الخلاصة. عند شراء منزل مُعاد البيع في مايوركا، تُدفع ضريبة نقل الملكية العقارية في جزر البليار (ITP) وفق شرائح تصاعدية: 8% حتى €400,000، وترتفع عبر الشرائح إلى 13% لما يتجاوز €2 مليون. وفي صفقة بقيمة €2.6 مليون، وهو متوسط سعر العرض في محفظتنا الحالية، تبلغ الضريبة €288,000، بمعدل فعلي قدره 11.08%. أما المنزل الجديد المشترى مباشرة من المطوّر، فتُفرض عليه ضريبة القيمة المضافة بنسبة 10% (IVA) إضافة إلى رسم دمغة بنسبة 1.5% (AJD)، أو 2% عندما يبلغ السعر €1 مليون أو أكثر. وتُضاف إلى كلا المبلغين رسوم كاتب العدل والسجل العقاري والمحاماة.
يعرض هذا الدليل المعدلات السارية في 5 أكتوبر 2026، بعد التحقق منها لدى وكالة الضرائب في جزر البليار (ATIB)، والوكالة الحكومية لإدارة الضرائب (AEAT)، والجريدة الرسمية للدولة (BOE). كما يطبّقها على الأسعار التي يدفعها عملاؤنا فعلياً، ويوضح المواعيد النهائية وحركة الأموال التي تحدد توقيت خروجها من حسابك. لا تزال أدلة واسعة الانتشار تذكر شرائح تتراوح بين 8% و11% أو رسم دمغة بنسبة 1.2%. ولم يعد أي منهما صحيحاً منذ مدة بالنسبة إلى عمليات الشراء ضمن هذه الفئة السعرية.
المنازل المُعاد بيعها: كيف تعمل شرائح ITP في جزر البليار
تُطبق ITP، أي ضريبة نقل الملكية (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)، على المنازل المستعملة، سواء اشتُريت من فرد أو من شركة لا تنفذ أول عملية تسليم للعقار. وتتميز شرائح جزر البليار بأنها تصاعدية. إذ يخضع كل جزء من السعر لمعدله الخاص، ولذلك لا يُطبق معدل 13% إلا على الجزء الذي يتجاوز €2 مليون، وليس على المبلغ كاملاً.
| الجزء من السعر | المعدل | الضريبة على الشريحة كاملة |
|---|---|---|
| حتى €400,000 | 8% | €32,000 |
| من €400,000.01 إلى €600,000 | 9% | €18,000 |
| من €600,000.01 إلى €1,000,000 | 10% | €40,000 |
| من €1,000,000.01 إلى €2,000,000 | 12% | €120,000 |
| ما فوق €2,000,000 | 13% | على المبلغ الزائد |
المصدر: ATIB، المعدلات العامة لضريبة ITP على العقارات، جرى التحقق في 5 أكتوبر 2026.
مثال تطبيقي عند €2.6 مليون: €32,000 + €18,000 + €40,000 + €120,000 + 13% من المبلغ المتبقي البالغ €600,000، أي €78,000، = €288,000.
ضريبة الشراء عند أبرز الفئات السعرية للعقارات الفاخرة في مايوركا
| سعر الشراء | إعادة البيع: ITP | المعدل الفعلي | بناء جديد: IVA بنسبة 10% + AJD | المعدل الفعلي |
|---|---|---|---|---|
| €700,000 | €60,000 | 8.57% | €80,500 | 11.50% |
| €1,000,000 | €90,000 | 9.00% | €120,000 | 12.00% |
| €1,500,000 | €150,000 | 10.00% | €180,000 | 12.00% |
| €2,600,000 | €288,000 | 11.08% | €312,000 | 12.00% |
| €5,000,000 | €600,000 | 12.00% | €600,000 | 12.00% |
| €10,000,000 | €1,250,000 | 12.50% | €1,200,000 | 12.00% |
| €15,000,000 | €1,900,000 | 12.67% | €1,800,000 | 12.00% |
يوضح الجدول نقطة تغفلها معظم الأدلة. عندما يقل السعر عن €5 ملايين، تكون ضريبة البناء الجديد أعلى من ضريبة عقار مُعاد البيع بالسعر نفسه. وفوق €5 ملايين ينعكس الوضع، لأن شرائح ITP التصاعدية تواصل الارتفاع نحو 13%، بينما تبقى ضريبة البناء الجديد ثابتة عند 12%. وعند €15 مليوناً، يبلغ الفارق €100,000، وهو عامل جوهري عند المفاضلة بين عقار جديد مكتمل وآخر قائم منذ مدة.
