca. Molte guide indicano ancora che il periodo per presentare domanda è aperto, definiscono «vietato» qualsiasi appartamento o presumono che una licenza venga trasferita insieme alle chiavi. Nessuna di queste affermazioni è del tutto corretta. Questa guida illustra le norme in vigore il 5 ottobre 2026, con un link alla fonte ufficiale per ciascuna disposizione, e spiega che cosa comportano per il tipo di immobile preso in considerazione.
Quadro aggiornato: le norme al 5 ottobre 2026
| Norma | Stato | Che cosa comporta per chi acquista | Fonte ufficiale o primaria |
|---|---|---|---|
| Nessuna nuova registrazione per abitazioni in edifici soggetti al regime di proprietà orizzontale, ossia condomini, in tutte le Baleari | In vigore dal 16 aprile 2025 (Decreto-ley 4/2025). Eccezioni ampliate dalla Ley 4/2026 dal 14 giugno 2026 | Un appartamento o un attico non può ottenere una nuova registrazione per affitti turistici. Sono escluse dal divieto le case a schiera e bifamiliari e le case indipendenti che condividono il terreno con altri edifici. | BOE: Decreto-ley 4/2025; BOE: Ley 4/2026 |
| Palma: nessun nuovo posto turistico in alcuna abitazione | Approvato definitivamente dal Comune di Palma il 29 maggio 2026 | Nessuna nuova registrazione per affitti turistici nel comune di Palma, ville comprese. Le registrazioni a tempo determinato non possono essere rinnovate. | IB3, 29 maggio 2026; Economía de Mallorca, 3 febbraio 2026 |
| Contingente temporaneo 2026 di 1.069 posti turistici a Maiorca | Chiuso. Le domande sono state presentate dal 23 marzo all’8 aprile 2026 e il sorteggio si è tenuto l’8 giugno 2026 | Non vi è alcun periodo aperto per presentare domanda. Una lista d’attesa valida per 6 mesi copre i posti liberati da successive cancellazioni dal registro. | Consell de Mallorca, 8 giugno 2026 |
| Approvazione della comunità per avviare nuovi affitti turistici in un edificio | In vigore a livello nazionale dal 3 aprile 2025 | Per avviare gli affitti turistici in un edificio con una comunità di proprietari occorre la sua preventiva approvazione espressa, con una maggioranza di 3/5 dei proprietari e delle quote. | BOE: Ley de Propiedad Horizontal, artt. 7.3 e 17.12 |
| Registro unico nazionale degli affitti di breve durata | Annullato dal Tribunal Supremo nel maggio 2026 | Non è richiesto un numero di registrazione nazionale. Restano in vigore la registrazione delle Baleari e gli obblighi delle piattaforme di comunicare i dati. | Nota stampa del Tribunal Supremo, 21 maggio 2026 |
| Sanzioni più elevate per gli affitti non registrati | In vigore dal 16 aprile 2025 | Fino a €5.000 per infrazioni lievi, €50.000 per quelle gravi e €500.000 per quelle molto gravi. Le piattaforme devono mostrare il numero di registrazione. | Govern de les Illes Balears |
| IVA al 10% sugli appartamenti turistici | Respinta. Era inclusa in un decreto-legge sulla casa bocciato dal Congreso il 2 ottobre 2026 | Al momento non è un costo da includere nel budget. Sono state indette elezioni politiche per il 29 novembre 2026, quindi occorrerà seguire il programma del prossimo governo. | Euronews, 2 ottobre 2026; El Periódico, 2 ottobre 2026 |
Come funziona la registrazione per affitti turistici a Maiorca
A Maiorca, affittare un’abitazione ai turisti per soggiorni brevi è un’attività turistica regolamentata. Il proprietario presenta al Consell de Mallorca, il governo dell’isola, una dichiarazione responsabile di inizio attività. L’abitazione viene quindi iscritta nel registro ufficiale delle imprese turistiche e riceve un numero di registrazione, che deve comparire in ogni annuncio. A ogni immobile registrato viene inoltre assegnato un numero di posti turistici, indicativamente 1 per ogni posto letto destinato agli ospiti. Il numero complessivo di posti è limitato in tutta l’isola, quindi una nuova registrazione richiede posti provenienti dal contingente insulare.
