Рішення, яке змінює все
Є особливий момент — можливо, коли ви стоїте на терасі в Сон-Віді, а передвечірнє світло перетворює затоку Пальми на рідке золото, або проходите крізь старовинні кам’яні арки відреставрованої фінки в Андрачі, — коли бажання мати нерухомість на Майорці стає твердим наміром. Цей перехід від мрії до дії і є відправною точкою нашого путівника.
Іноземець цілком може придбати нерухомість в Іспанії, однак ця процедура має свої особливості й відрізняється від практики у Великій Британії, Німеччині, країнах Скандинавії та на більшості інших європейських ринків. Розуміння всіх етапів до початку пошуку заощадить вам час, гроші та зайві хвилювання. У Balearic Blue ми супроводжуємо покупців на кожному етапі першого придбання, а чіткий план дій від самого початку забезпечить вам найкращу позицію.
Крок 1. Отримайте номер NIE
Número de Identificación de Extranjero (NIE) — це ваш податковий ідентифікаційний номер в Іспанії та найважливіший документ, який потрібно отримати передусім. Без нього ви не зможете відкрити рахунок в іспанському банку, підписати договір купівлі-продажу або завершити угоду з нерухомістю.
Подати заяву на NIE можна в Oficina de Extranjeros у Пальмі, у консульстві Іспанії у вашій країні або через законного представника за довіреністю. Строки оформлення різняться: на Майорці в менш завантажені місяці варто розраховувати на 2–4 тижні, а влітку процес може тривати довше. Наша команда консультаційного супроводу допоможе пришвидшити процедуру та оформить документи від вашого імені.
Крок 2. Відкрийте рахунок в іспанському банку
Рахунок в іспанському банку необхідний для проведення розрахунків, пов’язаних із придбанням нерухомості. Іпотечні платежі, автоматична оплата комунальних послуг, внески товариству співвласників і податкові зобов’язання потребують місцевого рахунку. Серед великих банків із підрозділами для міжнародних клієнтів — КайшаБанк, Банко Сантандер і Сабадель. Усі вони мають англомовних працівників у відділеннях Пальми.
Візьміть із собою NIE, паспорт, підтвердження адреси проживання у вашій країні та документи про доходи або наявність коштів. Якщо ви купуєте нерухомість як нерезидент, деякі банки також можуть попросити довідку про статус нерезидента (certificado de no residencia).
Крок 3. Визначте бюджет і врахуйте всі витрати
Ціна нерухомості — лише частина загальних витрат. Якщо ви вперше купуєте нерухомість на Майорці, до бюджету понад ціну придбання потрібно закласти податки та інші витрати на оформлення угоди:
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): податок на перехід права власності для нерухомості на вторинному ринку за ставкою від 8% до 13% залежно від цінового діапазону. Найвища ставка 13% застосовується до частини вартості понад €2 млн.
- Нотаріальні витрати: залежать від параметрів угоди та чинного офіційного тарифу.
- Збори за реєстрацію права власності: залежать від об’єкта та чинного офіційного тарифу.
- Витрати на юридичний супровід: залежать від обсягу послуг вашого незалежного юриста.
- Агентська комісія: в Іспанії комісію агенту з нерухомості зазвичай сплачує продавець, хоча умови можуть різнитися.
Для новобудов замість ITP сплачується IVA (ПДВ) за ставкою 10%, а також AJD (гербовий збір) за ставкою 1,5% або 2% для об’єктів вартістю від €1 млн.
Крок 4. Отримайте попереднє схвалення іпотеки, якщо вона потрібна
Якщо вам потрібне фінансування, попереднє схвалення іпотеки до початку переглядів значно посилить вашу позицію під час переговорів. Іспанські банки зазвичай встановлюють для нерезидентів нижче співвідношення суми кредиту до вартості нерухомості, а доступний строк іпотеки залежить від профілю заявника та критеріїв кредитора.
Процентні ставки за іпотекою для нерезидентів в Іспанії залежать від банку та вибору між фіксованою і змінною ставкою. Ваш консультант Balearic Blue може познайомити вас зі спеціалізованими іпотечними брокерами, які працюють виключно з міжнародними покупцями та добре знають вимоги до документів.
