Решение, которое меняет всё
Есть особый момент — возможно, когда вы стоите на террасе в Сон-Виде и в лучах предзакатного солнца залив Пальмы превращается в жидкое золото или проходите под старинными каменными арками восстановленной финки в Андраче, — когда мечта о недвижимости на Майорке становится твёрдым намерением. Именно с этого перехода от мечты к действию начинается наше руководство.
Иностранцу вполне реально купить недвижимость в Испании, однако процедура здесь заметно отличается от принятой в Великобритании, Германии, Скандинавии и большинстве других европейских стран. Если разобраться в её этапах заранее, вы сэкономите время, деньги и избежите лишнего стресса. В Balearic Blue мы сопровождаем покупателей, впервые приобретающих недвижимость, на каждом этапе. Но чёткий план с самого начала позволит вам действовать с максимально сильной позиции.
Шаг 1. Получите номер NIE
Número de Identificación de Extranjero (NIE) — это ваш идентификационный номер налогоплательщика в Испании и самый важный документ на первом этапе. Без него невозможно открыть счёт в испанском банке, подписать договор купли-продажи или завершить сделку с недвижимостью.
Подать заявление на NIE можно в Бюро по делам иностранцев (Oficina de Extranjeros) в Пальме, в консульстве Испании в стране вашего проживания или через представителя по доверенности. Сроки оформления различаются: на Майорке в менее загруженные месяцы процедура обычно занимает от 2 до 4 недель, а летом может потребоваться больше времени. Наша команда консультационные услуги (команда) поможет ускорить процесс и возьмёт на себя оформление документов.
Шаг 2. Откройте счёт в испанском банке
Счёт в испанском банке необходим для расчётов при покупке недвижимости. С него также будут списываться ипотечные платежи, коммунальные расходы, взносы товариществу собственников и налоги. Среди крупных банков с отделами по работе с иностранными клиентами — CaixaBank, Banco Santander и Sabadell. В их отделениях в Пальме есть англоговорящие сотрудники.
Вам понадобятся NIE, паспорт, подтверждение адреса в стране проживания и документы о доходах или происхождении средств. При покупке в статусе нерезидента некоторые банки также могут запросить справку о нерезидентстве (certificado de no residencia).
Шаг 3. Определите бюджет и учтите все расходы
Цена объекта — лишь часть общей суммы. Если вы впервые покупаете недвижимость на Майорке, помимо стоимости самой покупки следует заложить в бюджет налоги и другие расходы по сделке:
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): налог на переход права собственности при покупке вторичной недвижимости по ставке от 8% до 13% в зависимости от ценового диапазона. Максимальная ставка 13% применяется к части стоимости свыше €2 млн.
- Нотариальные расходы: зависят от параметров сделки и действующего официального тарифа.
- Расходы на регистрацию права собственности: зависят от объекта и действующего официального тарифа.
- Юридические услуги: стоимость зависит от объёма услуг независимого юриста.
- Комиссия агентства: в Испании комиссию агенту по недвижимости обычно платит продавец, однако условия могут различаться.
При покупке недвижимости в новостройке вместо ITP взимается IVA (НДС) по ставке 10%, а также AJD (гербовый сбор) по ставке 1,5% либо 2% для объектов стоимостью от €1 млн.
Шаг 4. Получите предварительное одобрение ипотеки, если она вам нужна
Если вам требуется финансирование, предварительное одобрение ипотеки до начала просмотров существенно укрепит вашу позицию на переговорах. Испанские банки, как правило, устанавливают для нерезидентов более низкий предельный размер кредита относительно стоимости объекта. Доступный срок ипотеки зависит от профиля заявителя и критериев конкретного банка.
Ипотечные ставки для нерезидентов в Испании различаются в зависимости от банка, а также от выбора фиксированной или плавающей ставки. Ваш консультант Balearic Blue познакомит вас с ипотечными брокерами, которые специализируются исключительно на международных покупателях и хорошо знают требования к документам.
