Налог на прирост капитала при продаже недвижимости в Испании
Продажа недвижимости в Испании влечёт обязательства по уплате налога на прирост капитала. Каждый собственник должен разобраться в них до выхода объекта на рынок. Независимо от того, являетесь ли вы налоговым резидентом Испании или нерезидентом, продающим виллу на Майорке, налоги могут существенно повлиять на итоговую сумму, которую вы получите от сделки.
Что такое налог на прирост капитала в Испании?
Налог на прирост капитала (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, или IRPF) взимается с прибыли, полученной при продаже недвижимости. Налогооблагаемый прирост рассчитывается как разница между стоимостью приобретения — ценой покупки с учётом сопутствующих расходов — и стоимостью передачи — ценой продажи за вычетом расходов на сделку.
Налоговые ставки для резидентов в 2026 году
Налоговые резиденты Испании платят налог с прироста капитала по прогрессивной шкале:
- Первые 6 000 евро: 19%
- От 6 001 до 50 000 евро: 21%
- От 50 001 до 200 000 евро: 23%
- От 200 001 до 300 000 евро: 27%
- Свыше 300 000 евро: 28%
Налоговые ставки для нерезидентов
Все нерезиденты платят налог на прирост капитала по единой ставке 19%, независимо от того, проживают ли они в ЕС/ЕЭЗ или за их пределами. По закону покупатель обязан удержать 3% от цены продажи и перечислить эту сумму непосредственно в налоговую службу Испании (Agencia Tributaria) в качестве авансового платежа за продавца.
Расчёт налогооблагаемого прироста капитала
В стоимость приобретения входят:
- Первоначальная цена покупки
- Налог на передачу имущества (ITP) или IVA, уплаченный при покупке
- Расходы на нотариуса, регистрацию и юридическое сопровождение покупки
- Стоимость капитальных улучшений, но не текущего обслуживания
В стоимость передачи входят:
- Цена продажи
- За вычетом комиссии агентства недвижимости
- За вычетом расходов на юридическое сопровождение продажи
- За вычетом расходов на энергетический сертификат
Основные освобождения и налоговые льготы
Освобождение для основного места жительства лиц старше 65 лет: если вам больше 65 лет и недвижимость была вашим основным местом жительства не менее 3 лет, весь прирост капитала освобождается от налога.
Льгота при реинвестировании: если вы продаёте основное место жительства и в течение 2 лет до или после продажи реинвестируете всю полученную сумму в новое основное место жительства, прирост капитала освобождается от налога. При частичном реинвестировании освобождение предоставляется пропорционально.
Пожизненная рента для лиц старше 65 лет: продавцы старше 65 лет, которые продают любую недвижимость и в течение 6 месяцев направляют полученные средства на оформление пожизненной ренты (renta vitalicia), могут освободить от налога до 240 000 евро прироста капитала.
Муниципальный налог на прирост стоимости земли (plusvalía municipal)
Помимо IRPF, продавцы обязаны уплатить Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, широко известный как plusvalía municipal. Этот местный налог рассчитывается исходя из увеличения стоимости земли за период владения.
После решения Конституционного суда 2021 года муниципалитеты предлагают 2 метода расчёта:
- Объективный метод: кадастровая стоимость умножается на коэффициенты, установленные муниципалитетом
- Фактический метод: учитывается реальный прирост капитала пропорционально стоимости земли
Продавец вправе выбрать метод, при котором сумма налога будет ниже. Если недвижимость продана с убытком, plusvalía municipal не уплачивается.
Планирование продажи с Balearic Blue
Команда Balearic Blue тесно сотрудничает с ведущими налоговыми консультантами на Майорке. До выхода объекта на рынок мы помогаем каждому продавцу разобраться в своих налоговых обязательствах. Мы координируем работу с вашим налоговым консультантом, чтобы оптимально организовать продажу: выбрать подходящий момент для сделки, документально подтвердить расходы на улучшения или рассмотреть возможности реинвестирования.
Хотите разобраться в своих налоговых обязательствах? Свяжитесь с нашей командой, чтобы получить конфиденциальную оценку недвижимости и контакты проверенных налоговых консультантов. Подробный обзор налогообложения недвижимости в Испании представлен в нашем руководстве по налоговому консультированию.