العقارات حديثة البناء: ضريبة القيمة المضافة ورسم الدمغة
يخضع أول تسليم لمنزل مكتمل من المطوّر لضريبة القيمة المضافة بدلاً من ITP. ويبلغ المعدل عموماً 10% للمنازل. كما يخضع عقد الملكية الموثق لرسم الدمغة (Actos Jurídicos Documentados، AJD). وفي جزر البليار تبلغ AJD 1.5%، وترتفع إلى 2% لعقود نقل ملكية عقارات تبلغ قيمتها €1 مليون أو أكثر (ATIB، معدلات AJD؛ AEAT، هل تُدفع ضريبة القيمة المضافة أم ITP عند شراء منزل؟).
وصف العقار بأنه «جديد» هو وضع قانوني، وليس مجرد وصف لحالته. فالمنزل الذي خضع للتو لتجديد شامل لا يصبح تلقائياً معاملة خاضعة لضريبة القيمة المضافة. وكذلك الفيلا المكتملة حديثاً إذا سبق بيعها مرة واحدة أو السكن فيها. اطلب من محاميك تأكيد الوضع الضريبي خطياً قبل توقيع العقد الخاص، لأنه يغيّر قيمة الفاتورة. وعند €2.6 مليون يبلغ الفارق €24,000.
الوعاء الضريبي لا يساوي دائماً السعر المتفق عليه
بالنسبة إلى ITP، يجب ألا يقل الوعاء الضريبي عن القيمة المرجعية للسجل العقاري المساحي (valor de referencia)، حتى لو كان السعر المتفق عليه أدنى منها. وتنشر المديرية العامة للسجل العقاري المساحي القيمة المرجعية لكل عقار، ويمكن التحقق منها عبر مكتبها الإلكتروني. وهي ليست القيمة المساحية نفسها المستخدمة لحساب ضريبة IBI العقارية السنوية. وفي المناطق الراقية من مايوركا، تكون الأسعار المتفق عليها عادة أعلى من القيمة المرجعية، لكن ينبغي التحقق منها قبل إعداد الميزانية، خصوصاً للأراضي الريفية وقطع الأراضي والعقارات التي تحتاج إلى تجديد.
أتعاب المهنيين
- كاتب العدل. تُحتسب أتعاب كاتب العدل وفق تعرفة منظّمة (arancel) تنخفض نسبتها كلما ارتفع السعر. وفي المشتريات مرتفعة القيمة، لا تمثل إلا جزءاً بسيطاً من فاتورة الضرائب. وبموجب القانون المدني، يتحمل البائع تكلفة تحرير العقد، ويتحمل المشتري تكلفة النسخة الأولى، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك (القانون المدني، المادة 1455). وتحمّل عقود كثيرة المشتري جميع تكاليف كاتب العدل، لذلك ينبغي قراءة هذا البند.
- السجل العقاري. تُحتسب رسوم التسجيل أيضاً وفق تعرفة منظّمة. وينبغي تسجيل عقد الملكية من دون تأخير، لأن التسجيل هو ما يحميك في مواجهة الغير (دليل الحكومة الإسبانية إلى كتّاب العدل والسجلات العقارية).
- محامٍ مستقل. الأتعاب غير منظّمة. اتفق كتابياً على نطاق العمل والأتعاب قبل تكليف أي شخص، وتأكد من أن المحامي يمثلك وحدك.
- الرهن العقاري، إذا استخدمته. بموجب قانون الرهن العقاري الإسباني لعام 2019، تدفع أنت تكلفة تقييم البنك. ويتحمل المُقرض أتعاب كاتب العدل الخاصة بعقد الرهن، ورسوم جهة إنجاز المعاملات (gestoría)، وتسجيل الرهن العقاري (القانون 5/2019، المادة 14). وتشرح صفحتنا عن الرهن العقاري آلية التمويل لغير المقيمين.
المواعيد النهائية والجدول الزمني للتدفقات النقدية
الضريبة ليست سوى واحدة من عدة دفعات، وتستحق كل منها في توقيت مختلف. وعادة تسير عملية شراء عقار مُعاد البيع في مايوركا على النحو الآتي.
- الحجز. يطلب بعض البائعين دفعة حجز صغيرة لسحب العقار من السوق مؤقتاً أثناء فحصه من جانب محاميك. تأكد من أن الاتفاق يوضح ما إذا كانت الدفعة قابلة للاسترداد.