È possibile verificare qualsiasi registrazione nel registro pubblico delle imprese e degli stabilimenti turistici del governo delle Baleari, che riporta l’indirizzo registrato, la modalità e il numero di posti. È il primo controllo da effettuare ogni volta che un venditore o un agente menziona una licenza.
Appartamenti e attici: nessuna nuova registrazione
Da quando il Decreto-ley 4/2025 è entrato in vigore il 16 aprile 2025, non è possibile presentare nuove dichiarazioni responsabili per abitazioni in edifici soggetti al regime di proprietà orizzontale in nessuna parte delle Isole Baleari. In pratica, la norma riguarda quasi tutti gli appartamenti e gli attici. Non si applica alle case a schiera e bifamiliari né, dall’entrata in vigore della Ley 4/2026 il 14 giugno 2026, alle case indipendenti che condividono il terreno con altri edifici. È inoltre escluso il regime distinto per l’affitto dell’abitazione principale del proprietario, soggetto a condizioni proprie.
Il decreto non ha annullato le registrazioni esistenti negli edifici condominiali. Queste restano valide finché l’abitazione soddisfa i requisiti. Tuttavia, sono state concesse per periodi limitati, quindi la data di scadenza è importante quanto il numero stesso. A Palma gli affitti turistici negli edifici condominiali sono vietati dal 2018 e la modifica urbanistica del 2026 impedisce il rinnovo delle registrazioni a tempo determinato.
A livello nazionale, dal 3 aprile 2025, il proprietario che intende avviare gli affitti turistici in un edificio deve ottenere la preventiva approvazione espressa della comunità di proprietari, con una maggioranza di 3/5. Anche lo statuto della comunità può vietarli del tutto.
Che cosa comporta per Lei. Se acquista un appartamento o un attico, lo valuti come abitazione in cui vivere o da affittare con contratti a lungo termine o stagionali, non come casa vacanze. Se il venditore dichiara l’esistenza di una registrazione, la consideri un fatto che il Suo avvocato deve dimostrare, non un elemento che giustifica il prezzo.
Palma: nessun nuovo posto turistico in alcuna abitazione
Il Comune di Palma è andato oltre le norme regionali. Nel febbraio 2026, la giunta urbanistica ha approvato una modifica al Plan General del 2023 che dichiara l’intero territorio comunale non idoneo agli affitti turistici nelle abitazioni. Ha eliminato i 374 potenziali posti previsti dal piano, di cui 231 in città e 143 su terreni rurali, vietato il rinnovo delle registrazioni a tempo determinato e bloccato il trasferimento di posti esistenti. Il consiglio comunale ha approvato definitivamente la modifica il 29 maggio 2026.
Al momento dell’annuncio della modifica, Palma contava 4.473 posti per affitti turistici in 632 abitazioni: 381 immobili nell’area urbana, 76 a Playa de Palma e Can Pastilla e 175 su terreni rurali. Il Comune prevede che il numero diminuisca gradualmente con la cancellazione delle registrazioni.
Che cosa comporta per Lei. Quartieri come Son Vida, Génova, La Bonanova e Son Armadams rientrano nel comune di Palma, quindi anche a essi si applica la norma cittadina. Una villa a Palma può essere affittata agli ospiti per le vacanze soltanto se dispone già di una registrazione valida e continua a rispettarne i requisiti. Per la maggior parte degli acquirenti a Palma, il progetto realistico è vivere nell’immobile o affittarlo a lungo termine. La nostra guida ai quartieri di Palma mette a confronto le diverse zone secondo questi criteri.
Case e fincas fuori Palma
Fuori Palma, le case sono la principale tipologia immobiliare per la quale può ancora essere presa in considerazione una nuova registrazione: case indipendenti e fincas, oltre alle case a schiera e bifamiliari, che necessitano anche dell’approvazione della comunità quando fanno parte di una comunità di proprietari. Devono essere soddisfatte 3 condizioni.
