En bref. Lorsque vous achetez un logement ancien à Majorque, vous acquittez l’impôt sur les transmissions patrimoniales des Baléares (ITP) selon un barème progressif : 8 % jusqu’à 400 000 €, puis des taux par tranche allant jusqu’à 13 % au-delà de 2 millions d’euros. Pour une acquisition de 2,6 millions d’euros, soit le prix demandé médian de notre portefeuille actuel, l’impôt s’élève à 288 000 €, ce qui représente un taux effectif de 11,08 %. Un logement neuf acheté directement auprès du promoteur est soumis à 10 % de TVA (IVA), auxquels s’ajoutent 1,5 % de droits de timbre (AJD), ou 2 % lorsque le prix atteint au moins 1 million d’euros. Les frais de notaire, d’inscription au registre foncier et d’avocat s’ajoutent dans les 2 cas.
Ce guide présente les taux en vigueur au 5 octobre 2026, vérifiés auprès de l’Agence fiscale des Baléares (ATIB), de l’Agence nationale de l’administration fiscale (AEAT) et du Journal officiel de l’État (BOE). Il les applique aux niveaux de prix réellement payés par nos acquéreurs et explique les délais ainsi que les mouvements de fonds qui déterminent quand l’argent est débité de votre compte. Plusieurs guides très consultés mentionnent encore un barème de 8 à 11 % ou des droits de timbre de 1,2 %. Aucun de ces chiffres n’est exact depuis déjà un certain temps pour les acquisitions de cette catégorie.
Logements anciens : fonctionnement du barème ITP aux Baléares
L’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) s’applique aux logements anciens, qu’ils soient achetés à un particulier ou à une société qui ne réalise pas une première livraison. Le barème des Baléares est progressif. Chaque tranche du prix est imposée à son propre taux. Le taux de 13 % s’applique donc uniquement à la partie du prix supérieure à 2 millions d’euros, jamais à la totalité du montant.
| Tranche du prix | Taux | Impôt sur la totalité de la tranche |
|---|---|---|
| Jusqu’à 400 000 € | 8 % | 32 000 € |
| De 400 000,01 € à 600 000 € | 9 % | 18 000 € |
| De 600 000,01 € à 1 000 000 € | 10 % | 40 000 € |
| De 1 000 000,01 € à 2 000 000 € | 12 % | 120 000 € |
| Au-delà de 2 000 000 € | 13 % | sur l’excédent |
Source : ATIB, taux généraux de l’ITP sur les biens immobiliers, vérifiés le 5 octobre 2026.
Exemple détaillé pour 2,6 millions d’euros : 32 000 € + 18 000 € + 40 000 € + 120 000 € + 13 % des 600 000 € restants (78 000 €) = 288 000 €.
Fiscalité de l’achat aux principaux niveaux de prix du marché haut de gamme à Majorque
| Prix d’achat | Ancien : ITP | Taux effectif | Neuf : IVA 10 % + AJD | Taux effectif |
|---|---|---|---|---|
| 700 000 € | 60 000 € | 8,57 % | 80 500 € | 11,50 % |
| 1 000 000 € | 90 000 € | 9,00 % | 120 000 € | 12,00 % |
| 1 500 000 € | 150 000 € | 10,00 % | 180 000 € | 12,00 % |
| 2 600 000 € | 288 000 € | 11,08 % | 312 000 € | 12,00 % |
| 5 000 000 € | 600 000 € | 12,00 % | 600 000 € | 12,00 % |
| 10 000 000 € | 1 250 000 € | 12,50 % | 1 200 000 € | 12,00 % |
| 15 000 000 € | 1 900 000 € | 12,67 % | 1 800 000 € | 12,00 % |
Ce tableau met en évidence un point omis par la plupart des guides. En dessous de 5 millions d’euros, un logement neuf supporte une fiscalité plus élevée qu’un logement ancien au même prix. Au-dessus de 5 millions d’euros, la situation s’inverse, car le barème progressif de l’ITP continue de se rapprocher de 13 %, tandis que la fiscalité du neuf reste stable à 12 %. À 15 millions d’euros, l’écart atteint 100 000 €. C’est un facteur significatif lorsque vous hésitez entre une propriété neuve achevée et une propriété existante.
