Die Entscheidung, die alles verändert
Es gibt diesen besonderen Moment – vielleicht stehen Sie auf einer Terrasse in Son Vida, während das Licht des späten Nachmittags die Bucht von Palma in flüssiges Gold taucht, oder Sie gehen durch die alten Steinbögen einer restaurierten Finca in Andratx –, in dem aus dem Wunsch nach einer eigenen Immobilie auf Mallorca eine konkrete Absicht wird. Genau an diesem Übergang vom Träumen zum Handeln setzt dieser Leitfaden an.
Der Immobilienkauf in Spanien ist für ausländische Käufer problemlos möglich. Der Ablauf unterscheidet sich jedoch deutlich von dem im Vereinigten Königreich, in Deutschland, Skandinavien oder den meisten anderen europäischen Märkten. Wenn Sie die einzelnen Schritte vorab kennen, sparen Sie Zeit, Geld und unnötigen Stress. Bei Balearic Blue begleiten wir Erstkäufer durch jede Phase. Ein klarer Fahrplan von Anfang an verschafft Ihnen jedoch die bestmögliche Ausgangsposition.
Schritt 1: Beantragen Sie Ihre NIE-Nummer
Die Número de Identificación de Extranjero (NIE) ist Ihre spanische Steueridentifikationsnummer und das wichtigste Dokument, das Sie zu Beginn benötigen. Ohne NIE können Sie weder ein spanisches Bankkonto eröffnen noch einen Kaufvertrag unterzeichnen oder einen Immobilienkauf abschließen.
Sie können Ihre NIE bei der Oficina de Extranjeros in Palma, bei einem spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland oder über einen Rechtsvertreter mit Vollmacht beantragen. Die Bearbeitungszeiten variieren: Auf Mallorca sollten Sie in ruhigeren Monaten mit 2 bis 4 Wochen rechnen, im Sommer möglicherweise mit einer längeren Bearbeitungsdauer. Unser Team für Advisory Services kann das Verfahren beschleunigen und die Formalitäten für Sie übernehmen.
Schritt 2: Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto
Ein spanisches Bankkonto ist für die Abwicklung Ihres Immobilienkaufs unerlässlich. Hypothekenraten, Lastschriften für Versorgungsleistungen, Gemeinschaftskosten und Steuerzahlungen erfordern ein Konto vor Ort. Zu den großen Banken mit internationalen Abteilungen zählen CaixaBank, Banco Santander und Sabadell. Alle verfügen in ihren Filialen in Palma über englischsprachige Mitarbeiter.
Bringen Sie Ihre NIE, Ihren Reisepass, einen Adressnachweis aus Ihrem Heimatland sowie Einkommens- oder Vermögensnachweise mit. Einige Banken verlangen möglicherweise eine Bescheinigung über den Status als Nichtresident (certificado de no residencia), wenn Sie als Nichtresident kaufen.
Schritt 3: Legen Sie Ihr Budget fest und berücksichtigen Sie alle Kosten
Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Gesamtrechnung. Als Erstkäufer auf Mallorca sollten Sie zusätzlich zum Kaufpreis Steuern und weitere Kaufnebenkosten einplanen:
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Grunderwerbsteuer für Bestandsimmobilien, je nach Kaufpreisstufe zwischen 8 % und 13 %. Der Höchstsatz von 13 % gilt für den Kaufpreisanteil über 2 Mio. €.
- Notarkosten: Variieren je nach Transaktion und geltendem amtlichem Gebührentarif.
- Grundbuchkosten: Variieren je nach Immobilie und geltendem amtlichem Gebührentarif.
- Rechtsberatungskosten: Variieren je nach Umfang Ihrer unabhängigen rechtlichen Vertretung.
- Maklerprovision: In Spanien zahlt üblicherweise der Verkäufer die Maklerprovision, dies kann jedoch variieren.
Bei Neubauimmobilien fällt anstelle der ITP eine IVA (Mehrwertsteuer) von 10 % an, zuzüglich AJD (Stempelsteuer) von 1,5 % beziehungsweise 2 % bei Immobilien ab 1 Mio. €.
Schritt 4: Sichern Sie sich eine vorläufige Finanzierungszusage (falls erforderlich)
Wenn Sie eine Finanzierung benötigen, stärkt eine vorläufige Hypothekenzusage vor Beginn der Besichtigungen Ihre Verhandlungsposition erheblich. Spanische Banken setzen für Nichtresidenten in der Regel niedrigere Beleihungsgrenzen an. Die mögliche Laufzeit hängt vom Profil des Antragstellers und den Kriterien des Kreditinstituts ab.
Die Zinssätze für Hypotheken an Nichtresidenten in Spanien variieren je nach Bank und danach, ob Sie sich für einen festen oder variablen Zinssatz entscheiden. Ihr Berater bei Balearic Blue kann Ihnen spezialisierte Finanzierungsmakler vermitteln, die ausschließlich mit internationalen Käufern arbeiten und die erforderlichen Unterlagen genau kennen.
Schritt 5: Beauftragen Sie einen unabhängigen Rechtsanwalt
Dieser Schritt ist unverzichtbar. Ihr Rechtsanwalt (abogado) sollte unabhängig sein und weder vom Verkäufer noch vom Makler des Verkäufers empfohlen worden sein. Er wird:
- Den rechtlichen Status der Immobilie beim Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) prüfen
- Offene Verbindlichkeiten, Pfandrechte oder sonstige Belastungen der Immobilie prüfen
- Baugenehmigungen und baurechtliche Zulässigkeit bestätigen
- Die finanzielle Situation der Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios) prüfen
- Sicherstellen, dass ein gültiger Energieausweis (certificado energético) vorliegt
- Die gesamte rechtliche Kaufabwicklung bis zum Abschluss betreuen
Unser Team für Advisory Services arbeitet mit einem Netzwerk vertrauenswürdiger, mehrsprachiger Rechtsanwälte zusammen, die auf internationale Immobilientransaktionen auf Mallorca spezialisiert sind.
