La respuesta breve. En octubre de 2026, no se puede obtener una nueva inscripción para alquiler vacacional de un piso en un edificio de apartamentos en ningún lugar de las Illes Balears, y Palma ya no permite crear nuevas plazas turísticas en ningún tipo de vivienda. Fuera de Palma, una casa, ya sea independiente, adosada o pareada, solo puede inscribirse cuando la zonificación insular y municipal permite el alquiler vacacional y la vivienda obtiene plazas turísticas. El plazo de solicitud para la bolsa de plazas de Mallorca de 2026 finalizó en abril, y un sorteo celebrado en junio determinó el orden de tramitación. Una inscripción existente puede mantenerse con un nuevo propietario, pero no se actualiza automáticamente al venderse la vivienda y solo tiene valor si consta como válida en el registro oficial y el inmueble sigue cumpliendo los requisitos. Nunca pague un importe adicional por una «licencia» hasta que su abogado la haya verificado.
La inscripción para alquiler vacacional es una de las características más valiosas y peor comprendidas de una vivienda en Mallorca. Muchas guías todavía indican que el plazo de solicitud sigue abierto, califican todos los apartamentos como «prohibidos» o dan por hecho que la licencia se transmite con las llaves. Ninguna de estas afirmaciones es del todo correcta. Esta guía expone la normativa vigente el 5 de octubre de 2026, con un enlace a la fuente oficial de cada norma, y explica qué implica cada una para el tipo de vivienda que usted esté considerando.
Cuadro de situación: normativa a 5 de octubre de 2026
| Norma | Situación | Qué significa para un comprador | Fuente oficial o primaria |
|---|---|---|---|
| No se admiten nuevas inscripciones de viviendas en edificios sujetos a propiedad horizontal (edificios de apartamentos), en ningún lugar de las Illes Balears | Vigente desde el 16 de abril de 2025 (Decreto-ley 4/2025). Las excepciones se ampliaron mediante la Ley 4/2026 desde el 14 de junio de 2026 | Un piso o ático no puede obtener una nueva inscripción para alquiler vacacional. Se exceptúan las casas adosadas y pareadas, así como las viviendas unifamiliares que comparten parcela con otros edificios. | BOE: Decreto-ley 4/2025; BOE: Ley 4/2026 |
| Palma: no se permiten nuevas plazas turísticas en ninguna vivienda | Aprobado definitivamente por el Ayuntamiento de Palma el 29 de mayo de 2026 | No se admiten nuevas inscripciones para alquiler vacacional en el municipio de Palma, incluidas las villas. Las inscripciones de duración limitada no pueden renovarse. | IB3, 29 de mayo de 2026; Economía de Mallorca, 3 de febrero de 2026 |
| Bolsa temporal de Mallorca de 1.069 plazas turísticas en 2026 | Cerrada. Las solicitudes se presentaron del 23 de marzo al 8 de abril de 2026, y el sorteo se celebró el 8 de junio de 2026 | No hay ningún plazo de solicitud abierto. Una lista de espera válida durante 6 meses cubre las plazas liberadas por posteriores bajas en el registro. | Consell de Mallorca, 8 de junio de 2026 |
| Aprobación de la comunidad para iniciar un nuevo alquiler turístico en un edificio | Vigente en toda España desde el 3 de abril de 2025 | Iniciar el alquiler turístico en un edificio con comunidad de propietarios requiere la aprobación previa y expresa de la comunidad, mediante una mayoría de 3/5 de los propietarios y las cuotas. | BOE: Ley de Propiedad Horizontal, arts. 7.3 y 17.12 |
| Registro Único nacional de alquileres de corta duración | Anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026 | No se exige un número de registro nacional. Se mantienen la inscripción balear y las obligaciones de las plataformas de comunicar datos. | Nota de prensa del Tribunal Supremo, 21 de mayo de 2026 |
| Multas más elevadas por alquiler sin inscripción | Vigente desde el 16 de abril de 2025 | Hasta 5.000 € por infracciones leves, 50.000 € por infracciones graves y 500.000 € por infracciones muy graves. Las plataformas deben mostrar el número de inscripción. | Govern de les Illes Balears |
| IVA del 10 % sobre pisos turísticos | Rechazado. Formaba parte de un decreto-ley de vivienda que el Congreso rechazó el 2 de octubre de 2026 | Actualmente no es un coste que deba presupuestarse. Se han convocado elecciones generales para el 29 de noviembre de 2026, por lo que conviene seguir el programa del próximo Gobierno. | Euronews, 2 de octubre de 2026; El Periódico, 2 de octubre de 2026 |
Cómo funciona la inscripción para alquiler vacacional en Mallorca
En Mallorca, alquilar una vivienda a turistas para estancias cortas es una actividad turística regulada. El propietario presenta ante el Consell de Mallorca, el gobierno insular, una declaración responsable de inicio de actividad. La vivienda se inscribe entonces en el registro oficial de empresas y establecimientos turísticos y recibe un número de inscripción, que debe figurar en todos los anuncios. A cada vivienda inscrita se le asigna además un número de plazas turísticas, aproximadamente 1 por cada cama para huéspedes. El número de plazas está limitado en toda la isla, por lo que una nueva inscripción necesita obtenerlas de la bolsa insular.
