Beslutet som förändrar allt
Det finns ett särskilt ögonblick – kanske när du står på en terrass i Son Vida och det sena eftermiddagsljuset förvandlar Palmabukten till flytande guld, eller när du går genom de gamla stenvalven på en restaurerad finca i Andratx – då tanken på att äga en bostad på Mallorca går från dröm till konkret avsikt. Det är där, i övergången från tanke till handling, som den här guiden börjar.
Att köpa bostad i Spanien som utländsk köpare är fullt möjligt, men processen skiljer sig från den i Storbritannien, Tyskland, Skandinavien och de flesta andra europeiska marknader. Om du förstår stegen innan du börjar sparar du tid, pengar och onödig stress. På Balearic Blue vägleder vi förstagångsköpare genom varje del av processen, men en tydlig plan från början ger dig bästa möjliga utgångsläge.
Steg 1: Skaffa ditt NIE-nummer
Número de Identificación de Extranjero (NIE) är ditt skatteregistreringsnummer i Spanien och det viktigaste dokumentet du behöver innan du kan gå vidare. Utan det kan du inte öppna ett spanskt bankkonto, underteckna ett köpekontrakt eller slutföra en fastighetsaffär.
Du kan ansöka om NIE hos Oficina de Extranjeros i Palma, på ett spanskt konsulat i ditt hemland eller genom ett juridiskt ombud med fullmakt. Handläggningstiderna varierar. På Mallorca bör du räkna med 2–4 veckor under lugnare månader och eventuellt längre tid på sommaren. Vårt Advisory Services-team kan påskynda processen och hantera dokumentationen åt dig.
Steg 2: Öppna ett spanskt bankkonto
Ett spanskt bankkonto är nödvändigt för att hantera bostadsköpet. Bolånebetalningar, autogiro för el, vatten och andra tjänster, avgifter till ägarföreningen samt skattebetalningar kräver ett lokalt konto. Bland de större bankerna med internationella avdelningar finns CaixaBank, Banco Santander och Sabadell. Samtliga har engelsktalande personal på sina kontor i Palma.
Ta med ditt NIE, pass, adressbevis från hemlandet samt underlag som styrker din inkomst eller dina tillgångar. Vissa banker kan begära ett intyg om att du inte är resident, certificado de no residencia, om du köper som icke-resident.
Steg 3: Fastställ din budget och förstå samtliga kostnader
Köpeskillingen är bara en del av kalkylen. Som förstagångsköpare på Mallorca bör du utöver köpeskillingen budgetera för skatter och andra transaktionskostnader:
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Överlåtelseskatt på begagnade bostäder, från 8% till 13% beroende på prisintervall. Den högsta skattesatsen på 13% gäller den del som överstiger 2 miljoner euro.
- Notarieavgifter: Varierar beroende på transaktionen och tillämplig officiell taxa.
- Avgifter till fastighetsregistret: Varierar beroende på fastigheten och tillämplig officiell taxa.
- Juridiska kostnader: Varierar beroende på omfattningen av den oberoende juridiska rådgivningen.
- Mäklararvode: I Spanien betalar säljaren vanligtvis fastighetsmäklarens provision, men detta kan variera.
För nyproducerade bostäder betalas IVA på 10% i stället för ITP, plus AJD, stämpelskatt, på 1,5% eller 2% för fastigheter som kostar 1 miljon euro eller mer.
Steg 4: Skaffa lånelöfte för bolån om det behövs
Om du behöver finansiering ger ett lånelöfte innan du börjar gå på visningar dig ett betydligt starkare förhandlingsläge. Spanska banker tillämpar vanligtvis lägre belåningsgrader för icke-residenta köpare. Den möjliga löptiden beror på din ekonomiska profil och långivarens kriterier.
Räntorna på bolån för icke-residenta köpare i Spanien varierar beroende på bank och om du väljer fast eller rörlig ränta. Din rådgivare på Balearic Blue kan förmedla kontakt med specialiserade bolåneförmedlare som uteslutande arbetar med internationella köpare och förstår dokumentationskraven.
