Структури компаній для володіння нерухомістю в Іспанії: варіанти SL, холдингу та трасту

## Стратегічне придбання нерухомості на Майорці: Більше, ніж індивідуальна покупка Майорка, з її неперевершеною природною красою, яскравою культурною сценою та міцним ринком елітної нерухомості, продовжує приваблювати заможних (HNW) та надзаможних (UHNW) осіб, які шукають першокласний європейський актив. Хоча пряме особисте володіння залишається життєздатним варіантом, більш глибоке вивчення різних корпоративних структур виявляє значні переваги для податкової ефективності, планування спадщини та захисту активів. Для тих, хто розглядає інвестиції у віллу вартістю 5 мільйонів євро в Сон-Віда, маєток на березі моря вартістю 10 мільйонів євро в Порт-д'Андрач або фінку вартістю 20 мільйонів євро в Дейя, вибір форми власності є таким же критичним, як і сама нерухомість. Balearic Blue, як частина Isle of Mallorca Group, розуміє, що цілісний підхід до придбання нерухомості виходить далеко за межі першого огляду. ## Іспанська Sociedad Limitada (SL): Поширений та універсальний інструмент Sociedad Limitada (SL), або товариство з обмеженою відповідальністю, є, мабуть, найпоширенішою та найпростішою корпоративною структурою для володіння нерухомістю в Іспанії. Вона пропонує окрему юридичну особу, відокремлюючи активи компанії від активів її акціонерів, тим самим обмежуючи особисту відповідальність сумою внесеного капіталу. Це розділення є фундаментальною привабливістю для багатьох міжнародних інвесторів. ### Переваги SL * **Обмежена відповідальність:** Як випливає з назви, особисті активи акціонерів захищені від боргів або зобов'язань компанії. Це особливо актуально в умовах судових розглядів або для нерухомості, що вимагає значного управління. * **Оподаткування:** SL підлягає іспанському податку на прибуток підприємств (Impuesto sobre Sociedades – IS). Загальна ставка корпоративного податку в Іспанії становить 25%. Однак для новостворених компаній може застосовуватися знижена ставка 15% протягом перших двох років отримання прибутку за умови дотримання певних умов. Це може забезпечити значну початкову економію порівняно з прогресивними ставками податку на доходи фізичних осіб (IRPF) для фізичних осіб, які можуть досягати 47-50% залежно від автономної спільноти, наприклад, Балеарських островів. * **Планування спадщини:** Передача акцій в SL може бути значно простішою та податково ефективнішою, ніж передача прямого права власності на нерухомість. Замість того, щоб мати справу з податком на спадщину (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones – ISD) на саму нерухомість, який може бути значним для нерезидентів залежно від стосунків з померлим та регіону (хоча деякі регіони, такі як Балеарські острови, мають значні знижки або звільнення для близьких родичів), передача акцій може підпадати під інші податкові режими або користуватися певними звільненнями, особливо якщо SL кваліфікується як «сімейний бізнес» згідно з іспанським законодавством. Це вимагає ретельного планування та дотримання певних критеріїв, таких як те, що бізнес є основним джерелом доходу для сім'ї та певні правила розподілу активів. * **Амортизація витрат:** SL може відраховувати витрати, пов'язані з нерухомістю, такі як технічне обслуговування, ремонт, страхування, плата за управління нерухомістю (наприклад, через Azul Stays для орендованої нерухомості) і навіть амортизація будівлі, зі свого оподатковуваного доходу. Це зменшує оподатковувану базу для корпоративного податку. * **Гнучкість для доходу від оренди:** Якщо нерухомість призначена для оренди (наприклад, розкішна вілла в Полленсі, що здається в оренду через Azul Stays), дохід від оренди оподатковується за корпоративною ставкою (25%), а не за індивідуальним податком на доходи нерезидентів (зазвичай 19% для резидентів ЄС/ЄЕЗ, 24% для інших, з меншою кількістю відрахувань). Можливість відраховувати ширший спектр витрат в рамках SL часто робить її більш привабливою для нерухомості, що приносить дохід. ### Недоліки та міркування щодо SL * **Витрати на створення та обслуговування:** Створення SL передбачає юридичні збори, нотаріальні збори та реєстраційні збори, які зазвичай коливаються від 1500 до 3000 євро. Поточні адміністративні витрати включають подання річної звітності, податкові декларації з корпоративного податку та потенційні вимоги до аудиту для великих компаній. Мінімальний необхідний статутний капітал становить 3000 євро, який має бути повністю підписаний та сплачений на момент реєстрації. * **Ризик подвійного оподаткування:** Якщо SL отримує прибуток і розподіляє дивіденди своїм акціонерам, ці дивіденди підлягають податку на джерело в Іспанії (наразі 19% для нерезидентів, з урахуванням угод про уникнення подвійного оподаткування) і можуть бути знову оподатковані в країні проживання акціонера. Ретельне податкове планування є важливим для пом'якшення цього. * **Податок на багатство (Impuesto sobre el Patrimonio – IP):** Хоча фізична особа, яка безпосередньо володіє нерухомістю в Іспанії, підлягає податку на багатство (ставки якого різняться залежно від автономної спільноти, до 3,4% на Балеарських островах для активів понад 10 мільйонів євро), володіння через SL іноді може обійти це. Якщо SL справді займається економічною діяльністю (наприклад, активним управлінням орендою, а не просто пасивним володінням), акції в SL можуть бути звільнені від податку на багатство для нерезидентів-акціонерів, або вартість акцій може бути нижчою за пряму вартість нерухомості для податкових цілей. Це складна область, яка вимагає експертної консультації. * **Стратегія виходу:** Продаж нерухомості, що належить SL, передбачає або продаж самої нерухомості (що спричиняє податок на приріст капіталу підприємства), або продаж акцій SL. Продаж акцій може бути складнішим через вимоги належної перевірки для покупця, але може запропонувати податкові переваги залежно від структури покупця та резидентства продавця. ## Структура холдингової компанії: Передова стратегія Для надзаможних осіб з численними активами, різноманітними інвестиціями або бажанням централізованого управління, структура холдингової компанії, яка часто включає іспанську SL як операційну одиницю під іноземною або іспанською холдинговою компанією, пропонує складні переваги. ### Як це працює Зазвичай, іноземна холдингова компанія (наприклад, у Люксембурзі, Нідерландах або навіть інша іспанська SL) володіє акціями іспанської SL, яка безпосередньо володіє майорканською нерухомістю. Ця багаторівнева структура не для слабкодухих і вимагає значних інвестицій та постійного управління. ### Переваги холдингової структури * **Податкова консолідація:** Для іспанських холдингових компаній (Entidades de Tenencia de Valores