In breve. Quando si acquista un immobile usato a Maiorca, si paga l’imposta balearica sui trasferimenti patrimoniali (ITP) secondo una scala progressiva: 8% fino a €400.000, con aliquote crescenti per scaglioni fino al 13% oltre €2 milioni. Su un acquisto da €2,6 milioni, il prezzo richiesto mediano del nostro portafoglio attuale, l’imposta ammonta a €288.000, con un’aliquota effettiva dell’11,08%. Un immobile nuovo acquistato direttamente dal promotore è soggetto a IVA del 10% più AJD dell’1,5%, oppure del 2% quando il prezzo è pari o superiore a €1 milione. A entrambi gli importi si aggiungono le spese notarili, di registrazione e legali.
Questa guida illustra le aliquote in vigore al 5 ottobre 2026, verificate presso l’Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB), l’Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) e il Boletín Oficial del Estado (BOE). Presenta calcoli basati sui prezzi effettivamente pagati dai nostri acquirenti e spiega le scadenze e i movimenti di liquidità che determinano quando il denaro lascia il conto. Diverse guide molto consultate indicano ancora una scala dell’8–11% o un’AJD dell’1,2%. Entrambi i dati sono errati da tempo per acquisti di questa fascia.
Immobili usati: come funziona la scala ITP delle Baleari
L’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) si applica agli immobili usati, acquistati da un privato oppure da una società che non effettua una prima cessione. La scala delle Baleari è progressiva. Ogni fascia del prezzo è tassata alla propria aliquota: il 13% si applica quindi soltanto alla parte del prezzo superiore a €2 milioni, mai all’intero importo.
| Fascia di prezzo | Aliquota | Imposta sull’intera fascia |
|---|---|---|
| Fino a €400.000 | 8% | €32.000 |
| Da €400.000,01 a €600.000 | 9% | €18.000 |
| Da €600.000,01 a €1.000.000 | 10% | €40.000 |
| Da €1.000.000,01 a €2.000.000 | 12% | €120.000 |
| Oltre €2.000.000 | 13% | sull’eccedenza |
Fonte: ATIB, aliquote ITP generali per gli immobili, verificata il 5 ottobre 2026.
Esempio di calcolo su €2,6 milioni: €32.000 + €18.000 + €40.000 + €120.000 + il 13% dei restanti €600.000 (€78.000) = €288.000.
Imposte di acquisto nelle principali fasce di prezzo a Maiorca
| Prezzo di acquisto | Usato: ITP | Aliquota effettiva | Nuovo: IVA 10% + AJD | Aliquota effettiva |
|---|---|---|---|---|
| €700.000 | €60.000 | 8,57% | €80.500 | 11,50% |
| €1.000.000 | €90.000 | 9,00% | €120.000 | 12,00% |
| €1.500.000 | €150.000 | 10,00% | €180.000 | 12,00% |
| €2.600.000 | €288.000 | 11,08% | €312.000 | 12,00% |
| €5.000.000 | €600.000 | 12,00% | €600.000 | 12,00% |
| €10.000.000 | €1.250.000 | 12,50% | €1.200.000 | 12,00% |
| €15.000.000 | €1.900.000 | 12,67% | €1.800.000 | 12,00% |
La tabella evidenzia un aspetto trascurato dalla maggior parte delle guide. Sotto €5 milioni, un immobile nuovo comporta imposte superiori rispetto a un immobile usato dello stesso prezzo. Sopra €5 milioni, la situazione si inverte, perché la scala progressiva dell’ITP continua a salire verso il 13%, mentre l’imposizione sul nuovo resta fissa al 12%. A €15 milioni la differenza è di €100.000, un fattore rilevante nella scelta tra una proprietà nuova già ultimata e una proprietà esistente.
Immobili nuovi: IVA più AJD
La prima cessione di un’abitazione ultimata da parte del promotore è soggetta a IVA anziché a ITP. Per le abitazioni, l’aliquota è generalmente del 10%. L’atto notarile è inoltre soggetto all’imposta sugli atti giuridici documentati (Actos Jurídicos Documentados, AJD). Nelle Baleari l’AJD è pari all’1,5% e sale al 2% per gli atti che trasferiscono immobili di valore pari o superiore a €1 milione (ATIB, aliquote AJD; AEAT, IVA o ITP sull’acquisto di un’abitazione).
“Nuovo” è uno status giuridico, non una descrizione. Un immobile appena ristrutturato integralmente non costituisce automaticamente un’operazione soggetta a IVA. Lo stesso vale per una villa ultimata di recente ma già venduta una volta o già abitata. Prima di firmare il contratto privato, chieda al Suo avvocato di confermare per iscritto il regime fiscale, perché incide sull’importo dovuto. Su €2,6 milioni, la differenza è di €24.000.