Logements neufs : TVA et droits de timbre
La première livraison d’un logement achevé par le promoteur est soumise à la TVA plutôt qu’à l’ITP. Pour les logements, le taux est généralement de 10 %. L’acte notarié est également soumis aux droits de timbre (Actos Jurídicos Documentados, AJD). Aux Baléares, l’AJD est de 1,5 % et passe à 2 % pour les actes transférant un bien d’une valeur d’au moins 1 million d’euros (ATIB, taux de l’AJD ; AEAT, TVA ou ITP lors de l’achat d’un logement).
Le caractère « neuf » est un statut juridique, pas une simple description. Un logement qui vient d’être entièrement rénové n’est pas automatiquement soumis à la TVA. Il en va de même pour une villa récemment achevée qui a déjà été vendue une première fois ou occupée. Demandez à votre avocat de confirmer par écrit le régime fiscal avant de signer le contrat privé, car il modifie le montant à payer. Pour un prix de 2,6 millions d’euros, l’écart est de 24 000 €.
La base imposable ne correspond pas toujours au prix convenu
Pour l’ITP, la base imposable doit être au moins égale à la valeur de référence du Catastro (valor de referencia), même si le prix convenu est inférieur. La valeur de référence est publiée pour chaque bien par la Direction générale du cadastre (Catastro) et peut être consultée sur son portail électronique. Elle est différente de la valeur cadastrale utilisée pour calculer l’impôt foncier annuel IBI. Sur le marché haut de gamme à Majorque, les prix convenus sont généralement supérieurs à la valeur de référence. Vérifiez-la néanmoins avant d’établir votre budget, en particulier pour les terrains ruraux, les parcelles et les biens à rénover.
Honoraires professionnels
- Notaire. Les honoraires du notaire suivent un barème réglementé (arancel) dont la part relative diminue à mesure que le prix augmente. Pour une acquisition de grande valeur, ils ne représentent qu’une faible fraction de la facture fiscale. En vertu du Código Civil, le vendeur paie les frais d’établissement de l’acte et l’acheteur ceux de la première copie, sauf disposition contraire du contrat (Código Civil, article 1455). De nombreux contrats mettent tous les frais de notaire à la charge de l’acheteur. Lisez donc attentivement cette clause.
- Registre foncier. L’inscription est elle aussi facturée selon un barème réglementé. L’acte doit être enregistré rapidement, car cette inscription vous protège à l’égard des tiers (guide du gouvernement espagnol sur les notaires et les registres fonciers).
- Avocat indépendant. Les honoraires ne sont pas réglementés. Convenez par écrit de l’étendue de la mission et des honoraires avant toute instruction, et assurez-vous que l’avocat agit exclusivement pour vous.
- Prêt hypothécaire, si vous y avez recours. En vertu de la législation hypothécaire espagnole de 2019, vous payez l’expertise demandée par la banque. Le prêteur règle les frais de notaire liés à l’acte hypothécaire, les frais de l’organisme chargé des formalités (gestoría) et l’inscription de l’hypothèque (Ley 5/2019, article 14). Notre page consacrée au financement hypothécaire explique le fonctionnement des prêts accordés aux non-résidents.
Délais et calendrier des décaissements
L’impôt n’est que l’un des différents paiements à effectuer, et chacun intervient à un moment distinct. Voici le déroulement habituel d’une acquisition dans l’ancien à Majorque.
- Réservation. Certains vendeurs demandent un petit versement de réservation afin de retirer le bien du marché pendant que votre avocat procède aux vérifications. Assurez-vous que l’accord précise si cette somme est remboursable.
- Audit juridique avant tout acompte engageant. Votre avocat obtient l’extrait du registre foncier (nota simple) afin de vérifier le propriétaire, les hypothèques, les charges et les restrictions. Il contrôle également les informations du Catastro, les permis de construire, les licences ainsi que les éventuels arriérés d’IBI et de charges de copropriété.