Puede comprobar cualquier inscripción en el registro público de empresas y establecimientos turísticos del Govern de les Illes Balears, que muestra la dirección inscrita, la modalidad y el número de plazas. Esta es la primera comprobación que debe realizar siempre que un vendedor o agente mencione una licencia.
Pisos y áticos: no se admiten nuevas inscripciones
Desde la entrada en vigor del Decreto-ley 4/2025, el 16 de abril de 2025, no pueden presentarse nuevas declaraciones responsables para viviendas situadas en edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal en ningún lugar de las Illes Balears. En la práctica, esto incluye casi todos los pisos y áticos. La norma no se aplica a las casas adosadas y pareadas ni, desde la entrada en vigor de la Ley 4/2026 el 14 de junio de 2026, a las viviendas unifamiliares que comparten parcela con otros edificios. También queda excluido el régimen específico aplicable al alquiler de la vivienda habitual del propietario, que está sujeto a sus propias condiciones.
El decreto no canceló las inscripciones existentes en edificios de apartamentos. Estas se mantienen mientras la vivienda cumpla los requisitos. Sin embargo, dichas inscripciones se concedieron por periodos limitados, por lo que su fecha de caducidad es tan importante como el propio número. En Palma, el alquiler turístico en edificios de apartamentos está prohibido desde 2018, y la modificación del planeamiento municipal de 2026 impide renovar las inscripciones de duración limitada.
En el ámbito nacional, desde el 3 de abril de 2025, el propietario que quiera iniciar el alquiler turístico en un edificio necesita la aprobación previa y expresa de la comunidad de propietarios, mediante una mayoría de 3/5. Los estatutos de la comunidad también pueden prohibirlo por completo.
Qué significa para usted. Si compra un piso o ático, valórelo como vivienda para residir en ella o para alquilarla mediante contratos de larga duración o de temporada, no como alquiler vacacional. Si el vendedor afirma que existe una inscripción, trátela como un hecho que su abogado debe acreditar, no como una característica que justifique el precio.
Palma: no se permiten nuevas plazas turísticas en ninguna vivienda
El Ayuntamiento de Palma ha ido más allá de la normativa autonómica. En febrero de 2026, su comisión de urbanismo aprobó una modificación del Plan General de 2023 que declara todo el municipio no apto para el alquiler vacacional en viviendas. Eliminó las 374 plazas potenciales previstas en el plan (231 en la ciudad y 143 en suelo rústico), prohibió renovar las inscripciones de duración limitada e impidió trasladar las plazas existentes. El pleno municipal aprobó definitivamente la modificación el 29 de mayo de 2026.
Cuando se anunció la modificación, Palma contaba con 4.473 plazas de alquiler vacacional en 632 viviendas: 381 viviendas en el área urbana, 76 en Playa de Palma y Can Pastilla, y 175 en suelo rústico. El Ayuntamiento prevé que la cifra descienda gradualmente a medida que se cancelen inscripciones.
Qué significa para usted. Barrios como Son Vida, Génova, La Bonanova y Son Armadams pertenecen al municipio de Palma, por lo que la norma municipal también se aplica en ellos. Una villa en Palma solo puede alquilarse a turistas si ya dispone de una inscripción válida y sigue cumpliendo sus requisitos. Para la mayoría de los compradores en Palma, el planteamiento realista es residir en la vivienda o alquilarla a largo plazo. Nuestra guía de barrios de Palma compara las distintas zonas desde esa perspectiva.
