2 знаковых направления Средиземноморья
Лазурный Берег и Майорка — 2 самых развитых рынка элитной недвижимости в Средиземноморье. Оба направления привлекают состоятельных европейцев, предлагают превосходный климат и качество жизни и на протяжении столетий остаются местами отдыха мировой элиты. Однако с инвестиционной точки зрения картина существенно различается.
Цена за квадратный метр
Премиальный сегмент Лазурного Берега (2025):
Премиальная недвижимость в Каннах: €8 000–15 000/м²
Набережная Круазетт в Каннах: €15 000–30 000/м²
Кап-д'Антиб: €20 000–50 000/м²
Сен-Жан-Кап-Ферра: €30 000–80 000/м²
Премиальная недвижимость в Ницце: €6 000–12 000/м²
Элитная недвижимость Майорки (2025):
Цены на элитную недвижимость по острову существенно различаются в зависимости от района, состояния и типа объекта
Юго-западное побережье входит в число самых дорогих районов элитной недвижимости на Майорке
В Сон-Виде и Бендинате престижный адрес и высокое качество недвижимости обеспечивают ценовую премию
Самые дорогие объекты острова расположены на первой линии
В среднем ценовом сегменте стоимость сопоставима. Однако ультрапремиальная недвижимость Лазурного Берега — в Кап-д'Антибе и Сен-Жан-Кап-Ферра — стоит в 2–4 раза дороже самых дорогих объектов Майорки. Для большинства покупателей Майорка предлагает значительно больше недвижимости при том же бюджете.
Рост стоимости капитала
Лазурный Берег: Это зрелый и относительно стабильный рынок. Умеренный рост цен поддерживают ограниченное предложение новостроек и устойчивый спрос со стороны покупателей из Северной Европы.
Майорка: По данным INE, во II квартале 2026 года годовой рост цен на жильё на Балеарских островах составил около 13,7%. Это подтверждает выраженную положительную динамику в последнее время, но не доказывает, что Майорка опережала Лазурный Берег на протяжении всего периода с 2015 по 2025 год.
Налоговая нагрузка во Франции: повод отказаться от сделки?
Налоговый режим Франции значительно менее благоприятен для инвесторов в недвижимость, чем испанский. Это главная причина, по которой покупатели переориентируются с Лазурного Берега на Майорку.
| Категория налога | Лазурный Берег | Майорка |
|---|---|---|
| Подоходный налог | До 45% | 24% на доход до €600 тыс. и 47% свыше этой суммы в рамках режима Бекхэма |
| Налог на состояние (IFI) | 0,5–1,5% на недвижимость стоимостью свыше €1,3 млн | Необлагаемый минимум — €3 млн на человека |
| Социальные взносы | 17,2% от дохода от аренды | 0% |
| Налог на прирост капитала | 19% + 17,2% социальных взносов = 36,2% | 19–30% |
| Освобождение от налога на прирост капитала | Через 22 года для CGT и через 30 лет для социальных взносов | Освобождение при реинвестировании в основное жильё и при продаже основного жилья после 65 лет (для налоговых резидентов) |
| Налог на недвижимость | Зависит от объекта и муниципалитета | Зависит от объекта и муниципалитета |
| Налог на фактический или условно исчисленный доход от аренды для нерезидентов | Зависит от налогового резидентства и вида дохода | 19% для резидентов ЕС, Исландии и Норвегии; 24% для остальных |
Налог на состояние IFI имеет особенно большое значение. Во Франции недвижимость стоимостью свыше €1,3 млн облагается налогом по ставке 0,5–1,5%. Для объекта на Лазурном Берегу стоимостью €5 млн это означает ежегодные выплаты в размере €20 000–45 000 только по налогу на состояние. На Майорке необлагаемый минимум по налогу на состояние составляет €3 млн на человека или €6 млн на пару, а ставки ниже.
Социальные взносы в размере 17,2% с дохода от аренды характерны только для Франции и создают значительную дополнительную нагрузку. На Майорке владелец объекта, приносящего €100 000 дохода от аренды, не платит социальные взносы.
Во Франции тот же доход облагается социальными взносами в размере €17 200 сверх подоходного налога.
Налог на прирост капитала по ставке 36,2% — 19% CGT плюс 17,2% социальных взносов — по сравнению с 19–30% на Майорке делает выход из инвестиции во Франции значительно дороже. Хотя после 6 лет владения во Франции действуют прогрессивные налоговые льготы, для полного освобождения требуется 22–30 лет.
Доходность от аренды
Лазурный Берег: Валовая доходность составляет 3–4% при долгосрочной аренде и 5–8% при сезонной аренде элитной недвижимости. Однако социальные взносы в размере 17,2% и подоходный налог значительно снижают чистую доходность.
Майорка: Валовая доходность зависит от объекта, условий аренды и района. Для туристической аренды требуется соответствующая лицензия. Режим Бекхэма распространяется только на соответствующих установленным требованиям специалистов, переехавших в Испанию для работы: ставка составляет 24% на доход до €600,000 и 47% свыше этой суммы.
Сравнение качества жизни
Оба направления предлагают превосходное качество жизни у Средиземного моря. Различия заключаются в деталях:
Преимущества Лазурного Берега: Близость к Монако. Кинофестиваль и культурные мероприятия. Признанная французская гастрономия. Железнодорожное сообщение TGV. Горнолыжные курорты в пределах 2 часов езды.
Преимущества Майорки: Приватность и уединённость острова. Более просторные объекты с большей площадью участков. Более 300 солнечных дней в году против 300 на Лазурном Берегу. Лучшие пляжи и более 200 бухт. Горный массив Трамунтана, включённый в список Всемирного наследия UNESCO. Стоимость жизни ниже на 30–40%. Более доступные международные школы. Спокойный ритм жизни. Меньшая загруженность дорог.
Инвестиционный вывод
Лазурный Берег остаётся престижным направлением с неоспоримым очарованием. Однако для покупателя, ориентированного на инвестиции, французский налоговый режим — прежде всего налог на состояние IFI, социальные взносы в размере 17,2% и налог на прирост капитала по ставке 36,2% — существенно снижает доходность. На Майорке такой нагрузки нет.
Майорка предлагает сопоставимое или более высокое качество жизни, более выраженный рост стоимости, более высокую чистую доходность от аренды и значительно меньшую налоговую нагрузку. Для покупателей, выбирающих между 2 ведущими направлениями Средиземноморья, расчёты всё чаще говорят в пользу Балеарских островов.
Balearic Blue Real Estate | +34 663 88 59 54 | info@balearicblue.com