Checklista för due diligence vid fastighetsköp på Mallorca

Att köpa en lyxfastighet på Mallorca är inte bara en transaktion, utan en betydande investering i en livsstil. Öns attraktionskraft är obestridlig, från Deiàs orörda vikar till den livfulla elegansen i Palmas gamla stad. Förvärvet av en sådan tillgång kräver dock en rigorös due diligence-process som går långt utöver en översiktlig besiktning. För förmögna privatpersoner (HNWI) och ultraförmögna privatpersoner (UHNWI) krävs en heltäckande förståelse för de juridiska, ekonomiska och byggnadstekniska förhållanden som är specifika för Spanien och Mallorca. Balearic Blue, som ingår i Isle of Mallorca Group, har djup insikt i dessa komplexa frågor och erbjuder vägledning på högsta nivå.

Vikten av professionell representation

Grunden för varje framgångsrikt köp av en lyxfastighet på Mallorca är att sätta samman ett kompetent team av specialister. Här finns inget utrymme för kompromisser. Ditt team bör bestå av:

• Oberoende juridiskt ombud: En spansk advokat som talar flytande engelska och har dokumenterad expertis inom mallorkinsk fastighetsrätt. Advokaten måste vara oberoende av säljaren, säljarens ombud och din fastighetsmäklare. Uppdraget att kontrollera äganderätt, tillstånd och avtalsvillkor är avgörande.
• Skatterådgivare/skattespecialist: Den spanska skattelagstiftningen är komplex, särskilt när det gäller icke-residenta personer och fastighetsägande. En specialist ger råd om skatter vid förvärvet, exempelvis ITP för befintliga bostäder och IVA för nyproduktion, samt förmögenhetsskatt, inkomstskatt på hyresintäkter och framtida kapitalvinstskatt.
• Byggnadsteknisk besiktningsman/arkitekt: För att bedöma byggnadens konstruktion, efterlevnaden av byggregler och eventuella problem. Detta är särskilt viktigt för äldre fastigheter eller objekt som genomgår omfattande renoveringar.
• Välrenommerad fastighetsmäklare: En aktör som Balearic Blue, med ingående kunskap om den lokala marknaden, tillgång till objekt som inte marknadsförs offentligt och ett nätverk av betrodda specialister, är ovärderlig.

Juridisk due diligence: att granska grunden

Detta är sannolikt den mest kritiska fasen. Syftet är att upptäcka belastningar, oegentligheter eller begränsningar som kan minska fastighetens värde eller försvåra ägandet. Ditt juridiska ombud granskar noggrant:

1. Fastighetsregistret (Registro de la Propiedad)

• Nota Simple Informativa: Detta officiella dokument hämtas från fastighetsregistret och ger en kortfattad sammanställning av fastighetens juridiska status. Det bekräftar registrerade ägare, beskriver fastigheten, inklusive storlek och gränser, samt redovisar eventuella belastningar och inskrivningar. Följande punkter bör granskas särskilt noga:
  • Äganderätt: Äger säljaren verkligen fastigheten, och finns det några delägare eller anspråk från tredje part?
  • Bolån och belastningar: Finns det några utestående bolån, panträtter eller andra skulder registrerade på fastigheten? Dessa måste avregistreras före eller i samband med köpet.
  • Servitut (Servidumbres): Finns det vägservitut, ledningsrätter eller andra rättigheter för tredje part som påverkar fastighetens användning eller värde?
  • Utmätningar/beslag: Finns det några domstolsbeslut eller administrativa beslut om utmätning eller beslag av fastigheten?
  • Nyttjanderätt/livslång nyttjanderätt: Har en tredje part rätt att använda eller nyttja fastigheten under sin livstid eller under en viss period?

2. Fastighetsuppgifter (Catastro)

• Certificado Catastral: Catastro är ett separat administrativt register som dokumenterar fastigheters fysiska egenskaper för beskattningsändamål. Det innehåller fastighetens referensnummer i Catastro, exakta yta, gränser och en grafisk framställning. Avvikelser mellan Catastro och fastighetsregistret är vanliga men måste redas ut. En fastighet i Santa Ponsa kan exempelvis vara registrerad med 300 m² men anges som 350 m² i Catastro på grund av en tillbyggnad som inte har registrerats. Din advokat informerar om konsekvenserna och vilka åtgärder som krävs för att uppdatera uppgifterna.

3. Planbestämmelser och markanvändning (Urbanismo)

• Licencias de Obra (bygglov): Kontrollera att alla befintliga byggnader, tillbyggnader och ombyggnader har nödvändiga tillstånd från lokala Ayuntamiento (kommunhuset). Otillåtna byggnationer innebär en betydande risk och kan leda till böter, rivningsbeslut och svårigheter att sälja fastigheten i framtiden. Detta är särskilt relevant för fastigheter på landsbygden, exempelvis fincas rústicas, där byggrestriktionerna är strikta.
• Cédula de Habitabilidad (bostadsintyg): Detta intyg bekräftar att fastigheten uppfyller minimikraven för permanent eller tillfälligt boende. Det krävs för anslutning till allmännyttiga tjänster och för hyresavtal. Kontrollera att intyget är aktuellt och giltigt.
• Planmässig klassificering: Ta reda på fastighetens planstatus. Är den klassificerad som urban (urbano), lantlig (rústico) eller skyddad, exempelvis ANEI – Área Natural de Especial Interés? Klassificeringen avgör vad som får byggas, utökas eller renoveras. För en villa vid havet i Port d'Andratx är det avgörande att förstå kustskyddslagstiftningen, Ley de Costas.
• Överträdelser av planbestämmelser: Din advokat undersöker om det finns några pågående tillsynsärenden avseende överträdelser av planbestämmelserna. Detta är ett kritiskt steg eftersom ansvaret följer med fastigheten.

