Checkliste für Erstkäufer: Alles, was Sie vor dem Kauf in Mallorca wissen müssen

## Die Entscheidung, die alles verändert Es gibt diesen besonderen Moment — vielleicht stehen Sie auf einer Terrasse in Son Vida, während das Nachmittagslicht die Bucht von Palma in flüssiges Gold verwandelt, oder Sie gehen durch die alten Steinbögen einer restaurierten Finca in Andratx — in dem die Idee, eine Immobilie auf Mallorca zu besitzen, von einer Wunschvorstellung zur festen Absicht wird. Dieser Übergang, vom Träumen zum Handeln, ist der Ausgangspunkt dieses Leitfadens. Der Immobilienkauf in Spanien als ausländischer Käufer ist absolut machbar, folgt jedoch einem eigenen Prozess, der sich vom deutschen, britischen, skandinavischen oder den meisten anderen europäischen Märkten unterscheidet. Diese Schritte vorab zu verstehen, spart Ihnen Zeit, Geld und unnötigen Stress. Bei **Balearic Blue** begleiten wir Erstkäufer durch jede Phase, doch eine klare Orientierung von Anfang an verschafft Ihnen die bestmögliche Ausgangsposition. ## Schritt 1: Die NIE-Nummer beantragen Die Número de Identificación de Extranjero (NIE) ist Ihre Steueridentifikationsnummer in Spanien und das wichtigste Dokument, das Sie vor allen anderen Schritten benötigen. Ohne NIE können Sie kein spanisches Bankkonto eröffnen, keinen Kaufvertrag unterzeichnen und keine Immobilientransaktion abschließen. Sie können die NIE bei der Oficina de Extranjeros in Palma, beim spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland oder über einen Rechtsvertreter mit Vollmacht beantragen. Die Bearbeitungszeiten variieren: Auf Mallorca rechnen Sie in ruhigeren Monaten mit zwei bis vier Wochen, im Sommer möglicherweise länger. Unser **Advisory Services**-Team kann diesen Prozess beschleunigen und die gesamte Dokumentation für Sie übernehmen. ## Schritt 2: Ein spanisches Bankkonto eröffnen Ein spanisches Bankkonto ist für die Abwicklung Ihres Immobilienkaufs unerlässlich. Hypothekenzahlungen, Lastschriften für Versorgungsleistungen, Gemeinschaftsgebühren und steuerliche Verpflichtungen erfordern ein lokales Konto. Große Banken mit internationalen Abteilungen sind CaixaBank, Banco Santander und Sabadell — alle haben deutschsprachiges Personal in ihren Filialen in Palma. Bringen Sie Ihre NIE, Ihren Reisepass, einen Adressnachweis aus Ihrem Heimatland sowie einen Einkommens- oder Vermögensnachweis mit. Einige Banken verlangen möglicherweise eine Nichtansässigkeitsbescheinigung (certificado de no residencia), wenn Sie als Nichtansässiger kaufen. ## Schritt 3: Budget festlegen und alle Kosten verstehen Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Gleichung. Als Erstkäufer auf Mallorca sollten Sie zusätzlich 10-13 % des Kaufpreises für Transaktionskosten einplanen: - **ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales):** Grunderwerbsteuer bei Bestandsimmobilien, zwischen 8 % und 13 % je nach Preisstufe. Immobilien über einer Million Euro unterliegen dem Höchstsatz. - **Notargebühren:** Circa 600-1.200 € je nach Immobilienwert. - **Grundbuchgebühren:** Etwa 400-700 €. - **Anwaltskosten:** Üblicherweise 1-1,5 % des Kaufpreises für unabhängige Rechtsvertretung. - **Maklergebühren:** In Spanien zahlt in der Regel der Verkäufer die Maklerprovision, dies kann jedoch variieren. Bei Neubauten fällt statt ITP die IVA (Mehrwertsteuer) von 10 % an, zuzüglich AJD (Stempelsteuer) von 1,5 %. ## Schritt 4: Hypothekenvorabgenehmigung sichern (falls zutreffend) Wenn Sie eine Finanzierung benötigen, stärkt eine Hypothekenvorabgenehmigung vor Beginn der Besichtigungen Ihre Verhandlungsposition erheblich. Spanische Banken bieten Nichtansässigen in der Regel bis zu 60-70 % Beleihungswert bei Laufzeiten von 15 bis 25 Jahren. Aktuelle Zinssätze für Nichtansässigen-Hypotheken in Spanien liegen bei etwa 3,5 % bis 5 %, abhängig von der Bank und ob Sie einen festen oder variablen Zinssatz wählen. Ihr **Balearic Blue**-Berater kann Sie an spezialisierte Hypothekenvermittler weiterleiten, die ausschließlich mit internationalen Käufern arbeiten. ## Schritt 5: Unabhängige Rechtsvertretung beauftragen Dies ist nicht verhandelbar. Ihr Anwalt (abogado) sollte unabhängig sein — nicht vom Verkäufer oder dessen Makler empfohlen. Er wird: - Den rechtlichen Status der Immobilie im Grundbuch (Registro de la Propiedad) prüfen - Auf bestehende Schulden, Pfandrechte oder Belastungen