- Zonizzazione. La pianificazione insulare e comunale deve consentire gli affitti turistici in quella specifica ubicazione. Molti comuni hanno stabilito limiti propri, quindi occorre verificare la singola particella, non soltanto il comune.
- Posti turistici. L’abitazione deve ottenere posti dal contingente limitato dell’isola. Nel 2026 il Consell de Mallorca ha messo a disposizione un contingente temporaneo di 1.069 posti, costituito esclusivamente da posti liberati da precedenti cancellazioni dal registro. Non ha creato nuovi posti né aumentato il limite massimo dell’isola. Le domande si sono chiuse l’8 aprile 2026. L’8 giugno, un sorteggio pubblico tra 721 domande ammesse ha stabilito l’ordine di istruttoria e una lista d’attesa resta valida per 6 mesi. I proprietari possono inoltre trasferire posti tra immobili di loro proprietà mediante una procedura separata.
- Un’abitazione conforme. L’edificio, i suoi ampliamenti e il suo uso devono corrispondere alle licenze e alla descrizione registrata. Una finca con ampliamenti privi di licenza può non superare questa fase.
Che cosa comporta per Lei. Non acquisti una casa indipendente presumendo di poter «ottenere una licenza in seguito». A ottobre 2026 non vi è alcun periodo aperto per richiedere posti. Se gli affitti turistici sono essenziali per il Suo progetto, cerchi un’abitazione che disponga già di una registrazione valida e faccia di tale registrazione una condizione dell’acquisto.
Acquistare un’abitazione già registrata
Quando un’abitazione registrata viene venduta, la registrazione può proseguire con il nuovo proprietario, ma il subentro non è automatico. Il nuovo proprietario deve comunicare la variazione tramite la procedura del Consell de Mallorca per modificare i dati dei soggiorni turistici nelle abitazioni. Prima di tale passaggio, il Suo avvocato deve confermare che la registrazione sia valida e che l’abitazione soddisfi ancora le condizioni in base alle quali è stata concessa.
Prima di firmare un contratto di prenotazione, richieda:
- Il numero di registrazione, da verificare nel registro ufficiale: indirizzo, modalità e numero di posti devono corrispondere all’abitazione che sta acquistando.
- Il periodo di validità. La registrazione è permanente o a tempo determinato e quando scade? A Palma, le registrazioni a tempo determinato non possono essere rinnovate.
- La dichiarazione responsabile originale e i relativi allegati, comprese le planimetrie e il numero dichiarato di camere da letto e posti.
- Le licenze edilizie e urbanistiche dell’abitazione e di eventuali ampliamenti, oltre al certificato di abitabilità. La trasformazione di un locale piscina in camera da letto può modificare il numero di posti.
- Per un’abitazione inserita in una comunità: lo statuto e i verbali delle riunioni recenti, per confermare che la comunità non abbia vietato o limitato gli affitti turistici.
- Prove della conformità, come le dichiarazioni dell’imposta turistica e lo storico recente delle prenotazioni. Questi documenti dimostrano che l’attività è stata svolta legalmente.
- Una condizione contrattuale. Chieda al Suo avvocato di indicare espressamente come condizione dell’acquisto la validità della registrazione e il relativo subentro a Suo favore, con adeguate garanzie del venditore.
Le sanzioni fino a €500.000 per infrazioni molto gravi e l’obbligo delle piattaforme di mostrare i numeri di registrazione rendono ormai irrealistico affittare senza documentazione. La nostra checklist per la due diligence illustra gli altri controlli da effettuare prima dell’acquisto, mentre la guida agli obblighi dei proprietari non residenti spiega la tassazione dei redditi da locazione.