4. Ägarförening (Comunidad de Propietarios)

För lägenheter eller fastigheter som ingår i en ägarförening, exempelvis i ett exklusivt bostadsområde i Bendinat, är det viktigt att noggrant granska föreningens ekonomiska och juridiska ställning:

• Certificado de Deudas: Ett intyg från föreningens förvaltare som bekräftar att säljaren inte har några utestående skulder till föreningen. Eventuella skulder övergår till den nya ägaren.
• Mötesprotokoll (Actas de Juntas): Granska mötesprotokollen från de senaste åren för att identifiera större kommande kostnader, exempelvis takreparationer eller renovering av poolen, samt pågående tvister eller extra uttaxeringar.
• Föreningens stadgar: Sätt dig in i föreningens regler och bestämmelser, inklusive begränsningar avseende uthyrning, husdjur eller ändringar av fastigheten.

5. Avtal med leverantörer

Kontrollera att samtliga räkningar för el, vatten, gas och internet är betalda och att fastigheten har giltiga avtal. Din advokat hjälper till att överföra dessa avtal till ditt namn efter köpet.

Ekonomisk due diligence: att säkra din investering

Utöver köpeskillingen finns flera ekonomiska aspekter som kräver uppmärksamhet.

1. Skatter och avgifter i samband med köpet

• Överlåtelseskatt (ITP – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): För befintliga bostäder är detta en progressiv skatt på mellan 8 % och 13 % på Balearerna, beroende på köpeskillingen. En fastighet med ett pris på 3 000 000 € medför exempelvis cirka 340 000 € i ITP.
• Mervärdesskatt (IVA) och stämpelskatt (AJD): För nyproducerade fastigheter som köps direkt från en byggherre är IVA 10 % av köpeskillingen, plus 1,5 % i AJD eller 2 % för fastigheter med ett pris på minst 1 000 000 €.
• Notarieavgifter: Vanligtvis 0,2 %–0,5 % av köpeskillingen.
• Avgifter till fastighetsregistret: Vanligtvis 0,1 %–0,25 % av köpeskillingen.
• Juridiska arvoden: Generellt 1 %–1,5 % av köpeskillingen, plus IVA.
• Totala förvärvskostnader: Budgetera cirka 10 %–13 % av köpeskillingen för dessa tillkommande kostnader.

2. Årliga kostnader för ägandet

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Årlig kommunal fastighetsskatt som beräknas utifrån taxeringsvärdet i Catastro. För en lyxvilla i Son Vida kan skatten uppgå till mellan 2 000 € och 10 000+ € per år.
• Basura (avgift för sophämtning): Årlig kommunal avgift för avfallshantering.
• Föreningsavgifter: Om tillämpligt täcker dessa underhåll av gemensamma områden, säkerhet och bekvämligheter. För en exklusiv lägenhet i Portixol kan avgiften uppgå till 300 €–1 000+ € per månad.
• Driftskostnader: El, vatten, gas och internet.
• Försäkring: En heltäckande hemförsäkring är nödvändig.
• Förmögenhetsskatt (Impuesto sobre el Patrimonio): Icke-residenta personer som äger fastigheter i Spanien är skyldiga att betala förmögenhetsskatt på sina nettotillgångar i Spanien. Balearerna har egna progressiva skattesatser. En person med nettotillgångar på Mallorca som överstiger 700 000 €, efter ett grundavdrag på 700 000 € per person, betalar exempelvis förmögenhetsskatt. En genomtänkt ägarstruktur är därför avgörande.
• Inkomstskatt för icke-residenta: Om fastigheten inte hyrs ut måste icke-residenta ägare deklarera en schablonintäkt som beskattas med 24 % av 1,1 % eller 2 % av taxeringsvärdet i Catastro, beroende på när värdet senast uppdaterades. Vid uthyrning beskattas hyresintäkterna med 24 % eller 19 % för personer bosatta inom EU/EES.

Din skatterådgivare ger dig en detaljerad sammanställning av dessa löpande kostnader och rådgör om skatteeffektiva ägarstrukturer.

Teknisk due diligence: bedömning av den fysiska tillgången

Denna fas fokuserar på fastighetens fysiska skick och säkerställer att den motsvarar förväntningarna och inte har några dolda fel.