Шаг 5. Наймите независимого юриста
Это обязательное условие. Ваш юрист (abogado) должен быть независимым — его не должен рекомендовать продавец или агент продавца. Юрист выполнит следующие задачи:
- Проверит юридический статус объекта в Реестре собственности (Registro de la Propiedad)
- Проверит наличие непогашенных долгов, залогов и иных обременений
- Подтвердит наличие разрешений на строительство и градостроительной документации
- Оценит финансовое состояние товарищества собственников (comunidad de propietarios)
- Убедится в наличии действующего сертификата энергоэффективности (certificado energético)
- Возьмёт на себя всё юридическое сопровождение сделки вплоть до её завершения
Команда консультационные услуги (команда) сотрудничает с проверенными многоязычными юристами, которые специализируются на международных сделках с недвижимостью на Майорке.
Шаг 6. Начните поиск недвижимости по чётким критериям
Когда финансовые и юридические вопросы решены, можно уверенно приступать к поиску. Чётко определите свои приоритеты:
- Район: каждый район Майорки предлагает свой образ жизни. Сон-Вида — это охраняемая территория и жизнь рядом с гольф-полями. Андрач привлекает впечатляющими прибрежными пейзажами и яхтенным сообществом. Бендинат сочетает близость к Пальме с атмосферой спокойного жилого района. Пуэрто-Порталс — это жизнь у марины и бутики. Старый город Пальмы подойдёт тем, кто хочет полностью погрузиться в местную культуру.
- Тип недвижимости: современная вилла, традиционная финка, пентхаус или объект в новом жилом комплексе.
- Обязательные и желательные характеристики: вид на море, бассейн, площадь сада, количество спален, близость к международным школам.
В Balearic Blue мы подбираем объекты в соответствии с вашими конкретными требованиями, избавляя вас от необходимости просматривать сотни объявлений, не отвечающих вашим критериям.
Шаг 7. Поездка для просмотра объектов
Запланируйте отдельную поездку для просмотров продолжительностью не менее 3–4 дней. Так вы сможете без спешки осмотреть объекты, изучить районы в разное время суток и по-настоящему почувствовать атмосферу каждой локации. Арендуйте автомобиль премиум-класса через Azul Cars, чтобы самостоятельно планировать поездки между объектами. Через Azul Stays можно остановиться в одном из рассматриваемых районов и оценить его с позиции жителя, а не туриста.
Шаг 8. Предложение о покупке и договор резервирования
Когда подходящий объект найден, агент Balearic Blue поможет вам провести переговоры. После согласования цены вы подпишете договор резервирования (contrato de reserva) и внесёте задаток, размер которого зависит от стоимости недвижимости. После этого объект снимается с продажи на период юридической проверки вашим юристом.
Шаг 9. Частный договор купли-продажи (Contrato de Arras)
После завершения юридической проверки обе стороны подписывают договор arras. Вы вносите задаток в размере 10% от согласованной цены покупки. Этот договор имеет обязательную юридическую силу:
- Если покупатель отказывается от сделки, он теряет задаток.
- Если продавец отказывается от сделки, он обязан вернуть задаток в двойном размере.
В договоре указывается дата завершения сделки — как правило, через 30–90 дней.
Шаг 10. Завершение сделки у нотариуса
В день завершения сделки обе стороны или их представители по доверенности встречаются в нотариальной конторе. Подписывается escritura pública (публичный нотариальный акт), выплачивается остаток суммы и переходит право собственности. Затем ваш юрист зарегистрирует объект в Реестре собственности и проконтролирует уплату всех налогов.
После завершения сделки: дальнейшие шаги
После приобретения недвижимости на Майорке необходимо выполнить несколько административных процедур:
- Переоформить договоры на коммунальные услуги на своё имя: водоснабжение, электричество, газ и интернет
- Настроить оплату взносов товариществу собственников со счёта в испанском банке
- Оформить страхование недвижимости, включая здание и имущество
- Рассмотреть услуги по управлению недвижимостью, если вы не планируете жить на Майорке постоянно: Azul Stays предлагает комплексное управление
- Разобраться в налоговых обязательствах: нерезиденты обязаны ежегодно подавать налоговую декларацию Modelo 210, даже если недвижимость не сдаётся в аренду
Ваш первый шаг начинается здесь
Путь от первой покупки до собственного дома на Майорке может стать одним из самых значимых и приятных решений в вашей жизни. При грамотной подготовке и поддержке правильной команды процесс будет понятным и даже увлекательным.
Свяжитесь с Balearic Blue, чтобы получить конфиденциальную консультацию. Мы обсудим ваши требования, ответим на вопросы и начнём подбирать объекты, соответствующие вашему представлению о жизни на Майорке.