2 ринки в загальних рисах
Майорка та Дубай уособлюють 2 принципово різні підходи до інвестування в елітну нерухомість. Майорка пропонує багатовікову європейську спадщину, суворі будівельні норми, що захищають вартість нерухомості, та середземноморський спосіб життя, який поколіннями приваблює європейську аристократію й заможних людей з усього світу. Дубай вирізняється відсутністю податків, сміливістю сучасної архітектури та швидким зростанням вартості капіталу завдяки масштабним інвестиціям в інфраструктуру.
Обидва ринки забезпечували інвесторам високу дохідність, однак профілі ризику, структура витрат і довгострокові перспективи суттєво різняться. Цей аналіз містить дані, необхідні для обґрунтованого рішення.
Ціна за квадратний метр: порівняння порогів входу
Перший крок у будь-якому порівнянні — зрозуміти, яку нерухомість можна придбати за ваш капітал на кожному з ринків.
Ринок елітної нерухомості Майорки:
Ціни суттєво залежать від місця розташування, типу й стану об’єкта, а також краєвиду. Вілли на найпрестижніших ділянках узбережжя, сформовані садиби та пентхауси в Пальмі можуть коштувати значно дорожче. Тому покупцям варто порівнювати кожен об’єкт із нещодавно зареєстрованими угодами та чітко позначеними даними про ціни пропозиції, а не покладатися на єдиний середній показник для всього острова.
Ринок елітної нерухомості Дубая:
Ціни на житло преміумкласу суттєво залежать від проєкту та місця розташування
Вілли на Палм-Джумейрі: преміальний сегмент
Емірейтс-Гіллз: преміальний ринок вілл
Апартаменти в Даунтаун-Дубай: ціни залежать від будівлі та характеристик об’єкта
Ультрапреміальні проєкти, як-от Bulgari та One Palm: верхній ціновий сегмент ринку
На початковому рівні обидва ринки пропонують зіставні ціни в діапазоні €9,000-14,000/м². Однак ціни на Майорці відображають цінність багатовікових кам’яних будівель, сформованих садів і унікальних ділянок на узбережжі, тоді як у Дубаї вони стосуються сучасної забудови з типовим строком експлуатації 30-50 років.
Зростання вартості капіталу: історичні показники
Майорка:
Надійна офіційна статистика не виокремлює сегмент елітної нерухомості Майорки. Згідно із ширшим індексом цін на житло від INE, у 2 кварталі 2026 року річне зростання на Балеарських островах становило близько 13,7%. Цей регіональний показник охоплює ринок житла загалом, тому його не слід розглядати як прогноз для елітної нерухомості або як темп зростання, специфічний для Майорки.
Дубай:
Ринок нерухомості Дубая проходив як через спади, так і через відновлення. Тому інвесторам слід ретельно оцінювати поточні ціни, пропозицію та дані про нещодавні угоди, а не вважати, що попередні темпи зростання збережуться.
Ключовий висновок: Майорка демонструвала стабільніше й передбачуваніше зростання за нижчої волатильності. Дубай має більший потенціал короткострокового зростання, але й значно вищий ризик корекції, що засвідчив спад 2015-2020 років.
Сукупні витрати на придбання
Заявлена ціна — лише частина загальних витрат. Супутні витрати на угоду на цих 2 ринках суттєво відрізняються.
Витрати на придбання на Майорці (для об’єкта за €3M):
| Стаття витрат | Ставка | Сума |
|---|---|---|
| Податок на передачу майна (ITP) | Прогресивна шкала 8-13% | €340,000 |
| Нотаріальні збори | ~0,5% | €15,000 |
| Реєстр нерухомості | ~0,5% | €15,000 |
| Юридичні послуги | 1-1,5% | €30,000-45,000 |
| Разом | Залежить від розміру зборів | ITP та відповідні витрати на угоду |
Витрати на придбання в Дубаї (для об’єкта за €3M):
| Стаття витрат | Ставка | Сума |
|---|---|---|
| Реєстраційний збір DLD | 4% | €120,000 |
| Комісія агентства | 2% | €60,000 |
| Адміністративні збори та плата за NOC | ~1% | €30,000 |
| Разом | ~7% | €210,000 |
Нижчі витрати на придбання в Дубаї — безперечна перевага. Однак їх слід оцінювати разом із сукупною вартістю володіння протягом усього періоду утримання активу.
Щорічні витрати на володіння: прихована складова
Саме тут порівняння стає складнішим. На перший погляд відсутність податків у Дубаї дуже приваблива, однак повна картина виявляє важливі відмінності.
Щорічні витрати на Майорці (вілла за €3M):
| Стаття витрат | Сума на рік |
|---|---|
| IBI (податок на нерухомість) | €3,000-8,000 |
| Податок на майно | €0-15,000 (неоподатковуваний мінімум €3M на особу) |
| Внески співвласників | €2,000-6,000 |
| Страхування | €3,000-5,000 |
| Утримання | €15,000-25,000 |
| Разом | €23,000-59,000 |
Щорічні витрати в Дубаї (вілла за €3M):
| Стаття витрат | Сума на рік |
|---|---|
| Податок на нерухомість | €0 |
| Плата за обслуговування | €12,000-30,000 |
| Страхування | €2,000-4,000 |
| Утримання та охолодження | €20,000-40,000 |
| Плата за централізоване охолодження | €5,000-15,000 |
| Разом | €39,000-89,000 |
Попри відсутність податку на нерухомість, щорічні витрати на володіння в Дубаї можуть перевищувати витрати на Майорці. Екстремальний клімат зумовлює значно вищі витрати на утримання, охолодження та обслуговування. Лише кондиціонування розкішної вілли може коштувати €8,000-15,000 на рік.