1. Byggnadsteknisk besiktning

En kvalificerad arkitekt eller besiktningsman bör genomföra en noggrann inspektion som omfattar:

• Konstruktionens skick: Grund, väggar, tak och bärande delar. Var uppmärksam på sprickor, sättningar och tecken på vatteninträngning.
• Takets skick: Takpannor, isolering och avrinning. Ett bristfälligt tak kan bli mycket kostsamt att reparera.
• Fukt: Tecken på uppstigande markfukt, kondens eller läckage, särskilt i källare och badrum.
• Installationer: Elsystem, VVS, uppvärmning och luftkonditionering. Kontrollera att de uppfyller gällande standarder och fungerar korrekt. Föråldrade elsystem i äldre fastigheter kan innebära en betydande risk.
• Avlopp: Kontrollera att septiktankar fungerar korrekt, om sådana används på landsbygdsfastigheter, eller att fastigheten är ansluten till det kommunala avloppsnätet.
• Pool: Konstruktionens, filtreringssystemets och plattsättningens skick.
• Utvändiga delar: Terrasser, balkonger, stödmurar och trädgårdsanläggningar.

2. Energideklaration (Certificado de Eficiencia Energética)

Detta är ett obligatoriskt dokument i Spanien för alla fastigheter som erbjuds till försäljning eller uthyrning. Fastighetens energiförbrukning och utsläpp klassificeras från A, som är mest effektivt, till G, som är minst effektivt. Energiklassningen är inte nödvändigtvis avgörande för köpet, men ger värdefull information om möjliga driftskostnader och förbättringsområden.

3. Kontroll av fastighetsgränser

Det juridiska ombudet kontrollerar de registrerade gränserna, men en fysisk kontroll av en besiktningsman kan bekräfta fastighetens faktiska gränser. Detta är särskilt relevant för större tomter och lantliga fincas, där gränstvister kan uppstå. Kontrollen är särskilt viktig för fastigheter i områden som Valldemossa och Deià, där tomterna kan ha oregelbundna former.

Miljömässig due diligence

För fastigheter i vissa områden, särskilt nära kusten eller på landsbygden, bör även miljöfaktorer beaktas.

• Översvämningsrisk: Ligger fastigheten i ett översvämningskänsligt område? Detta är mindre vanligt på Mallorca men kan vara en risk för fastigheter mycket nära vattendrag eller i lågt belägna kustområden.
• Markföroreningar: Detta är mindre vanligt för bostadsfastigheter men kan vara relevant om marken tidigare har använts för industriell verksamhet.
• Skyddade områden: Kontrollera om fastigheten ligger inom eller gränsar till en naturpark, exempelvis Serra de Tramuntana, eller en annan skyddad zon som kan medföra ytterligare begränsningar för utveckling eller användning.

Efter köpet och Balearic Blues ekosystem

När due diligence-processen är avslutad och köpet har slutförts börjar livet som ägare av en lyxfastighet på Mallorca på allvar. Balearic Blues engagemang sträcker sig längre än själva transaktionen. Vårt heltäckande ekosystem inom Isle of Mallorca Group är utformat för att förhöja din upplevelse på Mallorca:

• Fastighetsförvaltning: För dig som vill använda fastigheten som semesterbostad eller skapa hyresintäkter säkerställer professionell fastighetsförvaltning en smidig drift, löpande underhåll och service för gäster. Våra samarbetspartner kan hantera allt från trädgårds- och poolskötsel till säkerhets- och conciergetjänster.
• Uthyrningsförvaltning: Om du vill erbjuda din fastighet för exklusiv korttidsuthyrning är vårt systerbolag Azul Stays specialiserat på uthyrning av lyxvillor. Bolaget hanterar bokningar, marknadsföring och gästupplevelser för att maximera avkastningen på din investering och samtidigt säkerställa att fastigheten sköts minutiöst.
• Yachting och bilar: Förhöj din livsstil på Mallorca med tillgång till förstklassiga tjänster. Bluebnc Yachting erbjuder skräddarsydd yachtcharter för dig som vill utforska öns enastående kust, från Es Trencs orörda vatten till Sa Calobras dramatiska klippor. För resor på land erbjuder Azul Cars en flotta av lyxbilar som ger dig ett elegant sätt att ta dig runt på ön.

Fördelen med Balearic Blue

Att hantera komplexiteten vid köp av en lyxfastighet på Mallorca kräver mer än kunskap om marknaden. Du behöver en partner som förstår nyanserna i lokala bestämmelser, den spanska lagstiftningens komplexitet och kraven hos en omdömesgill kundkrets. På Balearic Blue är vi stolta över vårt transparenta, noggranna och kundfokuserade arbetssätt. Vår roll är inte enbart att presentera fastigheter, utan att underlätta en trygg och smidig investering där varje del av din due diligence hanteras sakkunnigt. Oavsett om du söker den perfekta villan vid havet i Portocolom eller ett historiskt palacete i Palmas La Lonja-distrikt vägleder vi dig genom varje steg och ger dig tillgång till vårt betrodda nätverk av juridiska, skattemässiga och tekniska experter. Din trygghet är vår högsta prioritet.

Påbörja din fastighetsresa på Mallorca med tillförsikt. Kontakta Balearic Blue i dag för att diskutera dina önskemål och ta del av den skräddarsydda expertis som din investering förtjänar.