La decisión que lo cambia todo
Hay un momento particular —quizá de pie en una terraza de Son Vida mientras la luz de la tarde convierte la bahía de Palma en oro líquido, o paseando bajo los arcos de piedra de una finca restaurada en Andratx— en el que la idea de poseer una propiedad en Mallorca pasa de ser una aspiración a convertirse en una intención firme. Esa transición, del sueño a la acción, es donde comienza esta guía.
Comprar una propiedad en España como extranjero es perfectamente viable, pero sigue un proceso diferente al del Reino Unido, Alemania, Escandinavia o la mayoría de los mercados europeos. Comprender estos pasos antes de empezar le ahorrará tiempo, dinero y estrés innecesario. En Balearic Blue acompañamos a los compradores primerizos en cada etapa, pero contar con una hoja de ruta clara desde el principio le sitúa en la mejor posición posible.
Paso 1: Obtener el NIE
El Número de Identificación de Extranjero (NIE) es su número de identificación fiscal en España y el documento más importante que necesitará antes de cualquier otra gestión. Sin él, no podrá abrir una cuenta bancaria española, firmar un contrato de compraventa ni completar una transacción inmobiliaria.
Puede solicitarlo en la Oficina de Extranjeros de Palma, en un consulado español en su país de origen o a través de un representante legal con poder notarial. Los plazos de tramitación varían: en Mallorca, espere entre dos y cuatro semanas en los meses más tranquilos, potencialmente más en verano. Nuestro equipo de Advisory Services puede agilizar este proceso y encargarse de toda la documentación.
Paso 2: Abrir una cuenta bancaria española
Una cuenta bancaria española es imprescindible para gestionar la compra. Hipoteca, domiciliaciones de suministros, cuotas de comunidad y obligaciones fiscales requieren una cuenta local. Entidades con departamentos internacionales como CaixaBank, Banco Santander y Sabadell cuentan con personal que habla inglés y alemán en sus oficinas de Palma.
Lleve su NIE, pasaporte, justificante de domicilio en su país de origen y prueba de ingresos o fondos. Algunos bancos pueden solicitar un certificado de no residencia si compra como no residente.
Paso 3: Establecer el presupuesto y comprender todos los costes
El precio de compra es solo una parte de la ecuación. Como comprador primerizo en Mallorca, debe presupuestar un 10-13 % adicional del precio de compra para gastos de transacción:
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Impuesto de transmisiones en propiedades de segunda mano, del 8 % al 13 % según el tramo de precio. Las propiedades de más de un millón de euros tributan al tipo más alto.
- Gastos de notaría: Aproximadamente 600-1.200 € según el valor del inmueble.
- Gastos de registro: En torno a 400-700 €.
- Honorarios de abogado: Habitualmente el 1-1,5 % del precio de compra por representación legal independiente.
- Comisión de agencia: En España, generalmente la paga el vendedor, aunque puede variar.
Para obra nueva, se aplica IVA al 10 % en lugar de ITP, más AJD (Actos Jurídicos Documentados) al 1,5 %.
Paso 4: Obtener la preaprobación hipotecaria (si procede)
Si necesita financiación, obtener la preaprobación hipotecaria antes de empezar a visitar propiedades refuerza considerablemente su posición negociadora. Los bancos españoles suelen ofrecer a no residentes hasta un 60-70 % del valor de tasación, con plazos de 15 a 25 años.
Los tipos de interés actuales para hipotecas de no residentes en España oscilan entre el 3,5 % y el 5 % aproximadamente, según la entidad y si elige tipo fijo o variable. Su asesor de Balearic Blue puede ponerle en contacto con intermediarios hipotecarios especializados en compradores internacionales.
