Så fungerar kapitalvinstskatten vid försäljning av fastighet i Spanien
När du säljer en fastighet i Spanien uppkommer skyldigheter kring kapitalvinstskatt som varje ägare behöver förstå innan bostaden läggs ut till försäljning. Oavsett om du har skatterättslig hemvist i Spanien eller är icke-resident och säljer din villa på Mallorca kan skatten påverka ditt netto efter försäljningen avsevärt.
Vad är kapitalvinstskatt i Spanien?
Kapitalvinstskatt (Impuesto sobre la Renta de las Personas Fisicas, eller IRPF) tas ut på vinsten vid en fastighetsförsäljning. Vinsten beräknas som skillnaden mellan anskaffningsvärdet (köpeskillingen plus tillhörande kostnader) och överlåtelsevärdet (försäljningspriset minus försäljningskostnader).
Skattesatser för residenta (2026)
Personer med skatterättslig hemvist i Spanien betalar progressiv skatt på kapitalvinster från fastigheter:
- De första 6 000 euro: 19%
- 6 001 till 50 000 euro: 21%
- 50 001 till 200 000 euro: 23%
- 200 001 till 300 000 euro: 27%
- Över 300 000 euro: 28%
Skattesatser för icke-residenta
Alla icke-residenta betalar en fast skattesats på 19% på kapitalvinsten, oavsett om de är bosatta inom EU/EES eller någon annanstans. Köparen är enligt lag skyldig att hålla inne 3% av försäljningspriset och betala beloppet direkt till den spanska skattemyndigheten (Agencia Tributaria) som en preliminär skattebetalning för säljarens räkning.
Så beräknar du din skattepliktiga vinst
Anskaffningsvärdet omfattar:
- Den ursprungliga köpeskillingen
- Överlåtelseskatt (ITP) eller IVA som betalades vid köpet
- Notarie-, register- och juridiska kostnader vid köpet
- Kostnader för permanenta förbättringar (inte underhåll)
Överlåtelsevärdet omfattar:
- Försäljningspriset
- Minus: mäklararvode
- Minus: juridiska kostnader för försäljningen
- Minus: kostnader för energicertifikat
Viktiga undantag och skattelättnader
Undantag för permanentbostad (över 65 år): Om du är över 65 år och fastigheten har varit din permanentbostad i minst tre år är hela vinsten skattebefriad.
Skattelättnad vid återinvestering: Om du säljer din permanentbostad och återinvesterar hela försäljningsbeloppet i en ny permanentbostad inom två år (före eller efter försäljningen) är vinsten skattebefriad. Vid en delvis återinvestering medges ett proportionellt undantag.
Permanentbostad för personer över 65 år: Säljare över 65 år som säljer en valfri fastighet och använder försäljningsbeloppet för att teckna en livränta (renta vitalicia) inom sex månader kan undanta upp till 240 000 euro av vinsten från beskattning.
Kommunal kapitalvinstskatt (Plusvalia Municipal)
Utöver IRPF måste säljare betala Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, vanligen kallad plusvalia municipal. Denna lokala skatt baseras på ökningen av markvärdet under innehavstiden.
Sedan författningsdomstolens avgörande 2021 erbjuder kommunerna två beräkningsmetoder:
- Objektiv metod: Baseras på taxeringsvärdet multiplicerat med koefficienter som fastställs av kommunen
- Faktisk metod: Baseras på den faktiska vinsten i proportion till markvärdet
Säljaren kan välja den metod som ger lägst skatt. Om du säljer med förlust ska ingen plusvalia betalas.
Planera din försäljning med Balearic Blue
På Balearic Blue samarbetar vårt team nära med ledande skatterådgivare på Mallorca för att säkerställa att varje säljare förstår sin skattesituation innan fastigheten läggs ut på marknaden. Vi samordnar arbetet med din skatterådgivare för att strukturera försäljningen på bästa sätt, oavsett om det handlar om tidpunkten för transaktionen, dokumentation av förbättringskostnader eller möjligheter till återinvestering.
Vill du få klarhet i din skattesituation? Kontakta vårt team för en konfidentiell fastighetsvärdering och en introduktion till våra betrodda skatterådgivare. Du kan också läsa vår guide till skatterådgivning för en heltäckande översikt över fastighetsbeskattning i Spanien.