Schritt 6: Beginnen Sie Ihre Immobiliensuche mit klaren Kriterien
Sobald Finanzierung und rechtlicher Rahmen geklärt sind, können Sie Ihre Suche mit der nötigen Sicherheit beginnen. Definieren Sie Ihre Prioritäten klar:
- Lage: Jede Region Mallorcas bietet einen eigenen Lebensstil. Son Vida steht für bewachte Wohnanlagen und Wohnen am Golfplatz. Andratx bietet eine eindrucksvolle Küstenlandschaft und ein internationales Yachting-Umfeld. Bendinat verbindet die Nähe zu Palma mit einer ruhigen Wohnlage. Puerto Portals kombiniert das Leben am Yachthafen mit exklusiven Boutiquen. Die Altstadt von Palma eignet sich für Käufer, die mitten in das kulturelle Leben eintauchen möchten.
- Immobilientyp: Moderne Villa, traditionelle Finca, Penthouse-Wohnung oder Neubauprojekt.
- Unverzichtbare und optionale Merkmale: Meerblick, Pool, Gartengröße, Anzahl der Schlafzimmer, Nähe zu internationalen Schulen.
Bei Balearic Blue stellen wir eine auf Ihre konkreten Anforderungen abgestimmte Immobilienauswahl zusammen. So müssen Sie sich nicht durch Hunderte von Angeboten arbeiten, die nicht Ihren Kriterien entsprechen.
Schritt 7: Die Besichtigungsreise
Planen Sie eine separate Besichtigungsreise von mindestens 3 bis 4 Tagen. So bleibt genügend Zeit, Immobilien ohne Hektik zu besichtigen, Wohnlagen zu verschiedenen Tageszeiten kennenzulernen und ein authentisches Gefühl für die infrage kommenden Gegenden zu entwickeln. Buchen Sie über Azul Cars einen hochwertigen Mietwagen, um die Besichtigungstermine in Ihrem eigenen Tempo wahrzunehmen. Erwägen Sie außerdem, über Azul Stays in einer der Gegenden zu wohnen, die Sie prüfen. So erleben Sie diese aus der Perspektive eines Bewohners und nicht nur als Tourist.
Schritt 8: Kaufangebot und Reservierungsvertrag
Wenn Sie die passende Immobilie gefunden haben, begleitet Ihr Makler von Balearic Blue die Verhandlungen. Sobald ein Preis vereinbart wurde, unterzeichnen Sie einen Reservierungsvertrag (contrato de reserva) und zahlen eine Reservierungsanzahlung, deren Höhe vom Immobilienwert abhängt. Die Immobilie wird daraufhin vom Markt genommen, während Ihr Rechtsanwalt die Due-Diligence-Prüfung durchführt.
Schritt 9: Der private Kaufvertrag (Contrato de Arras)
Nach Abschluss der Due-Diligence-Prüfung unterzeichnen beide Parteien den Arras-Vertrag. Sie leisten eine Anzahlung in Höhe von 10 % des vereinbarten Kaufpreises. Dieser Vertrag ist rechtsverbindlich:
- Tritt der Käufer zurück, verliert er die Anzahlung.
- Tritt der Verkäufer zurück, muss er die Anzahlung in doppelter Höhe zurückzahlen.
Der Termin für den notariellen Abschluss wird in diesem Vertrag festgelegt und liegt üblicherweise 30–90 Tage später.
Schritt 10: Abschluss beim Notar
Am Tag des Abschlusses treffen sich beide Parteien oder ihre mit Vollmacht ausgestatteten Rechtsvertreter im Notariat. Die escritura pública (öffentliche Urkunde) wird unterzeichnet, der verbleibende Kaufpreis wird bezahlt und das Eigentum geht über. Anschließend veranlasst Ihr Rechtsanwalt die Eintragung der Immobilie im Grundbuch und stellt sicher, dass alle Steuern entrichtet werden.
Nach dem Kaufabschluss: Die nächsten Schritte
Sobald Sie Eigentümer Ihrer Immobilie auf Mallorca sind, folgen mehrere administrative Schritte:
- Versorgungsverträge auf Ihren Namen umschreiben lassen (Wasser, Strom, Gas, Internet)
- Zahlungen der Gemeinschaftskosten über Ihr spanisches Bankkonto einrichten
- Immobilienversicherung abschließen (Gebäude und Hausrat)
- Immobilienverwaltung in Betracht ziehen, wenn Sie nicht dauerhaft vor Ort wohnen – Azul Stays bietet umfassende Verwaltungsleistungen
- Ihre steuerlichen Pflichten kennen: Nichtresidenten müssen jährlich eine Steuererklärung (Modelo 210) abgeben, auch wenn die Immobilie nicht vermietet wird
Ihr erster Schritt beginnt hier
Der Weg vom Erstkäufer zum Immobilieneigentümer auf Mallorca kann eine der lohnendsten Entscheidungen Ihres Lebens sein. Mit der richtigen Vorbereitung und dem richtigen Team an Ihrer Seite ist der Ablauf klar strukturiert und kann sogar Freude bereiten.
Kontaktieren Sie Balearic Blue noch heute für ein vertrauliches Beratungsgespräch. Wir besprechen Ihre Anforderungen, beantworten Ihre Fragen und stellen eine Auswahl an Immobilien zusammen, die zu Ihrer Vorstellung vom Leben auf Mallorca passen.