La base imponibile non coincide sempre con il prezzo concordato
Ai fini dell’ITP, la base imponibile deve essere almeno pari al valor de referencia del Catastro, anche quando il prezzo concordato è inferiore. Il valore di riferimento viene pubblicato per ogni immobile dalla Dirección General del Catastro e può essere consultato nella relativa sede elettronica. Non coincide con il valore catastale utilizzato per il calcolo dell’imposta immobiliare annuale IBI. Nel segmento di pregio a Maiorca, i prezzi concordati sono generalmente superiori al valore di riferimento. È tuttavia opportuno verificarlo prima di definire il budget, soprattutto per terreni rurali, lotti edificabili e immobili da ristrutturare.
Compensi professionali
- Notaio. L’onorario notarile segue una tariffa regolamentata (arancel), la cui incidenza percentuale diminuisce all’aumentare del prezzo. In un acquisto di valore elevato rappresenta una piccola frazione dell’importo delle imposte. Ai sensi del Código Civil, il venditore sostiene il costo della stipula dell’atto e l’acquirente quello della prima copia, salvo diversa disposizione contrattuale (Código Civil, articolo 1455). Molti contratti attribuiscono all’acquirente tutte le spese notarili: è quindi essenziale leggere questa clausola.
- Registro de la Propiedad. Anche la registrazione è soggetta a una tariffa regolamentata. L’atto deve essere registrato tempestivamente, perché è la registrazione a tutelare l’acquirente nei confronti di terzi (guida del governo spagnolo a notai e registri immobiliari).
- Avvocato indipendente. I compensi non sono regolamentati. Prima di conferire l’incarico, concordi per iscritto l’ambito dell’assistenza e il compenso, assicurandosi che l’avvocato rappresenti esclusivamente i Suoi interessi.
- Mutuo, se previsto. Ai sensi della legislazione spagnola sui mutui del 2019, l’acquirente paga la perizia della banca. L’istituto finanziatore sostiene invece le spese notarili dell’atto di mutuo, quelle della società di pratiche amministrative (gestoría) e la registrazione dell’ipoteca (Ley 5/2019, articolo 14). La nostra pagina dedicata ai mutui spiega come funzionano i finanziamenti per i non residenti.
Scadenze e calendario dei flussi di cassa
L’imposta è soltanto uno dei diversi pagamenti previsti, che avvengono in momenti differenti. Una tipica compravendita di un immobile usato a Maiorca si svolge come segue.
- Prenotazione. Alcuni venditori richiedono un piccolo versamento per ritirare l’immobile dal mercato durante le verifiche dell’avvocato. L’accordo deve specificare se l’importo è rimborsabile.
- Due diligence prima di qualsiasi deposito vincolante. L’avvocato acquisisce la visura del Registro de la Propiedad (nota simple) per verificare proprietà, ipoteche, gravami e limitazioni. Controlla inoltre i dati del Catastro, i permessi edilizi, le licenze e gli eventuali arretrati relativi a IBI e spese condominiali.
- Contratto privato e deposito. Il contratto privato di compravendita assume generalmente la forma di un contratto di arras, con un deposito solitamente pari a circa il 10% del prezzo. Nel caso di arras penitenciales, l’acquirente che recede perde il deposito, mentre il venditore che recede deve restituirne il doppio.
- Perfezionamento davanti al notaio. Il saldo viene versato alla firma dell’atto pubblico (escritura). Prima di questo momento è necessario disporre di un numero spagnolo di identificazione fiscale per stranieri (NIE). Può essere richiesto in Spagna, presso un consolato spagnolo o tramite un rappresentante autorizzato (Consolato spagnolo, NIE). Il NIE identifica il titolare ai fini fiscali. Non attribuisce il diritto di soggiorno.
- Dichiarazione fiscale entro 1 mese. L’ITP, oppure l’AJD su un immobile nuovo, deve essere dichiarata e versata tramite il Modelo 600 dell’ATIB entro un mese dalla data dell’atto (istruzioni ATIB per il Modelo 600). In pratica, l’avvocato o la gestoría del notaio presenta il modello subito dopo il perfezionamento. Per questo motivo, la maggior parte degli acquirenti versa loro le somme necessarie per imposte e spese il giorno della firma.
- Registrazione. Dopo il pagamento dell’imposta, l’atto viene presentato al Registro de la Propiedad.
Quando il venditore non è residente in Spagna
Se il venditore è una persona fisica o una società non residente, l’acquirente deve trattenere il 3% del prezzo e versarlo all’Agencia Estatal de Administración Tributaria tramite il Modelo 211 entro un mese. La ritenuta costituisce un acconto sull’imposta dovuta dal venditore (AEAT, trasferimenti effettuati da non residenti). Viene detratta dal prezzo e non rappresenta quindi un costo aggiuntivo per l’acquirente. Su un acquisto da €2,6 milioni ammonta a €78.000. Separatamente, quando il venditore è una persona fisica non residente, l’acquirente diventa legalmente responsabile dell’imposta comunale sull’incremento di valore dei terreni (plusvalía) (Ley Reguladora de las Haciendas Locales, articolo 106). Di norma, al perfezionamento l’avvocato trattiene dal prezzo l’importo stimato. Entrambi gli aspetti devono essere disciplinati nel contratto.
