La décision qui change tout
Il arrive un moment particulier — peut-être sur une terrasse de Son Vida, lorsque la lumière de fin d’après-midi pare la baie de Palma de reflets d’or liquide, ou sous les anciennes arches en pierre d’une finca restaurée à Andratx — où le projet d’acquérir un bien immobilier à Majorque cesse d’être un rêve pour devenir une intention concrète. Ce guide commence précisément à cet instant, lorsque vous passez du rêve à l’action.
Acheter un bien immobilier en Espagne en tant qu’acquéreur étranger est tout à fait possible, mais le processus est spécifique et diffère de celui du Royaume-Uni, de l’Allemagne, des pays scandinaves ou de la plupart des autres marchés européens. Comprendre ces étapes avant de vous lancer vous fera gagner du temps et de l’argent, tout en vous évitant un stress inutile. Chez Balearic Blue, nous accompagnons les primo-accédants à chaque étape. Disposer dès le départ d’une feuille de route claire vous place toutefois dans la meilleure position possible.
Étape 1 : obtenir votre numéro NIE
Le Número de Identificación de Extranjero (NIE) est votre numéro d’identification fiscale en Espagne. C’est le document indispensable avant toute autre démarche. Sans lui, vous ne pouvez ni ouvrir un compte bancaire espagnol, ni signer un contrat d’achat, ni finaliser une transaction immobilière.
Vous pouvez demander votre NIE auprès de l’Oficina de Extranjeros à Palma, d’un consulat espagnol dans votre pays de résidence ou par l’intermédiaire d’un représentant légal muni d’une procuration. Les délais de traitement varient : à Majorque, comptez 2 à 4 semaines pendant les périodes les plus calmes, et potentiellement davantage en été. Notre équipe Advisory Services peut accélérer cette procédure et prendre en charge les formalités pour votre compte.
Étape 2 : ouvrir un compte bancaire espagnol
Un compte bancaire espagnol est indispensable pour gérer votre acquisition immobilière. Les mensualités de prêt, les prélèvements des fournisseurs, les charges de copropriété et les obligations fiscales nécessitent tous un compte local. Parmi les grandes banques disposant de services internationaux figurent CaixaBank, Banco Santander et Sabadell. Toutes emploient du personnel anglophone dans leurs agences de Palma.
Munissez-vous de votre NIE, de votre passeport, d’un justificatif de domicile dans votre pays de résidence et d’un justificatif de revenus ou de fonds. Certaines banques peuvent demander un certificat de non-résidence (certificado de no residencia) si vous achetez en tant que non-résident.
Étape 3 : définir votre budget et comprendre l’ensemble des frais
Le prix d’achat n’est qu’une partie de l’équation. En tant que primo-accédant à Majorque, vous devez prévoir, en plus du prix d’acquisition, les taxes et les autres frais liés à la transaction :
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) : droits de mutation sur les biens anciens, compris entre 8 % et 13 % selon la tranche de prix. Le taux maximal de 13 % s’applique à la part supérieure à 2 millions d’euros.
- Frais de notaire : ils varient selon la transaction et le barème officiel applicable.
- Frais d’inscription au registre foncier : ils varient selon le bien et le barème officiel applicable.
- Honoraires juridiques : ils varient selon l’étendue de la mission confiée à votre conseil juridique indépendant.
- Commission d’agence : en Espagne, elle est généralement payée par le vendeur, bien que cette pratique puisse varier.
Pour les biens neufs, la TVA (IVA) à 10 % s’applique à la place de l’ITP, à laquelle s’ajoute l’AJD (droit de timbre) à 1,5 % (ou 2 % pour les biens d’une valeur supérieure ou égale à 1 million d’euros).
Étape 4 : obtenir un accord de principe pour votre prêt immobilier, le cas échéant
Si vous avez besoin d’un financement, obtenir un accord de principe avant de commencer les visites renforcera considérablement votre position lors des négociations. Les banques espagnoles appliquent généralement aux non-résidents des quotités de financement plus faibles. La durée de prêt disponible dépend du profil de l’emprunteur et des critères de l’établissement prêteur.
Les taux d’intérêt des prêts immobiliers accordés aux non-résidents en Espagne varient selon la banque et le choix d’un taux fixe ou variable. Votre conseiller Balearic Blue peut vous présenter des courtiers spécialisés qui travaillent exclusivement avec des acquéreurs internationaux et maîtrisent les exigences documentaires.
