قائمة المشتري لأول مرة: كل ما تحتاج إليه قبل شراء عقار في مايوركا

القرار الذي يغيّر كل شيء

ثمة لحظة فارقة—ربما وأنت تقف على شرفة في سون فيدا، فيما يحوّل ضوء آخر النهار خليج بالما إلى ذهب سائل، أو وأنت تعبر الأقواس الحجرية العتيقة في ضيعة ريفية مرمّمة في أندراتكس—تتحول فيها فكرة امتلاك عقار في مايوركا من طموح إلى قرار. ومن هذه النقلة، من الحلم إلى التنفيذ، يبدأ هذا الدليل.

شراء عقار في إسبانيا بصفتك مشترياً أجنبياً أمر متاح تماماً، لكنه يخضع لمسار محدد يختلف عما هو متبع في المملكة المتحدة أو ألمانيا أو الدول الإسكندنافية أو معظم الأسواق الأوروبية الأخرى. وفهم هذه الخطوات قبل البدء سيوفر عليك الوقت والمال والضغوط غير الضرورية. في Balearic Blue، نرافق المشترين لأول مرة في كل مرحلة، لكن امتلاك خريطة طريق واضحة منذ البداية يضعك في أقوى موقف ممكن.

الخطوة 1: الحصول على رقم NIE

رقم تعريف الأجنبي (Número de Identificación de Extranjero، واختصاره NIE) هو رقمك الضريبي في إسبانيا، وهو أهم وثيقة تحتاج إليها قبل أي خطوة أخرى. فمن دونه، لا يمكنك فتح حساب مصرفي إسباني أو توقيع عقد شراء أو إتمام معاملة عقارية.

يمكنك التقدم بطلب للحصول على NIE لدى مكتب شؤون الأجانب (Oficina de Extranjeros) في بالما، أو في قنصلية إسبانية في بلد إقامتك، أو من خلال ممثل قانوني بموجب توكيل رسمي. وتختلف مدة المعالجة: ففي مايوركا، يُتوقع أن تستغرق من أسبوعين إلى 4 أسابيع خلال الأشهر الأقل ازدحاماً، وقد تطول في الصيف. ويمكن لفريق الخدمات الاستشارية لدينا تسريع هذه الإجراءات وتولي المعاملات نيابة عنك.

الخطوة 2: فتح حساب مصرفي إسباني

يُعد الحساب المصرفي الإسباني ضرورياً لإدارة عملية شراء العقار. فأقساط الرهن العقاري، والخصم المباشر لفواتير المرافق، ورسوم اتحاد الملاك، والالتزامات الضريبية، كلها تتطلب حساباً محلياً. ومن أبرز المصارف التي تضم أقساماً دولية: CaixaBank وBanco Santander وSabadell، وتتوفر في فروعها في بالما فرق تتحدث الإنجليزية.

أحضر رقم NIE وجواز سفرك وإثبات عنوانك في بلد إقامتك وإثبات الدخل أو الأموال. وقد تطلب بعض المصارف شهادة عدم الإقامة (certificado de no residencia) إذا كنت تشتري بصفتك غير مقيم.

الخطوة 3: تحديد ميزانيتك وفهم جميع التكاليف

سعر الشراء ليس سوى جزء من المعادلة. وبصفتك مشترياً لأول مرة في مايوركا، ينبغي أن ترصد، إضافة إلى سعر الشراء، ميزانية للضرائب وغيرها من تكاليف المعاملة:

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): ضريبة نقل الملكية على العقارات المعاد بيعها، وتتراوح بين 8% و13% بحسب الشريحة السعرية. ويُطبق أعلى معدل، البالغ 13%، على الجزء الذي يتجاوز €2 مليون.
• رسوم كاتب العدل: تختلف بحسب المعاملة والتعرفة الرسمية المطبقة.
• رسوم السجل العقاري: تختلف بحسب العقار والتعرفة الرسمية المطبقة.
• الرسوم القانونية: تختلف بحسب نطاق التمثيل القانوني المستقل.
• رسوم الوكالة: في إسبانيا، يدفع البائع عادةً عمولة الوكيل العقاري، وإن كان ذلك يختلف من حالة إلى أخرى.

أما العقارات حديثة البناء، فتخضع لضريبة IVA (ضريبة القيمة المضافة) بنسبة 10% بدلاً من ITP، إضافة إلى AJD (ضريبة الدمغة) بنسبة 1.5%، أو 2% للعقارات التي تبلغ قيمتها €1 مليون فأكثر.

الخطوة 4: الحصول على موافقة مبدئية للرهن العقاري، إن لزم

إذا كنت تحتاج إلى تمويل، فإن الحصول على موافقة مبدئية للرهن العقاري قبل بدء معاينة العقارات يعزز موقفك التفاوضي بدرجة كبيرة. وعادةً ما تطبق المصارف الإسبانية حدوداً أقل لنسبة القرض إلى قيمة العقار على غير المقيمين، فيما تعتمد مدة الرهن العقاري المتاحة على ملف مقدم الطلب ومعايير الجهة الممولة.

تختلف أسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري لغير المقيمين في إسبانيا بحسب المصرف وما إذا اخترت فائدة ثابتة أو متغيرة. ويمكن لمستشارك لدى Balearic Blue تعريفك بوسطاء رهن عقاري متخصصين يعملون حصرياً مع المشترين الدوليين ويدركون متطلبات المستندات.

