Податок на приріст капіталу під час продажу нерухомості в Іспанії
Продаж нерухомості в Іспанії створює зобов’язання зі сплати податку на приріст капіталу, які кожен власник має врахувати до виходу об’єкта на ринок. Незалежно від того, чи є ви податковим резидентом Іспанії, чи нерезидентом, який продає віллу на Майорці, податкові наслідки можуть істотно вплинути на чисту суму, яку ви отримаєте.
Що таке податок на приріст капіталу в Іспанії?
Податок на приріст капіталу (Impuesto sobre la Renta de las Personas Fisicas, або IRPF) стягується з прибутку, отриманого від продажу нерухомості. Приріст розраховують як різницю між вартістю придбання — ціною купівлі разом із супутніми витратами — та вартістю відчуження — ціною продажу за вирахуванням витрат на продаж.
Податкові ставки для резидентів (2026)
Податкові резиденти Іспанії сплачують податок із приросту капіталу за прогресивною шкалою:
- Перші 6 000 євро: 19%
- Від 6 001 до 50 000 євро: 21%
- Від 50 001 до 200 000 євро: 23%
- Від 200 001 до 300 000 євро: 27%
- Понад 300 000 євро: 28%
Податкові ставки для нерезидентів
Усі нерезиденти сплачують податок із приросту капіталу за єдиною ставкою 19%, незалежно від того, чи проживають вони в ЄС/ЄЕЗ або в іншій країні. За законом покупець зобов’язаний утримати 3% від ціни продажу та безпосередньо перерахувати цю суму Податковому агентству Іспанії (Agencia Tributaria) як авансовий платіж від імені продавця.
Розрахунок оподатковуваного приросту капіталу
До вартості придбання належать:
- Початкова ціна купівлі
- Податок на перехід права власності (ITP) або IVA, сплачений під час купівлі
- Нотаріальні, реєстраційні та юридичні витрати під час купівлі
- Вартість капітальних поліпшень, але не поточного обслуговування
Вартість відчуження включає:
- Ціну продажу
- Мінус: комісія агентства нерухомості
- Мінус: юридичні витрати, пов’язані з продажем
- Мінус: витрати на енергетичний сертифікат
Основні звільнення та податкові пільги
Звільнення для основного місця проживання після 65 років: якщо вам понад 65 років і нерухомість була вашим основним місцем проживання щонайменше протягом 3 років, приріст капіталу повністю звільняється від оподаткування.
Пільга за реінвестування: якщо ви продаєте основне місце проживання та протягом 2 років до або після продажу повністю реінвестуєте отримані кошти в нове основне місце проживання, приріст капіталу звільняється від оподаткування. У разі часткового реінвестування звільнення застосовується пропорційно.
Основне місце проживання для осіб віком понад 65 років: продавці віком понад 65 років, які продають будь-яку нерухомість і протягом 6 місяців спрямовують отримані кошти на оформлення довічної ренти (renta vitalicia), можуть звільнити від оподаткування до 240 000 євро приросту капіталу.
Муніципальний податок на приріст вартості (Plusvalia Municipal)
Крім IRPF, продавці мають сплатити Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, більш відомий як plusvalia municipal. Цей місцевий податок розраховують на основі зростання вартості землі за період володіння.
Після рішення Конституційного суду 2021 року муніципалітети пропонують 2 методи розрахунку:
- Об’єктивний метод: на основі кадастрової вартості, помноженої на коефіцієнти, встановлені муніципалітетом
- Метод фактичного приросту: на основі реального приросту пропорційно до вартості землі
Продавці можуть обрати метод, за яким сума податку буде меншою. Якщо нерухомість продано зі збитком, plusvalia не сплачується.
Планування продажу з Balearic Blue
Команда Balearic Blue тісно співпрацює з провідними податковими консультантами Майорки, щоб кожен продавець розумів свої податкові зобов’язання ще до виходу об’єкта на ринок. Ми координуємо роботу з вашим податковим консультантом, щоб оптимально структурувати продаж: визначити належний час для угоди, документально підтвердити витрати на поліпшення або розглянути можливості реінвестування.
Хочете оцінити свої податкові зобов’язання? Зв’яжіться з нашою командою, щоб конфіденційно оцінити нерухомість і отримати контакти наших перевірених партнерів із податкового консультування. Або ознайомтеся з нашим посібником із податкового консультування, де докладно розглянуто оподаткування нерухомості в Іспанії.