قائمة المراجعة للمشتري لأول مرة: كل ما تحتاجه قبل الشراء في مايوركا

## القرار الذي يغير كل شيء هناك لحظة معينة—ربما وأنت تقف على شرفة في سون فيدا بينما ضوء العصر المتأخر يحوّل خليج بالما إلى ذهب سائل، أو وأنت تسير عبر الأقواس الحجرية القديمة لفينكا مرممة في أندراتش—تتحول فيها فكرة امتلاك عقار في مايوركا من طموح إلى نية. هذا الانتقال، من الحلم إلى الفعل، هو حيث يبدأ هذا الدليل. شراء عقار في إسبانيا كمشترٍ أجنبي أمر ممكن تمامًا، ولكنه يتبع عملية مميزة تختلف عن المملكة المتحدة وألمانيا والدول الاسكندنافية أو معظم الأسواق الأوروبية الأخرى. فهم هذه الخطوات قبل البدء سيوفر عليك الوقت والمال والتوتر غير الضروري. في **Balearic Blue**، نوجه المشترين لأول مرة عبر كل مرحلة، ولكن وجود خارطة طريق واضحة منذ البداية يضعك في أقوى وضع ممكن. ## الخطوة 1: الحصول على رقم NIE الخاص بك رقم تعريف الأجانب (NIE) هو رقم التعريف الضريبي الخاص بك في إسبانيا، وهو أهم وثيقة تحتاجها قبل أي شيء آخر. بدونه، لا يمكنك فتح حساب بنكي إسباني، توقيع عقد شراء، أو إتمام معاملة عقارية. يمكنك التقدم بطلب للحصول على رقم NIE الخاص بك في مكتب الأجانب (Oficina de Extranjeros) في بالما، أو في قنصلية إسبانية في بلدك الأم، أو من خلال ممثل قانوني بموجب توكيل رسمي. تختلف أوقات المعالجة: في مايوركا، توقع من أسبوعين إلى أربعة أسابيع خلال الأشهر الهادئة، وقد تطول المدة في الصيف. يمكن لفريق **خدماتنا الاستشارية** تسريع هذه العملية والتعامل مع الأوراق نيابة عنك. ## الخطوة 2: فتح حساب بنكي إسباني الحساب البنكي الإسباني ضروري لإدارة عملية شراء عقارك. تتطلب أقساط الرهن العقاري، والخصومات المباشرة للمرافق، ورسوم المجتمع، والالتزامات الضريبية كلها حسابًا محليًا. تشمل البنوك الكبرى التي لديها مكاتب دولية CaixaBank، Banco Santander، و Sabadell—جميعها لديها موظفون يتحدثون الإنجليزية في فروعها في بالما. أحضر رقم NIE الخاص بك، جواز السفر، إثبات العنوان في بلدك الأم، وإثبات الدخل أو الأموال. قد تطلب بعض البنوك شهادة عدم الإقامة (certificado de no residencia) إذا كنت تشتري كغير مقيم. ## الخطوة 3: تحديد ميزانيتك وفهم جميع التكاليف سعر الشراء هو جزء فقط من المعادلة. كمشترٍ لأول مرة في مايوركا، يجب أن تخصص ميزانية إضافية تتراوح بين 10-13% من سعر الشراء لتغطية تكاليف المعاملة: - **ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales):** ضريبة التحويل على العقارات المعاد بيعها، تتراوح من 8% إلى 13% حسب الفئة السعرية. العقارات التي تزيد قيمتها عن مليون يورو تخضع لأعلى معدل. - **رسوم كاتب العدل:** حوالي 600-1200 يورو حسب قيمة العقار. - **رسوم السجل العقاري:** حوالي 400-700 يورو. - **الرسوم القانونية:** عادة 1-1.5% من سعر الشراء للتمثيل القانوني المستقل. - **رسوم الوكالة:** في إسبانيا، يدفع البائع عادة عمولة وكيل العقارات، على الرغم من أن هذا يختلف. بالنسبة للعقارات الجديدة، تطبق ضريبة القيمة المضافة (IVA) بنسبة 10% بدلاً من ITP، بالإضافة إلى AJD (رسوم الدمغة) بنسبة 1.5%. ## الخطوة 4: تأمين الموافقة المسبقة على الرهن العقاري (إذا كان ذلك ينطبق) إذا كنت تحتاج إلى تمويل، فإن تأمين الموافقة المسبقة على الرهن العقاري قبل البدء في مشاهدة العقارات يعزز موقفك التفاوضي بشكل كبير. تقدم البنوك الإسبانية عادةً لغير المقيمين