Guide du primo-accédant : tout ce qu'il faut savoir avant d'acheter à Majorque

## La décision qui change tout Il y a un moment particulier — peut-être debout sur une terrasse à Son Vida tandis que la lumière de fin d'après-midi transforme la baie de Palma en or liquide, ou en traversant les arches de pierre d'une finca restaurée à Andratx — où l'idée de posséder un bien à Majorque passe de l'aspiration à l'intention ferme. Cette transition, du rêve à l'action, est le point de départ de ce guide. Acheter un bien immobilier en Espagne en tant qu'acheteur étranger est tout à fait réalisable, mais le processus suit un parcours distinct de celui du Royaume-Uni, de l'Allemagne, de la Scandinavie ou de la plupart des autres marchés européens. Comprendre ces étapes avant de commencer vous fera gagner du temps, de l'argent et vous épargnera un stress inutile. Chez **Balearic Blue**, nous accompagnons les primo-accédants à chaque étape, mais disposer d'une feuille de route claire dès le départ vous place dans la meilleure position possible. ## Étape 1 : Obtenir votre numéro NIE Le Número de Identificación de Extranjero (NIE) est votre numéro d'identification fiscale en Espagne et le document le plus important dont vous aurez besoin avant toute autre démarche. Sans lui, vous ne pourrez ni ouvrir un compte bancaire espagnol, ni signer un contrat d'achat, ni finaliser une transaction immobilière. Vous pouvez demander votre NIE à l'Oficina de Extranjeros de Palma, auprès d'un consulat espagnol dans votre pays d'origine ou par l'intermédiaire d'un représentant légal muni d'une procuration. Les délais de traitement varient : à Majorque, comptez deux à quatre semaines pendant les mois calmes, potentiellement plus en été. Notre équipe **Advisory Services** peut accélérer ce processus et gérer l'ensemble des formalités pour vous. ## Étape 2 : Ouvrir un compte bancaire espagnol Un compte bancaire espagnol est indispensable pour gérer votre acquisition. Mensualités hypothécaires, prélèvements automatiques pour les charges, cotisations de copropriété et obligations fiscales nécessitent un compte local. Les grandes banques disposant de services internationaux incluent CaixaBank, Banco Santander et Sabadell — toutes ont du personnel francophone ou anglophone dans leurs agences de Palma. Munissez-vous de votre NIE, passeport, justificatif de domicile dans votre pays d'origine et preuve de revenus ou de fonds. Certaines banques peuvent demander un certificat de non-résidence si vous achetez en tant que non-résident. ## Étape 3 : Établir votre budget et comprendre tous les frais Le prix d'achat n'est qu'une partie de l'équation. En tant que primo-accédant à Majorque, prévoyez 10 à 13 % supplémentaires du prix d'achat pour les frais de transaction : - **ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) :** Droits de mutation sur les biens de revente, de 8 % à 13 % selon la tranche de prix. Les biens de plus d'un million d'euros sont soumis au taux le plus élevé. - **Frais de notaire :** Environ 600 à 1 200 € selon la valeur du bien. - **Frais d'enregistrement :** Environ 400 à 700 €. - **Honoraires d'avocat :** Généralement 1 à 1,5 % du prix d'achat pour une représentation juridique indépendante. - **Frais d'agence :** En Espagne, c'est généralement le vendeur qui paie la commission de l'agent, bien que cela puisse varier. Pour les constructions neuves, la TVA (IVA) de 10 % s'applique au lieu de l'ITP, plus l'AJD (droits de timbre) de 1,5 %. ## Étape 4 : Obtenir un accord de principe pour le prêt hypothécaire (le cas échéant) Si vous avez besoin d'un financement, obtenir un accord de principe avant de commencer les visites renforce considérablement votre position de négociation. Les banques espagnoles offrent généralement aux non-résidents jusqu'à 60-70 % de la valeur du bien, avec des durées de 15 à 25 ans. Les taux d'intérêt actuels pour les prêts hypothécaires non-résidents en Espagne se situent entre environ 3,5 % et 5 %, selon la banque et le choix entre taux fixe ou variable. Votre conseiller **Balearic Blue** peut vous mettre en relation avec des courtiers hypothécaires spécialisés dans les acheteurs internationaux. ## Étape 5 : Engager une représentation juridique indépendante Ceci n'est pas négociable. Votre avocat (abogado) doit être indépendant — non recommandé par le vendeur ou l'agent du vendeur. Il se chargera