Étape 5 : faire appel à un conseil juridique indépendant
Ce point n’est pas négociable. Votre avocat (abogado) doit être indépendant et ne doit être recommandé ni par le vendeur ni par l’agent de ce dernier. Il sera chargé de :
- Vérifier le statut juridique du bien auprès du registre foncier (Registro de la Propiedad)
- Rechercher les dettes, privilèges ou charges grevant le bien
- Confirmer les autorisations d’urbanisme et les permis de construire
- Examiner la santé financière de la copropriété (comunidad de propietarios)
- Vérifier que le bien dispose d’un certificat de performance énergétique valide (certificado energético)
- Gérer l’ensemble du processus juridique jusqu’à la finalisation de la vente
Notre équipe Advisory Services collabore avec un réseau d’avocats multilingues de confiance, spécialisés dans les transactions immobilières internationales à Majorque.
Étape 6 : commencer vos recherches selon des critères précis
Une fois votre financement et votre cadre juridique en place, vous pouvez commencer vos recherches en toute confiance. Définissez clairement vos priorités :
- Emplacement : chaque secteur de Majorque offre un mode de vie distinct. Son Vida propose des résidences sécurisées et un cadre privilégié autour du golf. Andratx séduit par ses paysages côtiers spectaculaires et son univers nautique. Bendinat offre la proximité de Palma dans une atmosphère résidentielle. Puerto Portals associe vie autour du port de plaisance et boutiques haut de gamme. La vieille ville de Palma s’adresse à ceux qui recherchent une véritable immersion culturelle.
- Type de bien : villa contemporaine, finca traditionnelle, appartement en attique ou programme neuf.
- Critères indispensables et préférences : vue sur mer, piscine, superficie du jardin, nombre de chambres, proximité des écoles internationales.
Chez Balearic Blue, nous sélectionnons des biens selon vos exigences précises, afin de vous éviter de parcourir des centaines d’annonces qui ne correspondent pas à vos critères.
Étape 7 : le séjour de visites
Prévoyez un séjour consacré aux visites d’au moins 3 à 4 jours. Vous aurez ainsi le temps de découvrir les biens sans précipitation, d’explorer les quartiers à différents moments de la journée et de vous faire une idée authentique des secteurs envisagés. Réservez un véhicule haut de gamme auprès d’Azul Cars pour vous rendre aux visites à votre rythme. Envisagez également de séjourner dans l’un des secteurs que vous évaluez par l’intermédiaire d’Azul Stays, afin de le découvrir comme un résident plutôt que comme un touriste.
Étape 8 : formuler une offre et signer le contrat de réservation
Lorsque vous trouvez le bien idéal, votre agent Balearic Blue vous accompagne dans la négociation. Une fois le prix convenu, vous signez un contrat de réservation (contrato de reserva) et versez un dépôt de réservation dont le montant dépend de la valeur du bien. Le bien est alors retiré du marché pendant que votre avocat effectue les vérifications préalables.
Étape 9 : le contrat de vente sous seing privé (Contrato de Arras)
À l’issue des vérifications préalables, les 2 parties signent le contrato de arras. Vous versez un acompte correspondant à 10 % du prix d’achat convenu. Ce contrat est juridiquement contraignant :
- Si l’acquéreur se retire, il perd son acompte.
- Si le vendeur se retire, il doit restituer le double de l’acompte.
La date de signature définitive est fixée dans ce contrat, généralement 30 à 90 jours plus tard.
Étape 10 : finaliser la vente chez le notaire
Le jour de la signature définitive, les 2 parties, ou leurs représentants légaux munis d’une procuration, se retrouvent à l’étude notariale. L’escritura pública (acte authentique) est signée, le solde est réglé et la propriété est transférée. Votre avocat fait ensuite inscrire le bien au registre foncier et veille au paiement de toutes les taxes.
Après la signature : quelles sont les prochaines étapes ?
Une fois propriétaire de votre bien à Majorque, plusieurs démarches administratives restent à effectuer :
- Transférer les contrats de fourniture à votre nom (eau, électricité, gaz, internet)
- Mettre en place le paiement des charges de copropriété depuis votre compte bancaire espagnol
- Souscrire une assurance habitation pour le bâtiment et son contenu
- Envisager un service de gestion immobilière si vous ne résidez pas sur place à temps plein — Azul Stays propose des services de gestion complets
- Comprendre vos obligations fiscales : les non-résidents doivent déposer une déclaration fiscale annuelle (Modelo 210), même lorsque le bien n’est pas loué
Votre première étape commence ici
Passer du statut de primo-accédant à celui de propriétaire à Majorque est l’une des décisions les plus gratifiantes que vous puissiez prendre. Avec une préparation rigoureuse et la bonne équipe à vos côtés, le processus est simple, et même agréable.
Contactez Balearic Blue dès aujourd’hui pour une consultation confidentielle. Nous échangerons sur vos critères, répondrons à vos questions et commencerons à sélectionner des biens correspondant à votre projet de vie à Majorque.