Руководство по испанским налогам на недвижимость для нерезидентов: что вам нужно знать

Приобретение элитной недвижимости на Майорке представляет собой значительную инвестицию в образ жизни, предлагая несравненную красоту, яркую культуру и устойчивый рынок недвижимости. Для состоятельных частных лиц (HNWI) и сверхсостоятельных частных лиц (UHNWI), рассматривающих этот шаг, четкое понимание фискальной системы Испании для нерезидентов-владельцев недвижимости не просто желательно; оно крайне необходимо. Это всеобъемлющее руководство от Balearic Blue призвано прояснить испанский налоговый ландшафт в сфере недвижимости, предоставляя ясность и стратегические идеи, необходимые для принятия обоснованных решений. ## Установление налогового резидентства: Важное различие Прежде чем углубляться в конкретные налоги, крайне важно прояснить различие между налоговым резидентством и нерезидентством в Испании. Физическое лицо считается налоговым резидентом, если оно проводит более 183 дней в Испании в течение календарного года или если его «центр жизненных интересов» (например, основная экономическая деятельность, семья) находится в Испании. Для большинства международных владельцев недвижимости на Майорке целью часто является сохранение статуса нерезидента, наслаждаясь островом в течение длительных периодов без возникновения испанского налогового резидентства. Это различие существенно влияет на налоговые обязательства. Нерезиденты обычно облагаются налогом только на доходы и активы, полученные или расположенные в Испании. Резиденты, напротив, облагаются налогом на свой общемировой доход и активы. Понимание этой фундаментальной разницы является краеугольным камнем эффективного планирования недвижимости для вашего поместья на Майорке. ## Налоги при приобретении: Точка входа Путь владения недвижимостью начинается с приобретения, что влечет за собой несколько значительных налогов. Конкретный налог зависит от того, приобретаете ли вы новостройку непосредственно у застройщика или вторичную недвижимость. ### 1. Налог на передачу собственности (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP) ITP взимается при покупке вторичной недвижимости. На Балеарских островах ставки являются прогрессивными и одними из самых высоких в Испании, что отражает премиальный характер рынка. По состоянию на 2024 год ставки для жилой недвижимости на Балеарских островах следующие: * До €400,000: 8% * От €400,000.01 до €600,000: 9% * От €600,000.01 до €1,000,000: 10% * От €1,000,000.01 до €2,000,000: 11% * Свыше €2,000,000.01: 12% Для роскошной виллы в Сон Вида стоимостью €5,000,000 обязательства по ITP будут существенными, рассчитываясь путем применения этих прогрессивных ставок. Например, первые €400,000 по ставке 8%, следующие €200,000 по ставке 9% и так далее. Это может составить несколько сотен тысяч евро, сумму, которую необходимо учитывать в общей стоимости приобретения. ### 2. Налог на добавленную стоимость (VAT – IVA) и Гербовый сбор (Actos Jurídicos Documentados – AJD) Если вы приобретаете *новую* недвижимость непосредственно у застройщика, ITP заменяется НДС и Гербовым сбором. * **НДС (IVA):** Для жилой недвижимости стандартная ставка составляет 10% от цены покупки. Для коммерческой недвижимости или земельных участков она составляет 21%. * **Гербовый сбор (AJD):** Этот налог взимается с нотариально заверенного публичного акта и варьируется в зависимости от автономного сообщества. На Балеарских островах ставка AJD для новой жилой недвижимости составляет 1,5% от цены покупки. Таким образом, новая роскошная квартира в Старом городе Пальмы стоимостью €2,000,000 повлечет за собой €200,000 НДС и €30,000 Гербового сбора, что в сумме составит €230,000 налогов на приобретение. ### 3. Plusvalía Municipal (Муниципальный налог на прирост капитала от стоимости земли) Это местный налог, взимаемый муниципальным советом с увеличения стоимости городской земли (не здания) с даты приобретения до даты продажи. Технически его оплачивает продавец, но обычно стороны договариваются, кто несет эти расходы. Расчет сложен, основан на кадастровой стоимости земли и количестве лет владения недвижимостью, причем ставки устанавливаются каждым муниципалитетом. Для недвижимости, находящейся во владении в течение длительного периода в желаемом районе, таком как Порт Андрач, этот налог может быть значительным. ## Ежегодные налоги: Текущие обязательства После приобретения вашей недвижимости на Майорке начинают действовать несколько ежегодных налогов. ### 1. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI – Муниципальный налог/Налог на недвижимость) IBI — это ежегодный муниципальный налог, основанный на кадастровой стоимости недвижимости (стоимость, присвоенная местными налоговыми органами, обычно ниже рыночной). Ставки варьируются в зависимости от муниципалитета, обычно от 0,4% до 1,1% для городской недвижимости. Для крупного поместья в Дейе с высокой кадастровой стоимостью IBI может легко составлять несколько тысяч евро в год. Этот налог уплачивается в местную ратушу, где находится недвижимость. ### 2. Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR – Налог на доходы нерезидентов) Это, пожалуй, самый важный ежегодный налог для нерезидентов-владельцев недвижимости, и он применяется в двух сценариях: * **Для недвижимости, *не сдаваемой* в аренду:** Даже если недвижимость не приносит дохода от аренды, испанские налоговые органы вменяют доход на основе кадастровой стоимости, предполагая потенциал для получения дохода. Этот вмененный доход обычно составляет 1,1% или 2% от кадастровой стоимости (2%, если кадастровая стоимость не пересматривалась за последние 10 лет). Нерезиденты затем облагаются налогом на этот вмененный доход по фиксированной ставке. Для резидентов ЕС/ЕЭЗ ставка составляет 19%. Для резидентов, не входящих в ЕС/ЕЭЗ (например, Великобритания, США), ставка составляет 24%. Этот налог уплачивается ежегодно. *Пример:* Нерезидент, не являющийся гражданином ЕС, владеет недвижимостью в Санта-Понсе с кадастровой стоимостью €800,000. Предполагая вмененный доход в 1,1%, это составляет €8,800. Подлежащий уплате IRNR составит 24% от €8,800, что равно €2,112 в год. * **Для недвижимости, *сдаваемой* в аренду:** Если недвижимость сдается в аренду, фактический валовой доход от аренды облагается налогом. Для резидентов ЕС/ЕЭЗ ставка налога составляет 19%, и могут быть вычтены определенные расходы (например, проценты по ипотеке, IBI, обслуживание, страховка). Для резидентов, не входящих в ЕС/ЕЭЗ, ставка составляет 24% от валового дохода от аренды, без каких-либо вычетов. Это значительно увеличивает налоговую нагрузку для нерезидентов ЕС, сдающих свою недвижимость в аренду. Этот налог обычно уплачивается ежеквартально. *Стратегический совет:* Для состоятельных частных лиц, рассматривающих возможность сдачи своей недвижимости в аренду через такие сервисы, как Azul Stays, понимание этих различий имеет первостепенное значение. Правильное структурирование может снизить налоговые обязательства, особенно для нерезидентов ЕС. ### 3. Налог на богатство (Impuesto sobre el Patrimonio) Испанский налог на богатство взимается с чистой стоимости общемировых активов налогоплательщика по состоянию на 31 декабря каждого года. Для нерезидентов он применяется только к активам, расположенным в Испании. Существует национальное освобождение в размере €700,000 на человека. Однако автономные сообщества могут устанавливать свои собственные ставки и освобождения. Балеарские острова применяют прогрессивные ставки, которые могут быть значительными для дорогостоящей недвижимости. * **Ставки налога на богатство на Балеарских островах (2024 г., ориентировочно):**