Дохідність від оренди: потенціал доходу
Майорка: Дохідність від оренди залежить від місця розташування, типу нерухомості, сезонності та наявності ліцензії. Покупцям слід перевіряти чинну реєстрацію для туристичної оренди, а не виходити з того, що об’єкт зможе її отримати, адже чинні правила Балеарських островів суворо обмежують нові реєстрації.
Дубай: Дохідність від оренди також залежить від місця розташування, типу нерухомості, плати за обслуговування та ринкових умов. Інвесторам слід оцінювати чистий дохід після операційних витрат, а не покладатися на узагальнені заявлені діапазони дохідності.
Обидва ринки пропонують привабливу дохідність, але преміальні ставки на туристичну оренду на Майорці в пік сезону можуть забезпечити винятковий результат власникам, готовим здавати нерухомість протягом 12-16 тижнів на рік.
Податковий режим: повна картина
Податкова перевага Дубая:
Немає податку на доходи
Немає податку на приріст капіталу
Немає податку на майно
Немає податку на спадщину
Золоту візу можна отримати за придбання нерухомості вартістю AED 2M (€500K)
Податкова система Майорки:
Податок на доходи: 24% для доходу до €600k і 47% понад цю суму за режимом Beckham Law (перші 6 років)
Податок на приріст капіталу: 19-30% (залежно від суми приросту)
Податок на майно: 0,28-3,45% понад неоподатковуваний мінімум €3M на особу
Податок на спадщину: фактично 0% для близьких родичів на Балеарських островах
Податок на нерухомість IBI: 0,4-1,1% від кадастрової вартості, яка значно нижча за ринкову
Податкова перевага Дубая беззаперечна для суто фінансової оптимізації. Водночас Майорка пропонує новим резидентам режим Beckham Law із фіксованою ставкою податку на доходи 24% протягом перших 6 років, що є конкурентною умовою для осіб із високими доходами. Звільнення близьких родичів від податку на спадщину на Балеарських островах також є вагомою перевагою для спадкового планування.
Спосіб життя та комфорт проживання
Для заможних покупців, які планують користуватися своєю нерухомістю, спосіб життя має не менше значення, ніж цифри.
Переваги Майорки:
Понад 300 сонячних днів на рік і м’яка зима (10-16°C)
Гастрономія світового рівня (ресторани із зірками Michelin, місцева кухня)
Багата культурна спадщина (собор Пальми, історичні садиби)
Міжнародні школи (кілька навчальних програм)
2-3 години перельоту до всіх великих європейських міст
Сформовані спільноти іноземців (німці, британці, скандинави)
Охорона здоров’я: відмінна приватна та державна система
Безпека: один із найнижчих рівнів злочинності в Європі
Переваги Дубая:
Тепла погода протягом усього року, але влітку — екстремальна спека 40-50°C
Сучасна інфраструктура й архітектура
Безподаткові покупки та спосіб життя
Культурне середовище, що активно розвивається (Лувр Абу-Дабі, опера)
Міжнародні школи (широкий вибір)
Діловий центр для Азійсько-Тихоокеанського регіону та Близького Сходу
Охорона здоров’я: якісні приватні заклади
Недоліки Дубая:
Екстремальна літня спека обмежує активний відпочинок на відкритому повітрі протягом 4-5 місяців на рік
Культурні обмеження щодо алкоголю, одягу та поведінки в громадських місцях
Обмежена кількість зон, де іноземці можуть володіти нерухомістю на правах повної власності
Застереження щодо якості будівництва в окремих проєктах
Швидка втрата вартості сучасними будівлями
Віддаленість від Європи (6-7 годин перельоту)
Інвестиційний висновок
Обирайте Майорку, якщо для вас важливі:
Стабільне, передбачуване зростання за нижчої волатильності
Європейський спосіб життя, культура та близькість до інших країн Європи
Історична архітектура, що зберігає цінність упродовж століть
Переваги для спадкового планування (звільнення від податку на спадщину на Балеарських островах)
Потенціал доходу від туристичної оренди в преміальний сезон
Довгострокове збереження капіталу, а не спекулятивний прибуток
Обирайте Дубай, якщо для вас важливі:
Відсутність податків, що дає змогу зберігати максимальну частку доходу
Вищий потенціал короткострокового зростання вартості капіталу
Сучасне елітне житло, спроєктоване відповідно до свого призначення
Діловий центр для Близького Сходу та Азії
Можливість отримати резидентство за програмою Golden Visa
Дохід від оренди протягом усього року, попри літнє зниження попиту
Для вибагливого європейського інвестора, який прагне поєднати якість життя, збереження капіталу та стабільну дохідність, Майорка незмінно випереджає Дубай за показниками, скоригованими на ризик. Суворі будівельні норми, обмежена пропозиція та сформована століттями привабливість острова створюють принципово іншу — і стійкішу — інвестиційну можливість.
Зв’яжіться з Balearic Blue
Наша команда спеціалізується на пошуку нерухомості на Майорці, яка відповідає цілям портфеля міжнародного інвестора. Якщо ви порівнюєте ринки або вже готові до перегляду об’єктів, зверніться до нас по конфіденційну консультацію.
Balearic Blue Real Estate
+34 663 88 59 54 | info@balearicblue.com