Casas y fincas fuera de Palma
Fuera de Palma, las casas son el principal tipo de inmueble para el que todavía puede plantearse una nueva inscripción: viviendas unifamiliares y fincas, además de casas adosadas y pareadas, que también necesitan la aprobación de la comunidad cuando forman parte de una comunidad de propietarios. Deben cumplirse 3 condiciones.
- Zonificación. El planeamiento insular y municipal debe permitir el alquiler vacacional en esa ubicación. Muchos municipios han establecido sus propios límites, por lo que debe comprobarse la parcela concreta, no solo el municipio.
- Plazas turísticas. La vivienda necesita plazas de la bolsa insular, cuyo número está limitado. En 2026, el Consell de Mallorca ofreció una bolsa temporal de 1.069 plazas, formada exclusivamente por plazas liberadas mediante bajas anteriores. No creó nuevas plazas ni elevó el límite insular. El plazo de solicitud finalizó el 8 de abril de 2026. El 8 de junio, un sorteo público entre 721 solicitudes admitidas determinó el orden de tramitación, y una lista de espera sigue siendo válida durante 6 meses. Los propietarios también pueden transferir plazas entre viviendas de su propiedad mediante un procedimiento independiente.
- Una vivienda que cumpla la normativa. El edificio, sus ampliaciones y su uso deben coincidir con sus licencias y con la descripción registral. Una finca con ampliaciones sin licencia puede no superar esta fase.
Qué significa para usted. No compre una vivienda unifamiliar suponiendo que podrá «obtener una licencia más adelante». En octubre de 2026 no hay ningún plazo abierto para solicitar plazas. Si el alquiler vacacional es esencial para su proyecto, busque una vivienda que ya disponga de una inscripción válida y convierta esa inscripción en una condición de la compraventa.
Comprar una vivienda que ya está inscrita
Cuando se vende una vivienda inscrita, la inscripción puede mantenerse con el nuevo propietario, pero no se transmite automáticamente. El nuevo propietario debe notificar el cambio mediante el procedimiento de modificación de datos de estancias turísticas en viviendas del Consell de Mallorca. Antes de hacerlo, su abogado debe confirmar que la inscripción es válida y que la vivienda sigue cumpliendo las condiciones bajo las que se concedió.
Antes de firmar un contrato de reserva, solicite:
- El número de inscripción y compruébelo después en el registro oficial: la dirección, la modalidad y el número de plazas deben coincidir con la vivienda que usted compra.
- El periodo de vigencia. ¿La inscripción es permanente o tiene una duración limitada? ¿Cuándo caduca? En Palma, las inscripciones de duración limitada no pueden renovarse.
- La declaración responsable original y sus anexos, incluidos los planos y el número de dormitorios y plazas declarados.
- Las licencias urbanísticas y de obras de la vivienda y de cualquier ampliación, además de la cédula de habitabilidad. Convertir una caseta de piscina en dormitorio puede modificar el número de plazas.
- Para una vivienda integrada en una comunidad: los estatutos y las actas de las reuniones recientes, a fin de confirmar que la comunidad no ha prohibido ni restringido el alquiler turístico.
- Pruebas del cumplimiento normativo, como las declaraciones del impuesto sobre estancias turísticas y el historial reciente de reservas. Estos documentos demuestran que la actividad se ha desarrollado legalmente.
- Una condición contractual. Pida a su abogado que la validez de la inscripción y su transmisión a usted figuren expresamente como condiciones de la compraventa, respaldadas por las manifestaciones y garantías del vendedor.
Las multas de hasta 500.000 € por infracciones muy graves y la obligación de las plataformas de mostrar los números de inscripción hacen que alquilar sin documentación ya no sea un planteamiento realista. Nuestra lista de comprobaciones legales recoge las demás verificaciones que debe realizar antes de comprar, y la guía sobre las obligaciones de los propietarios no residentes explica cómo tributan los ingresos por alquiler.