Cosa è cambiato nel 2026 e cosa non è cambiato
- La Ley 4/2026 (in vigore dal 14 giugno 2026) ha modificato le agevolazioni delle Baleari per l’abitazione principale. Per Maiorca e Menorca, la soglia di valore dell’abitazione principale è ora pari a €331.859,70 (comunicazione ATIB). Queste agevolazioni dipendono dalle condizioni personali e raramente si applicano agli acquisti nella nostra fascia di prezzo. La scala generale sopra riportata non è cambiata.
- La “Golden Visa” per investitori è stata abolita. L’acquisto di un immobile non consente più di ottenere il diritto di soggiorno. Questa possibilità è stata chiusa alle nuove domande il 3 aprile 2025 dalla Ley Orgánica 1/2025. Chiunque si trasferisca a Maiorca deve ricorrere a un diverso percorso di residenza, che il nostro team di consulenza fiscale può illustrare.
- L’imposta del 100% proposta per gli acquirenti non UE è una proposta, non una legge. Annunciata nel gennaio 2025, risultava bloccata in parlamento nel marzo 2026 (Reuters, marzo 2026). Non faceva parte dei decreti-legge sull’edilizia abitativa respinti dal Congresso il 2 ottobre 2026 e non è mai stata pubblicata nel BOE (El Periódico, 2 ottobre 2026). Da allora sono state indette elezioni generali per il 29 novembre 2026 (Reuters tramite CBC, 5 ottobre 2026). Il programma abitativo del prossimo governo conta quindi più degli annunci passati. Verifichi nuovamente la situazione prima di firmare.
5 verifiche prima di versare un deposito
- Ottenga una stima scritta di imposte e spese calcolata sul prezzo concordato e basata sul corretto regime giuridico dell’immobile: usato o prima cessione.
- Verifichi il valor de referencia del Catastro e la visura del Registro de la Propiedad.
- Chieda se il venditore è fiscalmente residente in Spagna, affinché la ritenuta del 3% e la plusvalía possano essere disciplinate nel contratto.
- Confermi come saranno trasferiti i fondi e quali prove della loro provenienza saranno richieste dalla banca e dal notaio.
- Calcoli anche i costi annuali: IBI, raccolta dei rifiuti, spese condominiali, assicurazione e, per i non residenti, la dichiarazione annuale del reddito figurativo. La nostra guida agli obblighi fiscali dei proprietari non residenti li illustra nel dettaglio.
Gli immobili sopra riportati illustrano gli esempi contenuti in questa guida. Può consultare altre ville in vendita a Palma oppure l’intero catalogo immobiliare. Per una stima dei costi relativa a un immobile specifico, ci contatti: ne predisporremo una insieme a un avvocato indipendente.
A quanto ammonta l’imposta di trasferimento immobiliare a Maiorca nel 2026?
Per gli immobili usati, l’ITP delle Baleari è progressiva. Le aliquote sono dell’8% fino a €400.000, del 9% fino a €600.000, del 10% fino a €1 milione, del 12% fino a €2 milioni e del 13% oltre €2 milioni. Ciascuna aliquota si applica soltanto al proprio scaglione. Un acquisto da €1 milione comporta €90.000 di ITP, mentre su €2,6 milioni l’imposta è di €288.000.
Si paga l’ITP su una villa di nuova costruzione?
No, se viene acquistata dal promotore come prima cessione. In questo caso si pagano IVA al 10% e AJD dell’1,5%, oppure del 2% per gli atti di valore pari o superiore a €1 milione. Le vendite successive dello stesso immobile sono considerate rivendite e sono soggette a ITP.
Quanto tempo si ha per pagare l’imposta di acquisto?
Un mese dalla data dell’atto, utilizzando il Modelo 600 dell’ATIB. In pratica, l’avvocato o la gestoría del notaio lo presenta subito dopo il perfezionamento della compravendita.
Che cos’è la ritenuta del 3% quando si acquista da un non residente?
Quando il venditore non è fiscalmente residente in Spagna, l’acquirente trattiene il 3% del prezzo e lo versa all’Agencia Estatal de Administración Tributaria tramite il Modelo 211 entro un mese, come acconto sull’imposta del venditore. L’importo viene detratto dal prezzo corrisposto al venditore e non rappresenta quindi un costo aggiuntivo per l’acquirente.
Acquistare un immobile a Maiorca dà ancora diritto alla residenza?
No. La Golden Visa per investimenti immobiliari è stata chiusa alle nuove domande il 3 aprile 2025. Possedere un’abitazione a Maiorca non attribuisce il diritto di risiedervi. È necessario ricorrere a un diverso percorso di residenza.
Fonti verificate il 5 ottobre 2026: ATIB (aliquote ITP e AJD, Modelo 600), AEAT (IVA o ITP, Modelo 211), Catastro (valor de referencia), BOE (Ley Orgánica 1/2025, Ley 5/2019, Ley Reguladora de las Haciendas Locales, Código Civil) e guida del governo spagnolo a notai e registri immobiliari. Questo articolo fornisce informazioni di carattere generale e non costituisce consulenza fiscale o legale. Aliquote e agevolazioni dipendono dall’operazione e dalle circostanze personali. Prima di assumere qualsiasi impegno, richieda una consulenza professionale indipendente.