La decisión que lo cambia todo
Hay un momento concreto —quizá al contemplar desde una terraza de Son Vida cómo la luz del atardecer convierte la bahía de Palma en oro líquido, o al atravesar los antiguos arcos de piedra de una finca restaurada en Andratx— en el que la idea de tener una propiedad en Mallorca deja de ser una aspiración y se convierte en una decisión. Esta guía comienza precisamente en ese tránsito del sueño a la acción.
Comprar una propiedad en España siendo extranjero es perfectamente factible, pero exige seguir un proceso específico, distinto al del Reino Unido, Alemania, Escandinavia o la mayoría de los mercados europeos. Conocer estos pasos antes de empezar le ahorrará tiempo, dinero y preocupaciones innecesarias. En Balearic Blue, acompañamos a quienes compran por primera vez durante todas las fases, pero contar desde el principio con una hoja de ruta clara le situará en la mejor posición posible.
Paso 1: obtenga su número NIE
El Número de Identificación de Extranjero (NIE) es su número de identificación fiscal en España y el documento más importante que necesita antes de iniciar cualquier trámite. Sin él, no podrá abrir una cuenta bancaria española, firmar un contrato de compraventa ni formalizar una operación inmobiliaria.
Puede solicitar el NIE en la Oficina de Extranjeros de Palma, en un consulado español de su país de residencia o mediante un representante legal con poder notarial. Los plazos de tramitación varían: en Mallorca, calcule entre 2 y 4 semanas durante los meses de menor actividad y posiblemente más en verano. Nuestro equipo de Servicios de Asesoramiento puede agilizar el proceso y encargarse de la documentación en su nombre.
Paso 2: abra una cuenta bancaria española
Una cuenta bancaria española es imprescindible para gestionar la compra de su propiedad. Las cuotas hipotecarias, las domiciliaciones de suministros, las cuotas de la comunidad y las obligaciones fiscales requieren una cuenta local. Entre los principales bancos con departamentos internacionales se encuentran CaixaBank, Banco Santander y Sabadell, todos ellos con personal de habla inglesa en sus sucursales de Palma.
Deberá presentar su NIE, pasaporte, justificante de domicilio en su país de residencia y acreditación de ingresos o fondos. Algunas entidades pueden solicitar un certificado de no residencia si compra como no residente.
Paso 3: defina su presupuesto y conozca todos los gastos
El precio de compra es solo una parte del cálculo. Si va a comprar por primera vez en Mallorca, deberá prever, además del precio de adquisición, los impuestos y demás gastos de la operación:
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): impuesto aplicable a las viviendas de segunda mano, con tipos de entre el 8% y el 13% según el tramo de precio. El tipo máximo del 13% se aplica a la parte que supere los 2 millones de euros.
- Gastos de notaría: varían según la operación y el arancel oficial aplicable.
- Gastos del Registro de la Propiedad: varían según el inmueble y el arancel oficial aplicable.
- Honorarios legales: varían en función del alcance del asesoramiento jurídico independiente.
- Honorarios de la agencia: en España, el vendedor suele pagar la comisión de la agencia inmobiliaria, aunque puede variar.
En las propiedades de obra nueva se aplica un IVA del 10% en lugar del ITP, además del AJD (Actos Jurídicos Documentados), con un tipo del 1,5% —o del 2% para propiedades de 1 millón de euros o más—.
Paso 4: obtenga la preaprobación de la hipoteca (si procede)
Si necesita financiación, obtener la preaprobación de la hipoteca antes de comenzar las visitas reforzará considerablemente su posición negociadora. Los bancos españoles suelen aplicar límites de financiación sobre el valor del inmueble más bajos a los no residentes. El plazo hipotecario disponible dependerá del perfil del solicitante y de los criterios de la entidad.
Los tipos de interés de las hipotecas para no residentes en España varían según el banco y en función de si elige un tipo fijo o variable. Su asesor de Balearic Blue puede ponerle en contacto con intermediarios hipotecarios especializados que trabajan exclusivamente con compradores internacionales y conocen los requisitos documentales.