¿Qué planteamiento encaja con cada vivienda?
| Tipo de inmueble | Nueva inscripción para alquiler vacacional en octubre de 2026 | Planteamiento realista |
|---|---|---|
| Piso o ático en un edificio de apartamentos, en cualquier lugar de las Illes Balears | No es posible | Residir en él o alquilarlo a largo plazo o por temporada. Cualquier inscripción existente debe verificarse. |
| Cualquier vivienda en el municipio de Palma | No es posible | Residir en ella o alquilarla a largo plazo. Solo pueden mantenerse las inscripciones existentes y válidas. |
| Casa adosada o pareada, o vivienda unifamiliar que comparte parcela, fuera de Palma | No está incluida en la norma sobre edificios de apartamentos, pero necesita zonificación favorable, plazas y aprobación de la comunidad | Compruebe primero la zonificación de la parcela y la posición de la comunidad. |
| Vivienda unifamiliar o finca fuera de Palma | Solo cuando la zonificación lo permite y existen plazas disponibles. La bolsa de 2026 está cerrada | Compre una vivienda que ya esté inscrita o calcule su presupuesto sin ingresos por alquiler. |
Las viviendas mostradas ilustran cada tipo de inmueble. No se ofrecen con manifestación alguna sobre su inscripción para alquiler vacacional. Si desea conocer la situación de una vivienda concreta, consúltenos y solicitaremos la documentación al propietario. También puede consultar todas las villas en venta en Mallorca o leer nuestra guía sobre los gastos de compra en 2026 antes de calcular una rentabilidad.
¿Todavía puedo obtener una licencia de alquiler vacacional en Mallorca en 2026?
Solo para determinadas viviendas. No se admiten nuevas inscripciones de pisos en edificios de apartamentos en ningún lugar de las Illes Balears ni de ningún tipo de vivienda en Palma. Una casa situada en otro municipio solo puede inscribirse cuando la zonificación lo permite y existen plazas turísticas disponibles. El plazo de solicitud para la bolsa de 1.069 plazas de 2026 finalizó el 8 de abril de 2026, y un sorteo público celebrado el 8 de junio de 2026 determinó el orden de tramitación de las solicitudes.
¿Puedo alquilar mi apartamento a turistas en Mallorca?
No mediante una nueva inscripción. Desde la entrada en vigor del Decreto-ley 4/2025, el 16 de abril de 2025, no se admiten nuevas inscripciones para alquiler vacacional de viviendas situadas en edificios sujetos a propiedad horizontal en las Illes Balears. Se exceptúan las casas adosadas y pareadas, así como las viviendas unifamiliares que comparten parcela con otros edificios. Las inscripciones existentes se mantienen mientras la vivienda cumpla los requisitos, pero tienen una duración limitada y deben comprobarse individualmente.
¿Se transmite la licencia de alquiler vacacional cuando compro una vivienda?
Puede mantenerse con el nuevo propietario, pero no de forma automática. Tras formalizarse la compraventa, el nuevo propietario debe notificar el cambio al Consell de Mallorca. Antes de firmar, su abogado debe verificar la inscripción en el registro oficial, confirmar su fecha de caducidad y comprobar que la vivienda sigue coincidiendo con lo declarado.
¿Necesito un número de registro nacional para alquilar mi vivienda en Mallorca?
No. En mayo de 2026, el Tribunal Supremo anuló el Registro Único nacional de alquileres de corta duración al considerar que el Estado carecía de competencias para crearlo. La inscripción turística balear y la inclusión del número de inscripción en todos los anuncios siguen siendo obligatorias.
¿Cuáles son las multas por alquiler vacacional ilegal en Mallorca?
Desde el 16 de abril de 2025, las multas alcanzan los 5.000 € por infracciones leves, 50.000 € por infracciones graves y 500.000 € por infracciones muy graves. Las plataformas deben mostrar el número de inscripción de cada anuncio.
¿Se aplica un IVA del 10 % a los alquileres vacacionales en España?
Actualmente no. Un IVA del 10 % sobre los pisos turísticos estaba incluido en un decreto-ley de vivienda que el Congreso de España rechazó el 2 de octubre de 2026. Se han convocado elecciones generales para el 29 de noviembre de 2026, por lo que debe volver a comprobar la situación antes de firmar.
Información contrastada con las fuentes oficiales enlazadas en este artículo el 5 de octubre de 2026. Las cifras del planeamiento de Palma corresponden a las publicadas cuando se anunció la modificación. Este artículo ofrece información general y no constituye asesoramiento jurídico. Las normas dependen de la vivienda concreta, su parcela y su documentación, por lo que siempre debe pedir a un abogado independiente que verifique cualquier inscripción antes de asumir un compromiso.