Крок 5. Залучіть незалежного юриста
Цей етап є обов’язковим. Ваш юрист має бути незалежним, а не рекомендованим продавцем або його агентом. Він виконає такі завдання:
- Перевірить юридичний статус нерухомості в Реєстрі власності (Registro de la Propiedad)
- З’ясує, чи є непогашені борги, застави або інші обтяження
- Перевірить містобудівні дозволи та ліцензії на будівництво
- Проаналізує фінансовий стан товариства співвласників (comunidad de propietarios)
- Переконається в наявності чинного сертифіката енергоефективності (certificado energético)
- Забезпечить юридичний супровід усієї процедури до завершення угоди
Наша команда консультаційного супроводу співпрацює з мережею надійних багатомовних юристів, які спеціалізуються на міжнародних угодах із нерухомістю на Майорці.
Крок 6. Почніть пошук нерухомості за чіткими критеріями
Коли фінансові та юридичні питання врегульовано, можна впевнено розпочинати пошук. Чітко визначте свої пріоритети:
- Розташування: кожен район Майорки пропонує особливий стиль життя. Сон-Віда — це закриті охоронювані комплекси та життя поруч із гольф-полями. Андрач приваблює мальовничими прибережними краєвидами та яхтовою спільнотою. Бендінат поєднує близькість до Пальми зі спокійною житловою атмосферою. Пуерто-Порталс пропонує життя біля марини та покупки в бутиках. Старе місто Пальми підійде тим, хто прагне повного занурення в культурне середовище.
- Тип нерухомості: сучасна вілла, традиційна фінка, пентхаус або об’єкт у новому житловому комплексі.
- Обов’язкові та бажані характеристики: вид на море, басейн, площа саду, кількість спалень, близькість до міжнародних шкіл.
У Balearic Blue ми добираємо нерухомість відповідно до ваших конкретних вимог, тож вам не доведеться переглядати сотні оголошень, які не відповідають вашим критеріям.
Крок 7. Поїздка для перегляду нерухомості
Заплануйте окрему поїздку для переглядів тривалістю щонайменше 3–4 дні. Так ви зможете без поспіху оглянути об’єкти, відвідати райони у різний час доби та по-справжньому відчути атмосферу місць, які розглядаєте. Орендуйте автомобіль преміумкласу через Асуль Карс, щоб пересуватися між об’єктами у власному темпі. Також варто зупинитися в одному з обраних районів через Асуль Стейс, щоб побачити його очима місцевого жителя, а не туриста.
Крок 8. Подання пропозиції та договір резервування
Коли ви знайдете відповідний об’єкт, ваш агент Balearic Blue супроводжуватиме переговори. Після узгодження ціни ви підпишете договір резервування (contrato de reserva) та внесете завдаток, розмір якого залежить від вартості нерухомості. Після цього об’єкт знімають із продажу на час проведення вашим юристом юридичної перевірки.
Крок 9. Приватний договір купівлі-продажу (Contrato de Arras)
Після завершення юридичної перевірки обидві сторони підписують договір arras. Ви вносите завдаток у розмірі 10% від узгодженої ціни придбання. Цей договір має обов’язкову юридичну силу:
- Якщо покупець відмовляється від угоди, він втрачає завдаток.
- Якщо від угоди відмовляється продавець, він зобов’язаний повернути завдаток у подвійному розмірі.
У договорі визначають дату завершення угоди — зазвичай через 30–90 днів.
Крок 10. Завершення угоди в нотаріуса
У день завершення угоди обидві сторони або їхні законні представники з довіреностями зустрічаються в нотаріальній конторі. Сторони підписують escritura pública — публічний нотаріальний акт, покупець сплачує залишок суми, після чого право власності переходить до нього. Потім ваш юрист зареєструє нерухомість у Реєстрі власності та проконтролює сплату всіх податків.
Після завершення угоди: що далі
Після придбання нерухомості на Майорці потрібно виконати ще кілька адміністративних кроків:
- Переоформити договори на комунальні послуги на ваше ім’я: воду, електроенергію, газ та інтернет
- Налаштувати сплату внесків товариству співвласників з вашого рахунку в іспанському банку
- Оформити страхування нерухомості — будівлі та майна
- Розглянути професійне управління нерухомістю, якщо ви не плануєте жити в ній постійно: Асуль Стейс пропонує комплексні послуги з управління
- Розібратися у своїх податкових зобов’язаннях: нерезиденти мають щороку подавати податкову декларацію Modelo 210, навіть якщо нерухомість не здається в оренду
Ваш перший крок починається тут
Шлях від першої купівлі до володіння нерухомістю на Майорці може стати одним із найкращих рішень у вашому житті. За належної підготовки та з правильною командою поруч процес буде зрозумілим і навіть приємним.
Зверніться до Balearic Blue вже сьогодні для конфіденційної консультації. Ми обговоримо ваші вимоги, відповімо на запитання та почнемо добирати об’єкти, що відповідають вашому баченню життя на Майорці.