Steg 5: Anlita ett oberoende juridiskt ombud
Detta är inte förhandlingsbart. Din jurist, abogado, ska vara oberoende och inte rekommenderad av säljaren eller säljarens mäklare. Juristen kommer att:
- Kontrollera fastighetens rättsliga status hos fastighetsregistret (Registro de la Propiedad)
- Kontrollera om det finns obetalda skulder, panträtter eller andra belastningar på fastigheten
- Bekräfta planbestämmelser och bygglov
- Granska ekonomin i ägarföreningen (comunidad de propietarios)
- Säkerställa att fastigheten har ett giltigt energicertifikat (certificado energético)
- Hantera hela den juridiska överlåtelseprocessen fram till tillträdet
Vårt Advisory Services-team samarbetar med ett nätverk av betrodda, flerspråkiga jurister som är specialiserade på internationella fastighetstransaktioner på Mallorca.
Steg 6: Börja bostadssökandet med tydliga kriterier
När finansieringen och de juridiska förutsättningarna är på plats kan du inleda sökandet med trygghet. Definiera dina prioriteringar tydligt:
- Läge: Varje område på Mallorca erbjuder sin egen livsstil. Son Vida erbjuder inhägnat boende med bevakning och närhet till golfbanor. Andratx har dramatisk kustnatur och ett etablerat båtliv. Bendinat kombinerar närheten till Palma med en utpräglad bostadskänsla. Puerto Portals förenar livet vid marinan med exklusiv shopping. Palmas gamla stad passar dig som vill ha kultur och stadsliv inpå knuten.
- Bostadstyp: Modern villa, traditionell finca, takvåning eller nyproduktion.
- Absoluta krav och önskemål: Havsutsikt, pool, trädgårdens storlek, antal sovrum och närhet till internationella skolor.
På Balearic Blue sammanställer vi ett urval av bostäder utifrån dina specifika önskemål. Du slipper gå igenom hundratals objekt som inte motsvarar dina kriterier.
Steg 7: Visningsresan
Planera en särskild visningsresa på minst 3–4 dagar. Då hinner du besöka bostäder utan stress, uppleva områdena vid olika tider på dagen och få en genuin känsla för platserna du överväger. Boka en premiumhyrbil genom Azul Cars så att du kan ta dig mellan visningarna i din egen takt. Överväg också att bo i något av områdena du utvärderar genom Azul Stays, så att du kan uppleva det som boende snarare än som turist.
Steg 8: Lägga bud och underteckna reservationsavtalet
När du har hittat rätt bostad hjälper din mäklare på Balearic Blue dig genom förhandlingen. När ni har enats om priset undertecknar du ett reservationsavtal, contrato de reserva, och betalar en reservationsdeposition vars storlek beror på fastighetens värde. Bostaden tas då bort från marknaden medan din jurist genomför den juridiska granskningen.
Steg 9: Det privata köpekontraktet (Contrato de Arras)
När den juridiska granskningen är klar undertecknar båda parter ett arras-avtal. Du betalar då en deposition på 10% av den överenskomna köpeskillingen. Avtalet är juridiskt bindande:
- Om köparen drar sig ur förlorar köparen depositionen.
- Om säljaren drar sig ur måste säljaren återbetala det dubbla depositionsbeloppet.
Tillträdesdagen fastställs i avtalet och infaller vanligtvis 30–90 dagar senare.
Steg 10: Tillträde hos notarien
På tillträdesdagen träffas båda parter, eller deras juridiska ombud med fullmakt, på notariens kontor. Escritura pública, den offentliga köpehandlingen, undertecknas, den återstående köpeskillingen betalas och äganderätten övergår. Därefter registrerar din jurist fastigheten hos fastighetsregistret och säkerställer att alla skatter betalas.
Efter tillträdet: Vad händer sedan?
När du äger din bostad på Mallorca återstår flera administrativa steg:
- Flytta abonnemangen till ditt namn för vatten, el, gas och internet
- Ordna betalning av föreningsavgifter via ditt spanska bankkonto
- Teckna en fastighetsförsäkring för byggnad och lösöre
- Överväg fastighetsförvaltning om du inte ska bo permanent på Mallorca – Azul Stays erbjuder heltäckande förvaltningstjänster
- Sätt dig in i dina skattskyldigheter: Icke-residenta ägare måste lämna en årlig skattedeklaration, Modelo 210, även om bostaden inte hyrs ut
Ditt första steg börjar här
Resan från förstagångsköpare till fastighetsägare på Mallorca kan vara ett av de mest givande besluten du fattar. Med rätt förberedelser och rätt team vid din sida är processen tydlig och kan dessutom vara mycket angenäm.
Kontakta Balearic Blue i dag för ett konfidentiellt rådgivningsmöte. Vi går igenom dina önskemål, besvarar dina frågor och börjar välja ut bostäder som motsvarar din vision för livet på Mallorca.