prüfen - Baugenehmigungen und Baulizenzen bestätigen - Die finanzielle Gesundheit der Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios) überprüfen - Sicherstellen, dass die Immobilie über einen gültigen Energieausweis verfügt - Den gesamten Kaufprozess bis zur Beurkundung begleiten Unser **Advisory Services**-Team arbeitet mit einem Netzwerk vertrauenswürdiger, mehrsprachiger Anwälte zusammen, die auf internationale Immobilientransaktionen auf Mallorca spezialisiert sind. ## Schritt 6: Immobiliensuche mit klaren Kriterien beginnen Mit geordneten Finanzen und rechtlichem Rahmen können Sie mit Zuversicht suchen. Definieren Sie Ihre Prioritäten klar: - **Lage:** Jede Gegend Mallorcas bietet einen eigenen Lebensstil. Son Vida bietet bewachte Sicherheit und Golfleben. Andratx liefert dramatische Küstenlandschaft und eine Yachtgemeinschaft. Bendinat verbindet Nähe zu Palma mit Wohncharakter. Puerto Portals vereint Hafenleben mit Boutique-Shopping. Palmas Altstadt ist für kulturelle Eintaucher. - **Immobilientyp:** Moderne Villa, traditionelle Finca, Penthouse oder Neubauanlage. - **Unverzichtbar versus wünschenswert:** Meerblick, Pool, Gartengröße, Schlafzimmeranzahl, Nähe zu internationalen Schulen. Bei **Balearic Blue** kuratieren wir Immobilienauswahlen basierend auf Ihren spezifischen Anforderungen und ersparen Ihnen das Durchscrollen hunderter unpassender Angebote. ## Schritt 7: Die Besichtigungsreise Planen Sie eine dedizierte Besichtigungsreise von mindestens drei bis vier Tagen. So haben Sie Zeit, Immobilien ohne Hektik zu besichtigen, Viertel zu verschiedenen Tageszeiten zu erkunden und ein echtes Gefühl für die Gegenden zu entwickeln. Mieten Sie einen Premiumwagen über **Azul Cars**, um flexibel zwischen Besichtigungen zu pendeln, und erwägen Sie, über **Azul Stays** in einer der Gegenden zu übernachten, die Sie evaluieren — um sie als Bewohner zu erleben, nicht als Tourist. ## Schritt 8: Angebot abgeben und Reservierungsvertrag Wenn Sie die richtige Immobilie gefunden haben, begleitet Ihr **Balearic Blue**-Makler die Verhandlung. Nach Einigung auf den Preis unterzeichnen Sie einen Reservierungsvertrag (contrato de reserva) und zahlen eine Reservierungskaution — üblicherweise 6.000 bis 30.000 € je nach Immobilienwert. Dies nimmt die Immobilie vom Markt, während Ihr Anwalt die Due Diligence durchführt. ## Schritt 9: Der Arras-Vertrag (Contrato de Arras) Nach Abschluss der Due Diligence unterzeichnen beide Parteien den Arras-Vertrag. Sie zahlen eine Anzahlung von 10 % des vereinbarten Kaufpreises. Dieser Vertrag ist rechtlich bindend: - Tritt der Käufer zurück, verliert er die Anzahlung. - Tritt der Verkäufer zurück, muss er die doppelte Anzahlung zurückzahlen. Der Beurkundungstermin wird in diesem Vertrag festgelegt, üblicherweise 30 bis 90 Tage später. ## Schritt 10: Beurkundung beim Notar Am Tag der Beurkundung treffen sich beide Parteien (oder ihre Rechtsvertreter mit Vollmacht) in der Notarkanzlei. Die escritura pública (öffentliche Urkunde) wird unterzeichnet, der Restbetrag gezahlt und das Eigentum übertragen. Ihr Anwalt wird die Immobilie anschließend im Grundbuch eintragen und sicherstellen, dass alle Steuern entrichtet sind. ## Nach dem Kauf: Die nächsten Schritte Sobald Sie Eigentümer Ihrer Mallorca-Immobilie sind, folgen mehrere administrative Schritte: - **Versorgungsverträge** auf Ihren Namen umschreiben (Wasser, Strom, Gas, Internet) - **Gemeinschaftsgebühren** per Lastschrift über Ihr spanisches Bankkonto einrichten - **Gebäude- und Hausratversicherung** abschließen - **Hausverwaltung** in Betracht ziehen, wenn Sie nicht dauerhaft vor Ort sind — **Azul Stays** bietet umfassende Verwaltungsdienstleistungen - **Steuerliche Pflichten** kennen: Nichtansässige müssen eine jährliche Steuererklärung (Modelo 210) abgeben, auch wenn die Immobilie nicht vermietet wird ## Ihr erster Schritt beginnt hier Der Weg vom Erstkäufer zum Mallorca-Immobilienbesitzer ist eine der lohnendsten Entscheidungen, die Sie treffen können. Mit der richtigen Vorbereitung und dem richtigen Team an Ihrer Seite ist der Prozess unkompliziert und sogar bereichernd. Kontaktieren Sie **Balearic Blue** noch heute für ein vertrauliches Beratungsgespräch. Wir besprechen Ihre Anforderungen, beantworten Ihre Fragen und beginnen mit der Auswahl von Immobilien, die zu Ihrer Vision vom Leben auf Mallorca passen.