- العناية الواجبة قبل دفع أي عربون ملزم. يستخرج محاميك إفادة السجل العقاري (nota simple) للتأكد من الملكية والرهون والأعباء والقيود، ويفحص بيانات السجل العقاري المساحي، وتصاريح البناء، والتراخيص، والمتأخرات المتعلقة بضريبة IBI ورسوم اتحاد الملاك.
- العقد الخاص والعربون. يتخذ عقد الشراء الخاص عادة صيغة عقد عربون (arras)، وتبلغ الدفعة عادة نحو 10% من السعر. وبموجب العربون العدولي (arras)، يفقد المشتري الذي ينسحب عربونه، بينما يعيد البائع الذي ينسحب ضعف المبلغ.
- إتمام الصفقة أمام كاتب العدل. يُدفع الرصيد عند توقيع عقد الملكية الرسمي (escritura). ويجب أن يكون لديك رقم تعريف ضريبي إسباني للأجانب (NIE) قبل هذه المرحلة. ويمكن طلبه في إسبانيا، أو عبر قنصلية إسبانية، أو بواسطة ممثل مفوض (القنصلية الإسبانية، NIE). ويُستخدم NIE لتعريفك للأغراض الضريبية، لكنه لا يمنحك الإقامة.
- الإقرار الضريبي خلال شهر واحد. يجب الإقرار عن ITP، أو AJD في العقارات حديثة البناء، وسدادها باستخدام Modelo 600 لدى ATIB خلال شهر واحد من تاريخ عقد الملكية (تعليمات Modelo 600 لدى ATIB). وعملياً، يقدم محاميك أو جهة إنجاز المعاملات التابعة لكاتب العدل الإقرار فور إتمام الصفقة، ولهذا يودع معظم المشترين مبلغ الضريبة والرسوم لديهم يوم الإتمام.
- التسجيل. بعد سداد الضريبة، يُقدّم عقد الملكية إلى السجل العقاري.
عندما لا يكون البائع مقيماً في إسبانيا
إذا كان البائع فرداً أو شركة غير مقيمة، يجب عليك اقتطاع 3% من السعر وسدادها إلى الوكالة الحكومية لإدارة الضرائب باستخدام Modelo 211 خلال شهر واحد. ويمثل الاقتطاع دفعة مقدمة من ضريبة البائع (AEAT، عمليات النقل التي يجريها غير المقيمين). ويُخصم من السعر بدلاً من إضافته إلى تكلفتك. وفي صفقة بقيمة €2.6 مليون، يبلغ €78,000. وبصورة منفصلة، يصبح المشتري مسؤولاً قانوناً عن ضريبة الزيادة في قيمة الأراضي البلدية (plusvalía) عندما يكون البائع فرداً غير مقيم (قانون الخزانة المحلية، المادة 106). وعادة يحتجز محاميك المبلغ التقديري من السعر عند إتمام الصفقة. ويجب إدراج النقطتين في العقد.
ما الذي تغيّر في 2026، وما الذي لم يتغيّر
- القانون 4/2026، الساري منذ 14 يونيو 2026، عدّل الإعفاءات في جزر البليار المتعلقة بالمساكن الرئيسية. وأصبح الحد الأقصى لقيمة المسكن الرئيسي في مايوركا ومينوركا €331,859.70 (إشعار ATIB). وتعتمد هذه الإعفاءات على الظروف الشخصية، ونادراً ما تنطبق على المشتريات ضمن فئتنا السعرية. ولم تتغير الشرائح العامة المبينة أعلاه.
- انتهى برنامج «التأشيرة الذهبية» للمستثمرين. لم يعد شراء العقار يتيح الحصول على الإقامة. وقد أُغلق هذا المسار أمام الطلبات الجديدة في 3 أبريل 2025 بموجب القانون الأساسي 1/2025. ويحتاج كل من ينتقل إلى مايوركا إلى مسار إقامة منفصل، ويمكن لفريق الاستشارات الضريبية لدينا شرحه.
- الضريبة المقترحة بنسبة 100% على المشترين من خارج الاتحاد الأوروبي لا تزال مقترحاً وليست قانوناً. أُعلن عنها في يناير 2025، وكانت قد تعثرت في البرلمان بحلول مارس 2026 (رويترز، مارس 2026). ولم تكن جزءاً من مراسيم قوانين الإسكان التي رفضها مجلس النواب في 2 أكتوبر 2026، ولم تُنشر قط في BOE (إل بيريوديكو، 2 أكتوبر 2026). ومنذ ذلك الحين، دُعي إلى انتخابات عامة في 29 نوفمبر 2026 (رويترز عبر سي بي سي، 5 أكتوبر 2026)، ولذلك فإن برنامج الإسكان للحكومة المقبلة أهم من الإعلانات السابقة. تحقق من الوضع مجدداً قبل التوقيع.
