2 середземноморські символи розкоші
Французька Рив’єра та Майорка — 2 найвідоміші ринки елітної нерухомості Середземномор’я. Обидва приваблюють заможних європейців, пропонують винятковий клімат і спосіб життя та століттями залишаються улюбленими напрямками еліти. Проте їхні інвестиційні показники суттєво різняться.
Ціна за квадратний метр
Преміальний сегмент Французької Рив’єри (2025):
Преміальний сегмент Канн: €8 000–15 000/м²
Набережна Круазетт у Каннах: €15 000–30 000/м²
Кап-д’Антіб: €20 000–50 000/м²
Сен-Жан-Кап-Ферра: €30 000–80 000/м²
Преміальний сегмент Ніцци: €6 000–12 000/м²
Елітна нерухомість Майорки (2025):
Ціни на елітну нерухомість по всьому острову суттєво різняться залежно від розташування, стану й типу об’єкта
Південно-західне узбережжя належить до найдорожчих районів елітної нерухомості Майорки
Сон-Віда та Бендінат мають цінову премію завдяки престижним адресам і високій якості житла
Ультрапреміальні об’єкти на першій береговій лінії посідають найвищий ціновий сегмент ринку острова
У середньому ціновому сегменті показники порівнянні. Однак ультрапреміальна нерухомість Рив’єри — у Кап-д’Антібі та Сен-Жан-Кап-Ферра — коштує у 2–4 рази дорожче за найдорожчі об’єкти Майорки. Для більшості покупців Майорка пропонує значно більше нерухомості за той самий бюджет.
Зростання вартості капіталу
Французька Рив’єра: Ринок Рив’єри зрілий і відносно стабільний. Помірне зростання підтримують обмежена пропозиція нових об’єктів і сталий попит з боку покупців із Північної Європи.
Майорка: За даними INE, у 2-му кварталі 2026 року річне зростання цін на житло на Балеарських островах становило близько 13,7%. Це підтверджує сильну динаміку останнього часу, але не доводить, що Майорка випереджала Рив’єру протягом усього періоду 2015–2025 років.
Податкове навантаження у Франції: вирішальний недолік?
Французький податковий режим значно суворіший для інвесторів у нерухомість, ніж іспанський. Це головний чинник, через який покупці обирають Майорку замість Рив’єри.
| Категорія податку | Французька Рив’єра | Майорка |
|---|---|---|
| Податок на доходи | До 45% | 24% до €600 тис., 47% понад цю суму за режимом Бекхема |
| Податок на майно (IFI) | 0,5–1,5% на нерухомість вартістю понад €1,3 млн | Неоподатковуваний мінімум починається від €3 млн на особу |
| Соціальні внески | 17,2% від доходу від оренди | 0% |
| Приріст капіталу | 19% + 17,2% соціальних внесків = 36,2% | 19–30% |
| Звільнення від податку на приріст капіталу | Через 22 роки (податок на приріст капіталу) / 30 років (соціальні внески) | Звільнення в разі реінвестування в основне житло та продажу основного житла після 65 років (для податкових резидентів) |
| Податок на нерухомість | Залежить від об’єкта та муніципалітету | Залежить від об’єкта та муніципалітету |
| Податок на дохід нерезидента від оренди або умовно нарахований дохід | Залежить від податкового резидентства й типу доходу | 19% для резидентів ЄС, Ісландії та Норвегії; 24% для інших |
Податок на майно IFI має особливо суттєве значення. У Франції нерухомість вартістю понад €1,3 млн оподатковується за ставкою 0,5–1,5%. Для об’єкта на Рив’єрі вартістю €5 млн це означає €20 000–45 000 щорічно лише у вигляді податку на майно. На Майорці неоподатковуваний мінімум для податку на майно починається від €3 млн на особу (€6 млн на подружжя), а ставки є нижчими.
Соціальні внески в розмірі 17,2% від доходу від оренди характерні саме для Франції та створюють значне додаткове навантаження. З об’єкта на Майорці, який приносить €100 000 доходу від оренди, соціальні внески не сплачуються
тоді як у Франції з такого самого доходу доведеться сплатити €17 200 соціальних внесків додатково до податку на доходи.
Податок на приріст капіталу за ставкою 36,2% — 19% податку на приріст капіталу та 17,2% соціальних внесків — порівняно з 19–30% на Майорці робить продаж нерухомості у Франції значно дорожчим. Хоча у Франції після 6 років володіння передбачене поступове зниження податку, повне звільнення настає лише через 22–30 років.
Дохідність від оренди
Французька Рив’єра: 3–4% валової дохідності від довгострокової оренди та 5–8% від сезонної оренди елітної нерухомості. Однак соціальні внески в розмірі 17,2% і податок на доходи суттєво знижують чисту дохідність.
Майорка: Валова дохідність залежить від об’єкта, умов оренди та розташування. Для короткострокової туристичної оренди потрібна відповідна ліцензія. Режим Бекхема застосовується лише до працівників, які переїхали до Іспанії та відповідають установленим вимогам: ставка становить 24% для доходу до €600 000 і 47% понад цю суму.
Порівняння способу життя
Обидва напрямки пропонують винятковий середземноморський спосіб життя. Відмінності полягають у деталях:
Переваги Французької Рив’єри: Близькість до Монако. Кінофестиваль і культурні події. Традиційна французька гастрономія. Залізничне сполучення TGV. Гірськолижні курорти в межах 2 годин їзди.
Переваги Майорки: Острівна відокремленість і приватність. Більші об’єкти з просторішими земельними ділянками. Понад 300 сонячних днів на рік — порівняно з 300 на Рив’єрі. Кращі пляжі — понад 200 бухт. Гори Трамунтана, внесені до списку ЮНЕСКО. Нижча вартість життя — на 30–40%. Вигідніша вартість навчання в міжнародних школах. Спокійніший ритм життя. Менше заторів на дорогах.
Інвестиційний висновок
Французька Рив’єра залишається престижним напрямком із незаперечним шармом. Однак для покупця, орієнтованого на інвестиції, податковий режим Франції — насамперед податок на майно IFI, соціальні внески в розмірі 17,2% і ставка податку на приріст капіталу 36,2% — суттєво знижує дохідність. На Майорці такого навантаження немає.
Майорка пропонує порівнянний або кращий спосіб життя, вищі темпи зростання вартості, більшу чисту дохідність від оренди та значно легше податкове навантаження. Для покупців, які обирають між цими 2 провідними напрямками Середземномор’я, цифри дедалі переконливіше свідчать на користь Балеарських островів.
Balearic Blue Real Estate | +34 663 88 59 54 | info@balearicblue.com