Paso 5: Contratar representación legal independiente
Esto no es negociable. Su abogado debe ser independiente —no recomendado por el vendedor ni por el agente del vendedor—. Se encargará de:
- Verificar la situación legal del inmueble en el Registro de la Propiedad
- Comprobar la existencia de deudas, cargas o gravámenes
- Confirmar licencias de obra y permisos urbanísticos
- Revisar la salud financiera de la comunidad de propietarios
- Asegurar que el inmueble dispone de certificado energético vigente
- Gestionar todo el proceso de compraventa hasta la escritura
Nuestro equipo de Advisory Services trabaja con una red de abogados multilingües de confianza especializados en transacciones inmobiliarias internacionales en Mallorca.
Paso 6: Iniciar la búsqueda con criterios claros
Con las finanzas y el marco legal en orden, está listo para buscar con confianza. Defina sus prioridades con claridad:
- Ubicación: Cada zona de Mallorca ofrece un estilo de vida diferente. Son Vida proporciona seguridad privada y vida junto al campo de golf. Andratx ofrece paisajes costeros espectaculares y comunidad náutica. Bendinat combina proximidad a Palma con ambiente residencial. Puerto Portals une vida de puerto deportivo con boutiques selectas. El casco antiguo de Palma es para quienes buscan inmersión cultural.
- Tipo de propiedad: Villa moderna, finca tradicional, ático o promoción de obra nueva.
- Imprescindibles frente a deseables: Vistas al mar, piscina, tamaño de jardín, número de dormitorios, proximidad a colegios internacionales.
En Balearic Blue seleccionamos propiedades en función de sus requisitos específicos, evitándole revisar cientos de anuncios que no se ajustan a sus criterios.
Paso 7: El viaje de visitas
Planifique un viaje dedicado de al menos tres o cuatro días. Esto le permite visitar propiedades sin prisas, explorar los barrios a distintas horas del día y hacerse una idea real de las zonas que está considerando. Reserve un vehículo premium con Azul Cars para desplazarse entre visitas a su ritmo, y considere alojarse en una de las zonas que está evaluando a través de Azul Stays para vivirla como residente, no como turista.
Paso 8: Hacer una oferta y el contrato de reserva
Cuando encuentre la propiedad adecuada, su agente de Balearic Blue le guiará en la negociación. Una vez acordado el precio, firmará un contrato de reserva y abonará un depósito —habitualmente entre 6.000 y 30.000 € según el valor del inmueble—. Esto retira la propiedad del mercado mientras su abogado realiza la due diligence.
Paso 9: El contrato de arras
Tras completar la due diligence, ambas partes firman el contrato de arras. Abonará un depósito del 10 % del precio acordado. Este contrato es vinculante:
- Si el comprador se retira, pierde el depósito.
- Si el vendedor se retira, debe devolver el doble del depósito.
La fecha de escritura se fija en este contrato, normalmente entre 30 y 90 días después.
Paso 10: Escritura ante notario
El día de la escritura, ambas partes (o sus representantes legales con poder notarial) se reúnen en la notaría. Se firma la escritura pública, se abona el importe restante y se transmite la propiedad. Su abogado inscribirá la propiedad en el Registro y se asegurará de que todos los impuestos queden liquidados.
Después de la compra: los siguientes pasos
Una vez propietario de su inmueble en Mallorca, siguen varias gestiones administrativas:
- Cambiar los contratos de suministros a su nombre (agua, electricidad, gas, internet)
- Domiciliar las cuotas de comunidad en su cuenta bancaria española
- Contratar un seguro del hogar (continente y contenido)
- Considerar la gestión de la propiedad si no residirá a tiempo completo —Azul Stays ofrece servicios integrales de gestión—
- Conocer sus obligaciones fiscales: Los no residentes deben presentar declaración anual (Modelo 210) aunque la propiedad no esté alquilada
Su primer paso empieza aquí
El camino de comprador primerizo a propietario en Mallorca es una de las decisiones más gratificantes que puede tomar. Con la preparación adecuada y el equipo correcto a su lado, el proceso es sencillo e incluso agradable.
Contacte hoy con Balearic Blue para una consulta confidencial. Analizaremos sus necesidades, responderemos a sus preguntas y comenzaremos a seleccionar propiedades que encajen con su visión de vida en Mallorca.
