Två medelhavsikoner
Franska rivieran och Mallorca är Medelhavets 2 mest etablerade marknader för lyxbostäder. Båda lockar förmögna européer, båda erbjuder ett exceptionellt klimat och en attraktiv livsstil, och båda har i århundraden varit resmål för eliten. Men investeringsförutsättningarna skiljer sig markant.
Pris per kvadratmeter
Premiumsegmentet på Franska rivieran (2025):
Premiumsegmentet i Cannes: 8 000–15 000 euro/m²
Croisetten i Cannes: 15 000–30 000 euro/m²
Cap d'Antibes: 20 000–50 000 euro/m²
Saint-Jean-Cap-Ferrat: 30 000–80 000 euro/m²
Premiumsegmentet i Nice: 6 000–12 000 euro/m²
Lyxbostäder på Mallorca (2025):
Priserna på lyxbostäder varierar kraftigt över ön beroende på läge, skick och bostadstyp
Sydvästkusten hör till Mallorcas dyraste områden för lyxbostäder
Son Vida och Bendinat betingar premiumpriser tack vare prestigefyllda adresser och högkvalitativa bostäder
Exklusiva bostäder i absolut främsta havsläge ligger högst i öns marknad
I marknadens mellanskikt är priserna jämförbara. Men det allra exklusivaste segmentet på Rivieran, som Cap d'Antibes och Saint-Jean-Cap-Ferrat, ligger på 2–4 gånger Mallorcas högsta priser. För de flesta köpare erbjuder Mallorca betydligt mer bostad för samma budget.
Värdeutveckling
Franska rivieran: Marknaden på Rivieran är mogen och relativt stabil. Tillväxten är måttlig och drivs av ett begränsat utbud av nyproduktion samt en ihållande efterfrågan från nordeuropeiska köpare.
Mallorca: Balearerna noterade en årlig bostadspristillväxt på cirka 13,7 % under Q2 2026, enligt INE. Det bekräftar den senaste tidens starka utveckling, men visar inte att Mallorca överträffade Rivieran under hela perioden 2015–2025.
Det franska skattetrycket: en avgörande nackdel?
Frankrikes skattesystem är betydligt hårdare mot fastighetsinvesterare än Spaniens. Det är den enskilt viktigaste faktorn bakom att köpare väljer Mallorca framför Rivieran.
| Skattekategori | Franska rivieran | Mallorca |
|---|---|---|
| Inkomstskatt | Upp till 45 % | 24 % upp till €600k, 47 % däröver enligt Beckham-regimen |
| Förmögenhetsskatt (IFI) | 0,5–1,5 % på fastigheter över 1,3 miljoner euro | Skattefri gräns från 3 miljoner euro per person |
| Sociala avgifter | 17,2 % på hyresintäkter | 0 % |
| Kapitalvinstskatt | 19 % + 17,2 % sociala avgifter = 36,2 % | 19–30 % |
| Undantag från kapitalvinstskatt | Efter 22 år (kapitalvinstskatt) / 30 år (sociala avgifter) | Undantag vid återinvestering i permanent bostad och vid försäljning av permanent bostad från 65 år (skatterättsligt bosatta) |
| Fastighetsskatt | Varierar beroende på fastighet och kommun | Varierar beroende på fastighet och kommun |
| Skatt för icke-residenter på hyresintäkter eller beräknad inkomst | Beror på skatterättslig hemvist och typ av inkomst | 19 % för personer bosatta i EU, Island och Norge; 24 % för övriga |
Förmögenhetsskatten IFI är särskilt betydande. Frankrike beskattar fastighetstillgångar över 1,3 miljoner euro med 0,5–1,5 %. För en bostad på Rivieran värd 5 miljoner euro innebär det en årlig förmögenhetsskatt på 20 000–45 000 euro. På Mallorca börjar den skattefria gränsen för förmögenhetsskatt vid 3 miljoner euro per person, eller 6 miljoner euro per par, och skattesatserna är lägre.
Sociala avgifter på 17,2 % på hyresintäkter är unika för Frankrike och innebär en mycket stor belastning. En bostad på Mallorca som genererar 100 000 euro i hyresintäkter belastas inte med några sociala avgifter.
Samma inkomst i Frankrike medför 17 200 euro i sociala avgifter utöver inkomstskatten.
En kapitalvinstskatt på 36,2 % — 19 % kapitalvinstskatt plus 17,2 % sociala avgifter — jämfört med Mallorcas 19–30 % gör en försäljning betydligt dyrare i Frankrike. Frankrike erbjuder visserligen gradvisa skattelättnader efter 6 års ägande, men fullständig skattebefrielse kräver 22–30 år.
Hyresavkastning
Franska rivieran: 3–4 % brutto vid långtidsuthyrning och 5–8 % vid exklusiv säsongsuthyrning. De sociala avgifterna på 17,2 % och inkomstskatten minskar dock nettoavkastningen betydligt.
Mallorca: Bruttoavkastningen varierar beroende på bostad, hyresform och läge. Semesteruthyrning kräver rätt licens. Beckham-regimen gäller endast kvalificerade personer som flyttar till Spanien för att arbeta, med en skattesats på 24 % upp till 600 000 euro och 47 % däröver.
Jämförelse av livsstilen
Båda destinationerna erbjuder en exceptionell livsstil vid Medelhavet. Skillnaderna är mer nyanserade:
Fördelar med Franska rivieran: Närheten till Monaco. Filmfestivalen och kulturevenemangen. Den etablerade franska gastronomin. TGV-förbindelser. Skidåkning inom 2 timmar.
Fördelar med Mallorca: Öns exklusivitet och avskildhet. Större bostäder med mer mark. 300+ soldagar, jämfört med Rivierans 300. Bättre stränder med 200+ badvikar. Tramuntanabergen, som är upptagna på UNESCO:s världsarvslista. Lägre levnadskostnader, 30–40 % lägre. Internationella skolor som ger mer för pengarna. Ett lugnare livstempo. Mindre trafikstockningar.
Investeringsbedömning
Franska rivieran är fortfarande en prestigefylld adress med obestridlig charm. Men för den investeringsinriktade köparen innebär Frankrikes skattesystem — framför allt förmögenhetsskatten IFI, sociala avgifter på 17,2 % och en kapitalvinstskatt på 36,2 % — en betydande belastning på avkastningen som Mallorca helt enkelt inte har.
Mallorca erbjuder en jämförbar eller bättre livsstil, starkare värdeutveckling, högre nettoavkastning från uthyrning och ett dramatiskt lägre skattetryck. För köpare som väljer mellan Medelhavets 2 ledande lyxmarknader talar siffrorna allt tydligare till Balearernas fördel.
Balearic Blue Real Estate | +34 663 88 59 54 | info@balearicblue.com