- Contrat privé et acompte. Le contrat privé d’achat prend généralement la forme d’un contrat d’arras, avec des arrhes souvent proches de 10 % du prix. Dans le cadre d’arras pénitentielles, l’acheteur qui se retire perd ses arrhes, tandis que le vendeur qui renonce doit les restituer au double.
- Signature définitive devant notaire. Le solde est payé lors de la signature de l’acte authentique (escritura). Vous devez avoir obtenu avant cette étape un numéro espagnol d’identification fiscale des étrangers (NIE). Il peut être demandé en Espagne, auprès d’un consulat espagnol ou par l’intermédiaire d’un représentant autorisé (consulat espagnol, NIE). Le NIE sert à vous identifier à des fins fiscales. Il ne vous confère aucun droit de résidence.
- Déclaration fiscale dans un délai de 1 mois. L’ITP, ou l’AJD dans le cas d’un logement neuf, doit être déclaré et payé au moyen du Modelo 600 de l’ATIB dans un délai de 1 mois à compter de l’acte (instructions du Modelo 600 de l’ATIB). En pratique, votre avocat ou la gestoría du notaire dépose la déclaration immédiatement après la signature définitive. C’est pourquoi la plupart des acheteurs leur versent le montant de l’impôt et des frais le jour de la signature.
- Inscription. Une fois l’impôt payé, l’acte est présenté au registre foncier.
Lorsque le vendeur n’est pas résident fiscal en Espagne
Si le vendeur est une personne physique ou une société non-résidente, vous devez retenir 3 % du prix et verser cette somme à l’Agence nationale de l’administration fiscale au moyen du Modelo 211 dans un délai de 1 mois. Cette retenue constitue un acompte sur l’impôt dû par le vendeur (AEAT, cessions réalisées par des non-résidents). Elle est prélevée sur le prix et ne s’ajoute donc pas à votre coût. Pour une acquisition de 2,6 millions d’euros, elle représente 78 000 €. Par ailleurs, l’acheteur devient légalement redevable de l’impôt municipal sur l’augmentation de la valeur des terrains (plusvalía) lorsque le vendeur est une personne physique non-résidente (Ley Reguladora de las Haciendas Locales, article 106). Votre avocat retiendra normalement le montant estimé sur le prix lors de la signature définitive. Ces 2 points doivent figurer dans le contrat.
Ce qui a changé en 2026 et ce qui n’a pas changé
- La Ley 4/2026 (entrée en vigueur le 14 juin 2026) a révisé les allègements fiscaux accordés aux résidences principales aux Baléares. Pour Majorque et Minorque, le seuil de valeur applicable à la résidence principale est désormais de 331 859,70 € (avis de l’ATIB). Ces allègements dépendent de conditions personnelles et s’appliquent rarement aux acquisitions dans notre gamme de prix. Le barème général présenté ci-dessus n’a pas changé.
- Le « Golden Visa » destiné aux investisseurs a été supprimé. L’achat d’un bien immobilier ne permet plus d’obtenir un titre de séjour. Ce dispositif a été fermé aux nouvelles demandes le 3 avril 2025 en vertu de la Ley Orgánica 1/2025. Toute personne souhaitant s’installer à Majorque doit recourir à une autre voie d’obtention d’un titre de séjour, que notre équipe de conseil fiscal peut vous expliquer.
- La taxe de 100 % proposée pour les acheteurs hors UE reste une proposition et n’est pas une loi. Annoncée en janvier 2025, elle était bloquée au Parlement en mars 2026 (Reuters, mars 2026). Elle ne figurait pas dans les decretos-leyes sur le logement rejetés par le Congrès le 2 octobre 2026 et n’a jamais été publiée au BOE (El Periódico, 2 octobre 2026). Des élections générales ont depuis été convoquées pour le 29 novembre 2026 (Reuters via CBC, 5 octobre 2026). Le programme du prochain gouvernement en matière de logement est donc plus important que les annonces antérieures. Vérifiez de nouveau la situation avant de signer.