Paso 5: contrate asesoramiento jurídico independiente
Este punto es innegociable. Su abogado debe ser independiente y no estar recomendado por el vendedor ni por su agente. Se encargará de:
- Verificar la situación jurídica de la propiedad en el Registro de la Propiedad
- Comprobar si existen deudas pendientes, embargos o cargas sobre el inmueble
- Confirmar los permisos urbanísticos y las licencias de obra
- Revisar la situación financiera de la comunidad de propietarios
- Comprobar que el inmueble dispone de un certificado energético válido
- Gestionar todo el proceso de compraventa hasta su formalización
Nuestro equipo de Servicios de Asesoramiento trabaja con una red de abogados multilingües de confianza, especializados en operaciones inmobiliarias internacionales en Mallorca.
Paso 6: inicie la búsqueda con criterios claros
Una vez organizadas sus finanzas y la estructura jurídica de la operación, podrá iniciar la búsqueda con confianza. Defina claramente sus prioridades:
- Ubicación: cada zona de Mallorca ofrece un estilo de vida diferente. Son Vida brinda seguridad dentro de una urbanización cerrada y un entorno vinculado al golf. Andratx ofrece espectaculares paisajes costeros y una comunidad náutica. Bendinat combina la proximidad a Palma con un ambiente residencial. Puerto Portals aúna la vida junto al puerto deportivo con las compras en boutiques. El casco antiguo de Palma es ideal para quienes buscan una inmersión cultural.
- Tipo de propiedad: villa moderna, finca tradicional, ático o promoción de obra nueva.
- Requisitos imprescindibles frente a los deseables: vistas al mar, piscina, tamaño del jardín, número de dormitorios y proximidad a colegios internacionales.
En Balearic Blue, seleccionamos propiedades según sus requisitos concretos para evitarle tener que revisar cientos de anuncios que no se ajustan a sus criterios.
Paso 7: el viaje de visitas
Planifique un viaje dedicado a las visitas de al menos 3 o 4 días. Así dispondrá de tiempo para conocer los inmuebles sin prisas, recorrer los barrios en distintos momentos del día y hacerse una idea real de las zonas que está valorando. Reserve un vehículo de alquiler de alta gama a través de Azul Cars para desplazarse entre las visitas a su propio ritmo. Asimismo, puede alojarse mediante Azul Stays en una de las zonas que esté evaluando para vivir la experiencia como residente y no como turista.
Paso 8: presentación de la oferta y contrato de reserva
Cuando encuentre la propiedad adecuada, su agente de Balearic Blue le orientará durante la negociación. Una vez acordado el precio, firmará un contrato de reserva y abonará un depósito cuyo importe dependerá del valor del inmueble. De este modo, la propiedad se retira del mercado mientras su abogado lleva a cabo la revisión legal.
Paso 9: el contrato privado de compraventa (contrato de arras)
Una vez completada la revisión legal, ambas partes firmarán el contrato de arras. Usted abonará un depósito equivalente al 10% del precio de compra acordado. Este contrato es jurídicamente vinculante:
- Si el comprador desiste, pierde el depósito.
- Si el vendedor desiste, debe devolver el doble del depósito.
El contrato establece la fecha de formalización de la compraventa, normalmente entre 30 y 90 días después.
Paso 10: formalización ante notario
El día de la formalización, ambas partes —o sus representantes legales con poder notarial— comparecen en la notaría. Se firma la escritura pública, se abona el importe restante y se transmite la propiedad. A continuación, su abogado inscribirá el inmueble en el Registro de la Propiedad y se asegurará de que se paguen todos los impuestos.
Después de la compra: los siguientes pasos
Una vez adquirida su propiedad en Mallorca, deberá completar varios trámites administrativos:
- Cambiar la titularidad de los contratos de suministros (agua, electricidad, gas e internet)
- Domiciliar el pago de las cuotas de la comunidad en su cuenta bancaria española
- Contratar un seguro para la propiedad (continente y contenido)
- Valorar un servicio de gestión de la propiedad si no va a residir en ella a tiempo completo; Azul Stays ofrece servicios integrales de gestión
- Conocer sus obligaciones fiscales: los no residentes deben presentar declaraciones tributarias anuales (Modelo 210), aunque la propiedad no esté alquilada
Su primer paso comienza aquí
El camino desde que decide comprar por primera vez hasta convertirse en propietario en Mallorca es una de las decisiones más gratificantes que puede tomar. Con la preparación adecuada y el equipo idóneo a su lado, el proceso resulta sencillo e incluso agradable.
Póngase hoy en contacto con Balearic Blue para concertar una consulta confidencial. Analizaremos sus requisitos, responderemos a sus preguntas y comenzaremos a seleccionar propiedades que encajen con su visión de la vida en Mallorca.