Un nouveau paysage pour l’immobilier haut de gamme
Pendant des décennies, Londres a été la capitale incontestée de l’immobilier de luxe en Europe. Les maisons de ville de Mayfair, les demeures de Belgravia et les penthouses de Knightsbridge constituaient les trophées ultimes des grandes fortunes mondiales. Mais le paysage a profondément changé depuis 2014, et les données montrent clairement où se trouve aujourd’hui la valeur.
Majorque s’est discrètement imposée comme l’un des marchés immobiliers de luxe les plus solides d’Europe, avec une valorisation régulière, tandis que le marché haut de gamme londonien pâtit de l’incertitude politique, d’une fiscalité punitive et de l’évolution des attentes des acheteurs.
Prix au mètre carré : ce que votre capital vous permet d’acheter
Repères du marché immobilier à Majorque (2026) :
Prix moyen des ventes enregistrées aux Îles Baléares : 4 311 €/m²
Prix moyen des ventes enregistrées à Palma : 4 291 €/m²
Données de Balearic Blue sur les prix affichés (octobre 2026) : médiane de 8 696 €/m²
Sud-Ouest de Majorque, données de Balearic Blue sur les prix affichés (octobre 2026) : médiane de 12 570 €/m²
Quartiers haut de gamme du centre de Londres (2025) :
Moyenne à Mayfair et St James’s : 28 000 €/m² (+14,1 % depuis le point bas)
Knightsbridge et Belgravia : 25 000-35 000 €/m² (toujours en baisse de 27,5 % par rapport au sommet)
Kensington : 20 000-28 000 €/m²
Segment ultra-prime (One Hyde Park, The OWO) : 40 000-80 000 €/m²
Londres affiche une prime considérable, avec des prix au mètre carré environ 2 à 3 fois supérieurs à ceux de Majorque. Mais la question essentielle est la suivante : que procure réellement cette prime, et l’écart est-il justifié par les rendements ?
Valorisation du capital : la décennie qui a tout changé
Îles Baléares (T2 2026) : L’indice des prix des logements de l’INE a enregistré une croissance annuelle d’environ 13,7 %. Registradores a parallèlement fait état d’un prix moyen enregistré de 4 311 €/m² pour les Illes Balears, tandis que son indice national des ventes répétées progressait de 16,7 % sur un an. Ces chiffres témoignent d’une forte croissance récente, mais ils ne permettent ni de conclure à une décennie sans correction ni d’étayer une prévision pour 2026.
Prime Central London (PCL) (2015-2025) : Mayfair et St James’s ont progressé de 14,1 % depuis leur point bas, mais restent en dessous de leur sommet de 2014 en termes réels. Knightsbridge et Belgravia demeurent en baisse de 27,5 % par rapport à leur sommet (Savills, T4 2025). Les ventes de biens de luxe (£5M+) ont reculé de 11 % en 2025 par rapport à 2024. Savills ne prévoit qu’une hausse totale de +11 % au cours des 5 prochaines années (2026-2030).
La conclusion est plus nuancée : Toute comparaison dépend du bien concerné, de son micro-emplacement, de la date d’achat et des coûts de transaction. Des chiffres de valorisation généraux non étayés ne doivent pas être considérés comme une preuve du rendement qu’un acheteur donné aurait obtenu sur l’un ou l’autre marché.
Le désastre des droits de mutation
C’est ici que la thèse d’investissement londonienne s’effondre pour les acheteurs internationaux. Le gouvernement britannique a systématiquement relevé la SDLT, au point d’en faire un frein considérable aux rendements.
SDLT à Londres pour un acheteur étranger acquérant un bien de £2M (€2.3M) :
| Composante | Taux |
|---|---|
| SDLT de base (jusqu’à 12 %) | ~£173,750 |
| Surtaxe pour les non-résidents | +2 % = £40,000 |
| Surtaxe sur les résidences secondaires (depuis octobre 2024) | +5 % = £100,000 |
| SDLT totale | £313,750 (~€365,000) |
| Taux effectif | ~15,7 % |
Pour un bien de £5M, la SDLT totale due par un acheteur étranger dépasse £900,000 (€1.05M), soit un taux effectif d’environ 18 %.
