Путівник з податків на нерухомість в Іспанії для нерезидентів: Що вам потрібно знати

Придбання елітної нерухомості на Майорці є значною інвестицією в спосіб життя, пропонуючи неперевершену красу, яскраву культуру та надійний ринок нерухомості. Для осіб з високим рівнем доходу (HNWI) та осіб з надвисоким рівнем доходу (UHNWI), які розглядають цей крок, чітке розуміння фіскальної системи Іспанії для власників нерухомості-нерезидентів є не просто бажаним; воно є обов'язковим. Цей всеосяжний посібник від Balearic Blue має на меті роз'яснити ландшафт податків на нерухомість в Іспанії, надаючи ясність та стратегічні відомості, необхідні для прийняття обґрунтованих рішень. ## Встановлення податкового резидентства: Важлива відмінність Перш ніж заглиблюватися в конкретні податки, важливо уточнити відмінність між податковим резидентством та нерезидентством в Іспанії. Фізична особа вважається податковим резидентом, якщо вона проводить в Іспанії більше 183 днів протягом календарного року, або якщо її "центр життєвих інтересів" (наприклад, основна економічна діяльність, сім'я) знаходиться в Іспанії. Для більшості міжнародних власників нерухомості на Майорці намір часто полягає в тому, щоб залишатися нерезидентом, насолоджуючись островом протягом тривалих періодів, не стаючи податковим резидентом Іспанії. Ця відмінність суттєво впливає на податкові зобов'язання. Нерезиденти, як правило, оподатковуються лише на доходи та активи, отримані або розташовані в Іспанії. Резиденти, навпаки, оподатковуються на свій світовий дохід та активи. Розуміння цієї фундаментальної відмінності є наріжним каменем ефективного планування нерухомості для вашого маєтку на Майорці. ## Податки на придбання: Точка входу Шлях володіння нерухомістю починається з придбання, що тягне за собою кілька значних податків. Конкретний податок залежить від того, чи купуєте ви новобудову безпосередньо у забудовника, чи перепродану нерухомість. ### 1. Податок на передачу (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP) ITP стягується при купівлі вторинної нерухомості. На Балеарських островах ставки є прогресивними і одними з найвищих в Іспанії, що відображає преміальний характер ринку. Станом на 2024 рік ставки для житлової нерухомості на Балеарських островах такі: * До €400,000: 8% * Від €400,000.01 до €600,000: 9% * Від €600,000.01 до €1,000,000: 10% * Від €1,000,000.01 до €2,000,000: 11% * Понад €2,000,000.01: 12% Для розкішної вілли в Сон-Віда вартістю €5,000,000, зобов'язання з ITP були б значними, розрахованими шляхом застосування цих прогресивних ставок. Наприклад, перші €400,000 за ставкою 8%, наступні €200,000 за ставкою 9% і так далі. Це може становити кілька сотень тисяч євро, сума, яку необхідно врахувати в загальній вартості придбання. ### 2. Податок на додану вартість (VAT – IVA) та гербовий збір (Actos Jurídicos Documentados – AJD) Якщо ви купуєте *новобудову* безпосередньо у забудовника, ITP замінюється ПДВ та гербовим збором. * **ПДВ (IVA):** Для житлової нерухомості стандартна ставка становить 10% від ціни покупки. Для комерційної нерухомості або земельних ділянок – 21%. * **Гербовий збір (AJD):** Цей податок стягується з нотаріально засвідченого публічного акта і варіюється залежно від автономного співтовариства. На Балеарських островах ставка AJD для новобудов житлової нерухомості становить 1.5% від ціни покупки. Таким чином, нова розкішна квартира в Старому місті Пальми вартістю €2,000,000 спричинить €200,000 ПДВ та €30,000 гербового збору, що загалом становить €230,000 податків на придбання. ### 3. Plusvalía Municipal (Муніципальний податок на приріст капіталу від збільшення вартості землі) Це місцевий податок, що стягується муніципальною радою на збільшення вартості міської землі (не будівлі) з дати придбання до дати продажу. Технічно його сплачує продавець, але поширена практика, коли сторони домовляються, хто несе ці витрати. Розрахунок складний, базується на кадастровій вартості землі та кількості років володіння нерухомістю, причому ставки встановлюються кожним муніципалітетом. Для нерухомості, що перебуває у власності протягом тривалого періоду в бажаному районі, такому як Порт-Андратч, цей податок може бути значним. ## Щорічні податки: Поточні зобов'язання Після придбання вашої нерухомості на Майорці застосовується кілька щорічних податків. ### 1. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI – Муніципальний податок/Податок на нерухомість) IBI – це щорічний муніципальний податок, що базується на кадастровій вартості нерухомості (вартість, призначена місцевими податковими органами, як правило, нижча за ринкову). Ставки варіюються залежно від муніципалітету, зазвичай від 0.4% до 1.1% для міської нерухомості. Для значного маєтку в Дейї з високою кадастровою вартістю IBI може легко становити кілька тисяч євро на рік. Цей податок сплачується до місцевої ратуші, де знаходиться нерухомість. ### 2. Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR – Податок на дохід нерезидентів) Це, мабуть, найважливіший щорічний податок для власників нерухомості-нерезидентів, і він застосовується у двох сценаріях: * **Для нерухомості, яка *не* здається в оренду:** Навіть якщо нерухомість не приносить доходу від оренди, іспанські податкові органи нараховують умовний дохід на основі кадастрової вартості, припускаючи потенційну можливість отримання доходу. Цей умовний дохід зазвичай становить 1.1% або 2% від кадастрової вартості (2%, якщо кадастрова вартість не переглядалася протягом останніх 10 років). Нерезиденти потім оподатковуються цим умовним доходом за фіксованою ставкою. Для резидентів ЄС/ЄЕЗ ставка становить 19%. Для резидентів, що не є резидентами ЄС/ЄЕЗ (наприклад, Великобританія, США), ставка становить 24%. Цей податок сплачується щорічно. *Приклад:* Нерезидент, що не є резидентом ЄС, володіє нерухомістю в Санта-Понса з кадастровою вартістю €800,000. Припускаючи умовний дохід 1.1%, це становить €8,800. IRNR, що підлягає сплаті, становитиме 24% від €8,800, що дорівнює €2,112 на рік.