الخطوة 5: تعيين ممثل قانوني مستقل

هذه الخطوة غير قابلة للتفاوض. يجب أن يكون محاميك (abogado) مستقلاً، وألا يكون موصى به من البائع أو وكيله. وسيتولى ما يلي:

• التحقق من الوضع القانوني للعقار لدى السجل العقاري (Registro de la Propiedad)
• التحقق من عدم وجود ديون مستحقة أو امتيازات أو أعباء على العقار
• التأكد من تراخيص التخطيط والبناء
• مراجعة الوضع المالي لاتحاد الملاك (comunidad de propietarios)
• التأكد من أن العقار يحمل شهادة سارية لكفاءة الطاقة (certificado energético)
• إدارة إجراءات نقل الملكية بالكامل حتى إتمام الصفقة

يتعاون فريق الخدمات الاستشارية لدينا مع شبكة من المحامين الموثوقين متعددي اللغات والمتخصصين في المعاملات العقارية الدولية في مايوركا.

الخطوة 6: بدء البحث عن العقار وفق معايير واضحة

بعد ترتيب أمورك المالية وإطارك القانوني، تصبح مستعداً للبحث بثقة. حدّد أولوياتك بوضوح:

• الموقع: توفر كل منطقة في مايوركا نمط حياة مميزاً. تمنحك سون فيدا أمان المجمعات المسوّرة وأسلوب الحياة المرتبط بملاعب الغولف. وتوفر أندراتكس مشاهد ساحلية آسرة ومجتمعاً شغوفاً باليخوت. أما بندينات، فتجمع بين القرب من بالما والطابع السكني. ويجمع بويرتو بورتالس بين حياة المرسى والتسوق في المتاجر الراقية. وتناسب المدينة القديمة في بالما من يرغبون في الانغماس الثقافي.
• نوع العقار: فيلا عصرية، أو ضيعة ريفية تقليدية، أو شقة بنتهاوس، أو مشروع جديد.
• الضروريات مقابل المزايا المرغوبة: إطلالات بحرية، مسبح، مساحة الحديقة، عدد غرف النوم، والقرب من المدارس الدولية.

في Balearic Blue، ننتقي لك مجموعة من العقارات بناءً على متطلباتك المحددة، ما يوفر عليك تصفح مئات العقارات التي لا تتوافق مع معاييرك.

الخطوة 7: رحلة معاينة العقارات

خطط لرحلة مخصصة للمعاينات لا تقل عن 3 إلى 4 أيام. يتيح ذلك وقتاً لزيارة العقارات من دون استعجال، واستكشاف الأحياء في أوقات مختلفة من اليوم، وتكوين انطباع حقيقي عن المناطق التي تدرسها. رتّب استئجار سيارة فاخرة عبر Azul Cars للتنقل بين المعاينات وفق وتيرتك، وفكّر في الإقامة في إحدى المناطق التي تقيّمها عبر Azul Stays لتعيش تجربتها كمقيم لا كسائح.

الخطوة 8: تقديم العرض وعقد الحجز

عندما تعثر على العقار المناسب، سيرشدك وكيلك لدى Balearic Blue خلال عملية التفاوض. وبعد الاتفاق على السعر، ستوقّع عقد حجز (contrato de reserva) وتدفع عربون حجز تتحدد قيمته بحسب قيمة العقار. وبذلك يُسحب العقار من السوق ريثما يجري محاميك العناية القانونية الواجبة.

الخطوة 9: عقد الشراء الخاص (Contrato de Arras)

بعد استكمال العناية القانونية الواجبة، يوقّع الطرفان عقد arras. وستدفع عربوناً بنسبة 10% من سعر الشراء المتفق عليه. وهذا العقد ملزم قانوناً:

• إذا انسحب المشتري، يفقد العربون.
• إذا انسحب البائع، يتعين عليه رد ضعف قيمة العربون.

ويُحدد في هذا العقد تاريخ إتمام الصفقة، ويكون عادةً بعد 30-90 يوماً.

الخطوة 10: إتمام الصفقة لدى كاتب العدل

في يوم إتمام الصفقة، يلتقي الطرفان، أو ممثلوهما القانونيون بموجب توكيل رسمي، في مكتب كاتب العدل. ويُوقّع سند الملكية الرسمي (escritura pública)، ويُسدّد الرصيد المتبقي، وتنتقل الملكية. بعد ذلك، يسجل محاميك العقار لدى السجل العقاري ويتأكد من سداد جميع الضرائب.

بعد إتمام الصفقة: ما الخطوات التالية؟

بعد تملك عقارك في مايوركا، تلي ذلك عدة خطوات إدارية:

• نقل عقود المرافق إلى اسمك، بما يشمل المياه والكهرباء والغاز والإنترنت
• ترتيب سداد رسوم اتحاد الملاك من خلال حسابك المصرفي الإسباني
• إبرام تأمين على العقار يشمل المبنى والمحتويات
• النظر في خدمات إدارة العقار إذا لم تكن ستقيم فيه بدوام كامل، إذ تقدم Azul Stays خدمات إدارة شاملة
• فهم التزاماتك الضريبية: يتعين على غير المقيمين تقديم إقرارات ضريبية سنوية (Modelo 210)، حتى إذا لم يكن العقار مؤجراً

خطوتك الأولى تبدأ هنا

يمثل الانتقال من مشترٍ للمرة الأولى إلى مالك عقار في مايوركا أحد أكثر القرارات التي يمكن أن تمنحك شعوراً عميقاً بالرضا. ومع الاستعداد المناسب والفريق المناسب إلى جانبك، تصبح العملية واضحة بل وممتعة.

تواصل مع Balearic Blue اليوم للحصول على استشارة سرية. سنناقش متطلباتك، ونجيب عن أسئلتك، ونبدأ في انتقاء العقارات التي تتوافق مع رؤيتك للحياة في مايوركا.