ما يصل إلى 60-70% من قيمة القرض إلى القيمة، بآجال تتراوح من 15 إلى 25 عامًا. تتراوح أسعار الفائدة الحالية للرهون العقارية لغير المقيمين في إسبانيا من حوالي 3.5% إلى 5% تقريبًا اعتمادًا على البنك وما إذا كنت تختار سعرًا ثابتًا أو متغيرًا. يمكن لمستشارك في **Balearic Blue** أن يقدمك إلى وسطاء رهن عقاري متخصصين يعملون حصريًا مع المشترين الدوليين ويفهمون متطلبات الوثائق. ## الخطوة 5: الاستعانة بتمثيل قانوني مستقل هذا أمر غير قابل للتفاوض. يجب أن يكون محاميك (abogado) مستقلاً—لا يوصي به البائع أو وكيل البائع. سيقوم المحامي بما يلي: - التحقق من الوضع القانوني للعقار في السجل العقاري (Registro de la Propiedad) - التحقق من وجود ديون مستحقة، رهون، أو رسوم على العقار - تأكيد تراخيص التخطيط والبناء - مراجعة الصحة المالية لجمعية الملاك (comunidad de propietarios) - التأكد من أن العقار لديه شهادة أداء طاقة صالحة (certificado energético) - إدارة عملية نقل الملكية بأكملها حتى الإنجاز يعمل فريق **خدماتنا الاستشارية** مع شبكة من المحامين الموثوق بهم ومتعددي اللغات الذين يتخصصون في معاملات العقارات الدولية في مايوركا. ## الخطوة 6: ابدأ البحث عن عقار بمعايير واضحة مع توفر إطارك المالي والقانوني، أنت جاهز للبحث بثقة. حدد أولوياتك بوضوح: - **الموقع:** تقدم كل منطقة في مايوركا نمط حياة مميزًا. سون فيدا توفر أمنًا محميًا ومعيشة على ملعب الجولف. أندراتش تقدم مناظر ساحلية خلابة ومجتمعًا لليخوت. بيندينات توفر قربًا من بالما مع شعور سكني. بويرتو بورتالز تجمع بين حياة المارينا والتسوق الفاخر. مدينة بالما القديمة مخصصة لأولئك الذين يرغبون في الانغماس الثقافي. - **نوع العقار:** فيلا حديثة، فيلا ريفية تقليدية، شقة بنتهاوس، أو تطوير جديد. - **الضروريات مقابل الرغبات:** إطلالات على البحر، مسبح، حجم الحديقة، عدد غرف النوم، القرب من المدارس الدولية. في **Balearic Blue**، نقوم بتنسيق اختيارات العقارات بناءً على متطلباتك المحددة، مما يوفر عليك تصفح مئات القوائم التي لا تتناسب مع معاييرك. ## الخطوة 7: رحلة المعاينة خطط لرحلة معاينة مخصصة لمدة ثلاثة إلى أربعة أيام على الأقل. يتيح لك ذلك الوقت لزيارة العقارات دون تسرع، استكشاف الأحياء في أوقات مختلفة من اليوم، والحصول على شعور حقيقي بالمناطق التي تفكر فيها. قم بترتيب استئجار سيارة فاخرة من خلال **Azul Cars** للتنقل بين المعاينات بوتيرتك الخاصة، وفكر في الإقامة في إحدى المناطق التي تقيمها من خلال **Azul Stays** لتجربتها كسكان بدلاً من سياح. ## الخطوة 8: تقديم عرض وعقد الحجز عندما تجد العقار المناسب، سيقوم وكيلك في **Balearic Blue** بتوجيه عملية التفاوض. بمجرد الاتفاق على السعر، ستوقع عقد حجز (contrato de reserva) وتدفع وديعة حجز—تتراوح عادة من 6,000 يورو إلى 30,000 يورو حسب قيمة العقار. هذا يزيل العقار من السوق بينما يجري محاميك الفحص النافي للجهالة. ## الخطوة 9: عقد الشراء الخاص (Contrato de Arras) بعد الانتهاء من الفحص النافي للجهالة، يوقع الطرفان عقد "أراس". ستدفع وديعة بنسبة 10% من سعر الشراء المتفق عليه. هذا العقد ملزم قانونًا: - إذا انسحب المشتري، فإنه يخسر الوديعة. - إذا انسحب البائع، فعليه إعادة ضعف الوديعة. يتم تحديد تاريخ الإنجاز في هذا العقد، وعادة ما يكون بعد 30-90 يومًا. ## الخطوة 10: الإنجاز لدى كاتب العدل في يوم الإنجاز،