ITP à Majorque pour un bien de €2.3M :
| Composante | Taux |
|---|---|
| Droits de mutation (ITP) | barème progressif de 8-13 % = €249,000 |
| Notaire + registre foncier | ~1 % = €23,000 |
| Honoraires juridiques | 1,5 % = €34,500 |
| Total | €306,500 |
| Taux effectif | ~13,3 % |
L’écart est significatif, mais il devient encore plus marqué pour les biens plus onéreux. La structure progressive de la SDLT à Londres entraîne une hausse rapide de la charge fiscale au-delà de £1.5M.
Coûts annuels de détention
Majorque (villa de €3M) : Coûts annuels totaux : €23,000-59,000 (IBI, impôt sur la fortune le cas échéant, charges de copropriété, assurance, entretien).
Londres (bien de £2.6M / €3M) : Coûts annuels totaux : €35,000-85,000+ (Council Tax, ATED si le bien est détenu par une société, assurance, entretien, charges de service). L’Annual Tax on Enveloped Dwellings (ATED) représente à elle seule entre £4,400 et £269,450 pour les biens détenus au moyen de structures sociétaires.
Rendements locatifs
Majorque : Les rendements locatifs varient selon l’emplacement, le type de bien et la stratégie de location. Les locations touristiques peuvent générer une prime, mais les acheteurs ne doivent pas présumer qu’un bien peut légalement être proposé pour des séjours touristiques. Son statut d’enregistrement et les restrictions applicables doivent être vérifiés.
Londres (PCL) : 2,5-4 % brut. Les rendements londoniens comptent parmi les plus faibles d’Europe pour l’immobilier haut de gamme, en raison de prix d’acquisition élevés et d’une croissance relativement modeste des loyers.
Fiscalité : le Royaume-Uni après le régime non-dom
La suppression du statut non-dom en 2025 a profondément modifié l’attrait de Londres pour les grandes fortunes internationales.
Fiscalité à Londres :
Impôt sur le revenu : jusqu’à 45 % (+ 2 % de NI au-delà de £50,270)
Impôt sur les plus-values : 18-24 %
Droits de succession : 40 % au-delà du seuil de £325K
Statut non-dom : supprimé en 2025
ATED : £4,400-£269,450 par an pour les biens détenus par une société
Cadre fiscal à Majorque :
Loi Beckham : impôt sur le revenu de 24 % jusqu’à €600,000 et de 47 % au-delà, pendant l’année d’acquisition de la résidence fiscale espagnole et les 5 années suivantes
Impôt sur les plus-values : 19-30 %
Impôt sur la fortune : 0,28-3,45 % au-delà d’un abattement de €3M par personne
Droits de succession : taux effectif de 0 % pour les proches parents aux Baléares
Aucun équivalent de l’ATED
La loi Beckham espagnole peut constituer une solution pour les hauts revenus éligibles qui quittent le Royaume-Uni. Elle applique un taux de 24 % jusqu’à €600,000 et de 47 % au-delà de ce seuil, contre des taux progressifs atteignant 45 % à Londres.
Comparaison des modes de vie
Avantages de Majorque par rapport à Londres :
300+ jours de soleil, contre 1 500 heures par an à Londres
Art de vivre méditerranéen en plein air toute l’année
Trajet de 30 minutes entre une villa et le centre de Palma
Écoles internationales proposant plusieurs programmes scolaires
Gastronomie de renommée mondiale à une fraction des prix londoniens
Vol de 2 heures vers Londres et de 2-3 heures vers toutes les grandes villes européennes
Coût de la vie nettement inférieur (restaurants, personnel, services)
Sécurité : l’un des taux de criminalité les plus faibles d’Europe
Avantages de Londres :
Centre financier mondial et pôle d’affaires
Institutions culturelles sans équivalent (musées, théâtre, musique)
Environnement anglophone
Réseaux professionnels bien établis
Soins de santé de classe mondiale (Harley Street)
Verdict d’investissement
Les données sont sans équivoque. Pour un acheteur européen ou international recherchant un bien immobilier de luxe à la fois comme actif patrimonial et comme investissement, Majorque offre des rendements ajustés au risque supérieurs, des coûts de transaction moins élevés, un environnement fiscal plus favorable et un art de vivre que Londres ne peut tout simplement pas égaler.
Londres reste pertinente pour les acheteurs qui doivent être physiquement présents dans la City pour leurs activités professionnelles. Mais à mesure que le travail à distance transforme le fonctionnement des grandes fortunes, l’attrait du mode de vie méditerranéen, associé aux fondamentaux du marché immobilier de Majorque, redessine la carte de l’immobilier de luxe en Europe.
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