5 vérifications avant de verser un acompte
- Obtenez une estimation écrite des impôts et des frais calculés sur le prix convenu, selon le régime juridique approprié : revente ou première livraison.
- Vérifiez la valeur de référence du Catastro et l’extrait du registre foncier.
- Demandez si le vendeur est résident fiscal en Espagne, afin que la retenue de 3 % et la plusvalía puissent être prévues dans le contrat.
- Confirmez les modalités de transfert des fonds et les justificatifs de leur origine que votre banque et le notaire exigeront.
- Estimez également vos dépenses annuelles : IBI, collecte des déchets, charges de copropriété, assurance et, pour les non-résidents, déclaration annuelle du revenu immobilier imputé. Notre guide sur les obligations fiscales des propriétaires non-résidents les détaille.
Les biens présentés ci-dessus illustrent les exemples de ce guide. Vous pouvez découvrir davantage de villas à vendre à Palma ou consulter l’intégralité de notre catalogue immobilier. Pour obtenir une estimation des frais concernant un bien précis, contactez-nous : nous la préparerons avec un avocat indépendant.
Quel est le montant des droits de mutation à Majorque en 2026 ?
Pour les logements anciens, l’ITP des Baléares est progressif. Les taux sont de 8 % jusqu’à 400 000 €, de 9 % jusqu’à 600 000 €, de 10 % jusqu’à 1 million d’euros, de 12 % jusqu’à 2 millions d’euros et de 13 % au-delà de 2 millions d’euros. Chaque taux s’applique uniquement à sa propre tranche. Une acquisition de 1 million d’euros entraîne 90 000 € d’ITP, contre 288 000 € pour un prix de 2,6 millions d’euros.
Dois-je payer l’ITP sur une villa neuve ?
Non, si vous l’achetez auprès du promoteur dans le cadre de la première livraison. Vous payez alors 10 % de TVA, auxquels s’ajoutent des droits de timbre AJD de 1,5 %, ou de 2 % pour les actes d’au moins 1 million d’euros. Les ventes ultérieures du même logement sont considérées comme des reventes et sont soumises à l’ITP.
De quel délai dispose-t-on pour payer l’impôt sur l’achat ?
Vous disposez de 1 mois à compter de la date de l’acte, au moyen du Modelo 600 de l’ATIB. En pratique, l’avocat ou la gestoría du notaire dépose la déclaration immédiatement après la signature définitive.
À quoi correspond la retenue de 3 % lors d’un achat auprès d’un non-résident ?
Lorsque le vendeur n’est pas résident fiscal en Espagne, l’acheteur retient 3 % du prix et verse cette somme à l’Agence nationale de l’administration fiscale au moyen du Modelo 211 dans un délai de 1 mois, à titre d’acompte sur l’impôt du vendeur. Cette somme est déduite du prix versé au vendeur et ne constitue donc pas un coût supplémentaire pour l’acheteur.
L’achat d’un bien immobilier à Majorque permet-il encore d’obtenir un titre de séjour ?
Non. Le Golden Visa lié à l’investissement immobilier a été fermé aux nouvelles demandes le 3 avril 2025. Le fait de posséder un logement à Majorque ne vous confère aucun droit de résidence. Vous devez recourir à une autre voie pour obtenir un titre de séjour.
Sources vérifiées le 5 octobre 2026 : ATIB (taux de l’ITP et de l’AJD, Modelo 600), AEAT (TVA ou ITP, Modelo 211), Catastro (valeur de référence), BOE (Ley Orgánica 1/2025, Ley 5/2019, Ley Reguladora de las Haciendas Locales, Código Civil) et guide du gouvernement espagnol sur les notaires et les registres fonciers. Cet article fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. Les taux et les allègements dépendent de la transaction et de votre situation personnelle. Demandez donc l’avis indépendant d’un professionnel avant de vous engager.