Quale progetto è adatto a ciascun immobile?
| Tipologia immobiliare | Nuova registrazione per affitti turistici a ottobre 2026 | Progetto realistico |
|---|---|---|
| Appartamento o attico in un edificio condominiale, ovunque nelle Baleari | Non possibile | Viverci oppure affittarlo a lungo termine o stagionalmente. Un’eventuale registrazione esistente deve essere verificata. |
| Qualsiasi abitazione nel comune di Palma | Non possibile | Viverci o affittarla a lungo termine. Possono proseguire soltanto le registrazioni esistenti e valide. |
| Casa a schiera o bifamiliare, oppure casa indipendente che condivide il terreno, fuori Palma | Non soggetta alla norma sugli edifici condominiali, ma richiede zonizzazione idonea, posti e approvazione della comunità | Verificare innanzitutto la zonizzazione della particella e la posizione della comunità. |
| Casa indipendente o finca fuori Palma | Soltanto dove la zonizzazione lo consente e sono disponibili posti. Il contingente 2026 è chiuso | Acquistarne una già registrata oppure predisporre il budget senza redditi da locazione. |
Gli immobili mostrati illustrano ciascuna tipologia. Vengono presentati senza alcuna dichiarazione relativa alla registrazione per affitti turistici. Per conoscere la situazione di un immobile specifico, può contattarci e richiederemo la documentazione al proprietario. Può inoltre consultare tutte le ville in vendita a Maiorca oppure leggere la nostra guida ai costi di acquisto nel 2026 prima di calcolare il rendimento.
Posso ancora ottenere una licenza per affitti turistici a Maiorca nel 2026?
Soltanto per determinati immobili. Non sono possibili nuove registrazioni per appartamenti in edifici condominiali in nessuna parte delle Baleari, né per alcuna abitazione a Palma. Una casa situata altrove può essere registrata soltanto dove la zonizzazione lo consente e sono disponibili posti turistici. Il contingente 2026 di 1.069 posti ha chiuso le domande l’8 aprile 2026 e un sorteggio pubblico dell’8 giugno 2026 ha stabilito l’ordine di istruttoria.
Posso affittare il mio appartamento ai turisti a Maiorca?
Non con una nuova registrazione. Da quando il Decreto-ley 4/2025 è entrato in vigore il 16 aprile 2025, nelle Isole Baleari non sono consentite nuove registrazioni per affitti turistici per le abitazioni in edifici soggetti al regime di proprietà orizzontale. Sono escluse le case a schiera e bifamiliari e le case indipendenti che condividono il terreno con altri edifici. Le registrazioni esistenti proseguono finché l’abitazione resta conforme, ma sono a tempo determinato e devono essere verificate singolarmente.
La licenza per affitti turistici viene trasferita quando acquisto un’abitazione?
Può proseguire con il nuovo proprietario, ma non automaticamente. Dopo il rogito, il nuovo proprietario deve comunicare la variazione al Consell de Mallorca. Prima della firma, il Suo avvocato deve verificare la registrazione nel registro ufficiale, confermarne la data di scadenza e controllare che l’abitazione corrisponda ancora a quanto dichiarato.
Mi serve un numero di registrazione nazionale per affittare la mia casa a Maiorca?
No. Nel maggio 2026 il Tribunal Supremo ha annullato il registro unico nazionale degli affitti di breve durata, stabilendo che lo Stato non aveva la competenza per istituirlo. Restano obbligatori la registrazione turistica delle Baleari e l’indicazione del numero di registrazione in ogni annuncio.
Quali sono le sanzioni per gli affitti turistici illegali a Maiorca?
Dal 16 aprile 2025, le sanzioni arrivano a €5.000 per infrazioni lievi, €50.000 per quelle gravi e €500.000 per quelle molto gravi. Le piattaforme devono mostrare il numero di registrazione di ogni annuncio.
In Spagna si applica un’IVA al 10% sugli affitti turistici?
Al momento no. Un’IVA al 10% sugli appartamenti turistici era inclusa in un decreto-legge sulla casa che il Congreso spagnolo ha bocciato il 2 ottobre 2026. Sono state indette elezioni politiche per il 29 novembre 2026, quindi verifichi nuovamente la situazione prima di firmare.
Verificato sulla base delle fonti ufficiali collegate in questo articolo il 5 ottobre 2026. I dati urbanistici di Palma sono quelli comunicati al momento dell’annuncio della modifica. Questo articolo fornisce informazioni generali e non costituisce consulenza legale. Le norme dipendono dallo specifico immobile, dalla relativa particella e dalla documentazione, quindi chieda sempre a un avvocato indipendente di verificare qualsiasi registrazione prima di assumere un impegno.