5 فحوص قبل دفع العربون
- احصل على تقدير خطي للضرائب والرسوم بناءً على السعر المتفق عليه والوضع القانوني الصحيح، سواء كان العقار مُعاد البيع أو أول تسليم.
- تحقق من القيمة المرجعية للسجل العقاري المساحي وإفادة السجل العقاري.
- اسأل عما إذا كان البائع مقيماً ضريبياً في إسبانيا، حتى يمكن إدراج اقتطاع 3% وضريبة الزيادة في قيمة الأراضي البلدية (plusvalía) في العقد.
- تأكد من كيفية تحويل الأموال، وما الأدلة التي سيطلبها البنك وكاتب العدل لإثبات مصدرها.
- احسب تكاليفك السنوية أيضاً: IBI، وجمع النفايات، ورسوم اتحاد الملاك، والتأمين، ولغير المقيمين، الإقرار السنوي عن الدخل المفترض. ويشرحها دليلنا حول الالتزامات الضريبية لمالكي العقارات غير المقيمين.
توضح المنازل أعلاه الأمثلة الواردة في هذا الدليل. ويمكنك تصفح مزيد من الفلل المعروضة للبيع في بالما أو دليل العقارات كاملاً. وللحصول على تقدير لتكاليف منزل محدد، تواصل معنا وسنعده بالتعاون مع محامٍ مستقل.
كم تبلغ ضريبة نقل ملكية العقار في مايوركا عام 2026؟
تُحتسب ITP في جزر البليار تصاعدياً على المنازل المُعاد بيعها. وتبلغ المعدلات 8% حتى €400,000، و9% حتى €600,000، و10% حتى €1 مليون، و12% حتى €2 مليون، و13% لما يتجاوز €2 مليون، مع تطبيق كل معدل على شريحته فقط. وتبلغ الضريبة €90,000 على صفقة بقيمة €1 مليون، و€288,000 على صفقة بقيمة €2.6 مليون.
هل أدفع ITP عند شراء فيلا حديثة البناء؟
لا، إذا اشتريتها من المطوّر باعتبارها أول تسليم. ففي هذه الحالة تدفع ضريبة القيمة المضافة بنسبة 10%، إضافة إلى رسم الدمغة AJD بنسبة 1.5%، أو 2% للعقود التي تبلغ قيمتها €1 مليون أو أكثر. أما عمليات البيع اللاحقة للمنزل نفسه فتُعد إعادة بيع وتخضع لـITP.
ما المهلة المتاحة لسداد ضريبة الشراء؟
شهر واحد من تاريخ عقد الملكية، باستخدام Modelo 600 لدى ATIB. وعملياً، يقدم المحامي أو جهة إنجاز المعاملات التابعة لكاتب العدل الإقرار فور إتمام الصفقة.
ما اقتطاع 3% عند الشراء من غير مقيم؟
عندما لا يكون البائع مقيماً ضريبياً في إسبانيا، يقتطع المشتري 3% من السعر ويسددها إلى الوكالة الحكومية لإدارة الضرائب باستخدام Modelo 211 خلال شهر واحد، باعتبارها دفعة مقدمة من ضريبة البائع. ويُخصم المبلغ من السعر المدفوع للبائع، لذلك لا يمثل تكلفة إضافية على المشتري.
هل لا يزال شراء عقار في مايوركا يمنح الإقامة؟
لا. أُغلق برنامج التأشيرة الذهبية للاستثمار العقاري أمام الطلبات الجديدة في 3 أبريل 2025. ولا تمنحك ملكية منزل في مايوركا حق الإقامة، بل تحتاج إلى مسار إقامة منفصل.
جرى التحقق من المصادر في 5 أكتوبر 2026: ATIB لمعدلات ITP وAJD وModelo 600، وAEAT لضريبة القيمة المضافة أو ITP وModelo 211، والسجل العقاري المساحي للقيمة المرجعية، وBOE للقانون الأساسي 1/2025 والقانون 5/2019 وقانون الخزانة المحلية والقانون المدني، إضافة إلى دليل الحكومة الإسبانية إلى كتّاب العدل والسجلات العقارية. يقدم هذا المقال معلومات عامة، ولا يشكل استشارة ضريبية أو قانونية. وتعتمد المعدلات والإعفاءات على المعاملة وظروفك الشخصية، لذلك احصل على استشارة مهنية مستقلة قبل الالتزام.