de : - Vérifier le statut juridique du bien au Registre de la Propriété - Contrôler l'existence de dettes, hypothèques ou charges - Confirmer les permis de construire et licences - Examiner la santé financière de la copropriété - S'assurer que le bien dispose d'un certificat de performance énergétique valide - Gérer l'ensemble du processus d'acquisition jusqu'à la signature Notre équipe **Advisory Services** collabore avec un réseau d'avocats multilingues de confiance, spécialisés dans les transactions immobilières internationales à Majorque. ## Étape 6 : Commencer la recherche avec des critères précis Avec vos finances et votre cadre juridique en place, vous êtes prêt à chercher en toute confiance. Définissez clairement vos priorités : - **Emplacement :** Chaque quartier de Majorque offre un style de vie distinct. Son Vida propose sécurité et vie de golf. Andratx offre des paysages côtiers spectaculaires et une communauté nautique. Bendinat allie proximité de Palma et caractère résidentiel. Puerto Portals combine vie portuaire et boutiques de luxe. La vieille ville de Palma s'adresse aux amateurs de culture. - **Type de bien :** Villa moderne, finca traditionnelle, penthouse ou programme neuf. - **Indispensables versus souhaitables :** Vue mer, piscine, taille du jardin, nombre de chambres, proximité des écoles internationales. Chez **Balearic Blue**, nous sélectionnons des biens en fonction de vos exigences spécifiques, vous épargnant le défilement de centaines d'annonces inadaptées. ## Étape 7 : Le voyage de visite Prévoyez un voyage dédié d'au moins trois à quatre jours. Cela vous laisse le temps de visiter les biens sans précipitation, d'explorer les quartiers à différentes heures de la journée et de ressentir véritablement les zones que vous envisagez. Réservez un véhicule premium via **Azul Cars** pour vous déplacer librement entre les visites, et envisagez de séjourner dans l'un des quartiers que vous évaluez via **Azul Stays** — pour le vivre en résident plutôt qu'en touriste. ## Étape 8 : Faire une offre et le contrat de réservation Lorsque vous trouvez le bien idéal, votre agent **Balearic Blue** guide la négociation. Une fois le prix convenu, vous signez un contrat de réservation et versez un acompte — généralement entre 6 000 et 30 000 € selon la valeur du bien. Cela retire le bien du marché pendant que votre avocat effectue la due diligence. ## Étape 9 : Le contrat d'arrhes (Contrato de Arras) Après la due diligence, les deux parties signent le contrat d'arrhes. Vous versez un acompte de 10 % du prix convenu. Ce contrat est juridiquement contraignant : - Si l'acheteur se rétracte, il perd l'acompte. - Si le vendeur se rétracte, il doit restituer le double de l'acompte. La date de signature définitive est fixée dans ce contrat, généralement 30 à 90 jours plus tard. ## Étape 10 : Signature chez le notaire Le jour de la signature, les deux parties (ou leurs représentants légaux munis de procuration) se réunissent chez le notaire. L'acte authentique (escritura pública) est signé, le solde est réglé et la propriété est transférée. Votre avocat procédera ensuite à l'inscription au Registre de la Propriété et s'assurera que tous les impôts sont acquittés. ## Après l'acquisition : les étapes suivantes Une fois propriétaire de votre bien à Majorque, plusieurs démarches administratives suivent : - **Transférer les contrats** d'eau, électricité, gaz et internet à votre nom - **Mettre en place les prélèvements** pour les charges de copropriété via votre compte bancaire espagnol - **Souscrire une assurance habitation** (bâtiment et contenu) - **Envisager la gestion locative** si vous ne résidez pas à temps plein — **Azul Stays** propose des services de gestion complets - **Connaître vos obligations fiscales :** Les non-résidents doivent déposer une déclaration annuelle (Modelo 210) même si le bien n'est pas loué ## Votre premier pas commence ici Le parcours du primo-accédant au propriétaire à Majorque est l'une des décisions les plus gratifiantes que vous puissiez prendre. Avec la bonne préparation et la bonne équipe à vos côtés, le processus est simple et même agréable. Contactez **Balearic Blue** dès aujourd'hui pour une consultation confidentielle. Nous discuterons de vos exigences, répondrons à vos questions et commencerons à sélectionner des biens correspondant à votre vision de la vie à Majorque.